Plus-values immobilières : comment sont-elles imposées ?

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Résumé : Lors de la cession d’un bien immobilier, votre éventuelle plus-value peut être soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Lorsque vous vendez un bien immobilier, vous pouvez réaliser une plus-value qui sera imposée par le fisc. Une imposition qui découle de règles relativement complexes. Explications.

Le calcul de la plus-value

La plus-value que vous réalisez est déclarée et payée par l’intermédiaire du notaire lors de la cession du bien immobilier imposable. Concrètement, la plus-value est déterminée par la différence entre le prix de cession du bien – duquel sont notamment soustraits les frais de diagnostics obligatoires (amiante, termites)  – et son prix d’acquisition. Sachant que, pour le calcul de la plus-value, le prix d’acquisition est majoré d’un montant correspondant à certains frais générés par l’acquisition (droits d’enregistrement, honoraires du notaire…) et, en principe, des dépenses de construction, d’agrandissement et d’amélioration que vous avez engagées en tant que propriétaire. Ces frais pouvant être estimés, sans justification, en appliquant un taux forfaitaire fixé à 7,5 % du prix d’acquisition pour les frais d’acquisition et, si le bien immobilier (bâti) a été acquis depuis plus de 5 ans, à 15 % pour les dépenses correspondant aux travaux.

L’imposition de la plus-value

Sur le montant de la plus-value doit être ensuite pratiqué un abattement, dont le taux varie selon la durée de détention. Cet abattement est fixé à 6 % par an entre la 6e et la 21e année de détention et à 4 % la 22e année. Ce qui aboutit à une exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % par an entre la 6e et la 21e année, puis de 1,60 % pour la 22e année. Le taux est ensuite fixé à 9 % par an entre la 23e et la 30e année. La 30e année conduisant, là encore, à une exonération totale des prélèvements sociaux. Une fois cet abattement opéré, la somme résiduelle est imposée, au titre du régime des plus-values immobilières, à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit une imposition globale de 36,2 %.

Et le vendeur peut être redevable d’une surtaxe sur les plus-values lorsque ces dernières sont supérieures à 50 000 €. Son taux variant entre 2 et 6 % en fonction du montant de la plus-value imposable.

Lorsque le bien immobilier est détenu par une SCI

Le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers s’applique également aux cessions de biens immobiliers réalisées occasionnellement via une société civile immobilière (SCI) relevant du régime de l’impôt sur le revenu (les plus-values réalisées par une SCI relevant de l’impôt sur les sociétés sont soumises au régime des plus-values professionnelles). Attention, lorsque la SCI réalise des opérations habituelles d’achat-revente de biens immobiliers, les plus-values sont alors soumises aux règles des BIC.

Concrètement, le bien immobilier cédé étant la propriété de la SCI, la plus-value est calculée en fonction de la date d’acquisition et de cession du bien par la société, mais reste imposable au nom de chaque associé présent à la date de la cession de l’immeuble au prorata des parts détenues. Comme pour les particuliers, la plus-value est diminuée des abattements applicables du fait de la durée de détention. Puis elle est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux (17,2 %).

À savoir :
lorsqu’un logement est mis à la disposition gratuite d’un associé à titre de résidence principale, ce dernier peut bénéficier, en cas de cession de l’immeuble par la société, de l’exonération de la résidence principale sur sa quote-part de plus-value.

Vous le constatez, la maîtrise des règles fiscales liées à la cession de biens immobiliers peut se révéler complexe et comporte de nombreuses subtilités. Si vous envisagez de vendre l’un de vos biens immobiliers, il est fortement recommandé de vous faire accompagner par un professionnel. N’hésitez pas à contacter votre conseil habituel.

Un portrait des associations françaises

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Résumé : L’association Recherches & Solidarités vient de dévoiler la 24 édition de sa publication « La France associative en mouvement ». On y apprend notamment qu’en 2025, la France comptait entre 1,55 et 1,65 million d’associations actives, dont près de 90 % ne fonctionnaient qu’avec des bénévoles.

La crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19, marquée par de nombreuses semaines de confinement à compter de mars 2020, avait entraîné une très forte diminution du nombre de créations d’associations. Ainsi, alors que depuis 2014, plus de 71 000 associations voyaient le jour chaque année, seulement 65 014 associations avaient été créées entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2020, et 65 268 entre le 1er juillet 2020 et le 30 juin 2021.

À compter du second semestre 2021, le nombre d’associations créées était reparti doucement à la hausse, avec 66 487 nouvelles structures sur la période 2021-2022. Un élan qui s’était confirmé avec 71 128 créations sur la période 2022-2023 et 73 120 sur la période 2023-2024 pour atteindre, sur la période 2024-2025, un niveau jamais égalé depuis 2015, de 74 330 nouvelles associations.

Enfin, cette dernière année marque un record inédit de créations d’associations avec 83 430 nouvelles structures qui sont apparues entre le 1er juillet 2025 et le 30 juin 2026.

À noter :
côté secteurs, sur les 3 dernières années un quart des nouvelles associations ont été créées dans les domaines de la culture et de la pratique d’activités artistiques et culturelles (25,5 % des créations). Suivent les associations proposant des activités sportives et de plein air (16,9 %), les clubs de loisirs (8,6 %), les associations d’entraide (8,2 %) et les associations œuvrant pour l’éducation et la formation (5,4 %).

Après une diminution en 2020 lors de la crise sanitaire due à l’épidémie de Covid-19, le nombre d’associations employeuses, ainsi que leurs effectifs salariés étaient repartis à la hausse à compter de 2021. Après une légère baisse en 2024 (-0,3 %), le nombre d’établissements employeurs a légèrement progressé l’année dernière (+0,2 %), pour atteindre 153 270 structures. Quant à leurs effectifs, qui avaient augmenté de 1 % en 2024, ils ont faiblement reculé (-0,2 %) en 2025 pour s’établir à 1 925 720 salariés.

Précision :
sachant que 38 % des salariés des associations travaillent à temps partiel, le nombre d’équivalents temps plein est estimé entre 1 560 000 et 1 580 000.

Près d’un dixième des salariés

En 2025, les associations faisaient travailler 9 % des salariés de l’ensemble du secteur privé, soit presque autant que le secteur du commerce de détail (9,3 %) et plus que les secteurs de la construction (7,8 %) ou des transports (7,4 %).

Le secteur associatif disposait d’un quasi-monopole dans plusieurs secteurs qui sont peu investis par le secteur lucratif :
– l’hébergement social pour toxicomanes (91,7 % des effectifs du secteur privé) ;
– l’hébergement social pour adultes et familles en difficulté (90,9 %) ;
– l’hébergement social pour personnes handicapées physiques (89,9 %) ;
– l’accueil et l’accompagnement d’enfants handicapés (89,6 %) ;
– l’accueil et l’accompagnement d’enfants et d’adolescents (89,6 %) ;
– l’aide par le travail (89,5 %).

Dans les autres activités, les salariés des associations comptaient, en 2025, pour 66 % des effectifs du secteur privé dans le sport et 53 % dans l’enseignement.

À noter
: la part des salariés associatifs dans le secteur de l’accueil des jeunes enfants connaît, depuis plusieurs années, un recul important au profit des entreprises commerciales (de 46 % en 2018 à 33,8 % en 2025). Il en est de même pour l’aide à domicile (de 63 % en 2018 à 51,1 % en 2025).

Enfin, la majorité des employeurs associatifs relevaient du domaine sportif, avec 27 250 établissements (17,78 % des établissements). Venaient ensuite l’action sociale sans hébergement (22 340 établissements, soit 14,57 %), les activités culturelles (20 520 établissements, soit 13,39 %), l’enseignement (17 310 établissements, soit 11,3 %) et l’hébergement médico-social (10 450 établissements, soit 6,82 %).

À noter :
le secteur sanitaire et social représentait près de 25 % des établissements employeurs mais plus de la moitié (56,8 %) des effectifs salariés associatifs avec l’action sociale sans hébergement (29,4 % des salariés associatifs), l’hébergement médico-social (19,6 %) et les activités humaines pour la santé (7,8 %).

Une majorité de petites associations

L’année dernière, presque les deux tiers (63 %) des établissements associatifs occupaient jusqu’à 5 salariés (48 % moins de 3 et 15 % entre 3 et 5). Un peu moins du tiers (31 %) des établissements employait entre 6 et 49 salariés (9 % de 6 à 9 salariés, 12 % de 10 à 19 et 10 % de 20 à 49).

Et ils n’étaient plus que 4 % à compter entre 50 et 99 salariés, soit environ 6 130 établissements, et 2 % à employer au moins 100 salariés, soit environ 3 065 établissements. Ces « grosses » associations étant surtout présentes dans le secteur sanitaire et social.

À savoir :
les établissements comptant au moins 50 salariés représentaient 6 % des employeurs, mais 46 % des salariés et 47 % de la masse salariale.

Environ 12 salariés par établissement

L’année dernière, les établissements associatifs employaient, en moyenne, 12,6 salariés.

Ce nombre variait toutefois énormément selon l’activité de l’association. Ainsi, on comptait 36,1 salariés par établissement pour l’hébergement médico-social, 30,4 pour les activités humaines pour la santé, 25,3 pour les activités liées à l’emploi, 25,4 pour l’action sociale sans hébergement et 13,4 pour l’enseignement. Un chiffre qui tombait à seulement 3,8 salariés par établissement dans les associations sportives et à 2,5 dans celles ayant une activité culturelle.

Une masse salariale de 51 Md€

En 2025, la masse salariale des associations employeuses a continué à progresser pour s’établir à 51,39 Md€. Un montant en hausse de 1,6 % par rapport à 2024.

Pour l’ensemble du secteur associatif, le salaire annuel moyen s’établissait à 26 690 €. Les rémunérations les plus élevées étaient versées par les organisations patronales et consulaires (46 220 €), suivies des associations œuvrant dans la recherche et le développement scientifique (43 250 €), des organisations politiques (41 550 €) et des associations œuvrant dans les activités humaines liées à la santé (40 530 €). Les salaires les moins importants se retrouvaient dans l’action sociale sans hébergement (22 220 €), dans les activités liées à l’emploi (20 200 €), dans les associations sportives (17 990 €), dans l’agriculture, l’élevage, la chasse et la pêche (17 900 €) et dans les associations récréatives et de loisirs (17 660 €).

L’essor de l’apprentissage

En 2025, les associations employaient 52 990 apprentis. Un nombre en très léger recul (-0,6 %) après le record marqué en 2024 de 53 330 apprentis. Un repli qui s’explique notamment par la diminution du montant de l’aide à l’embauche accordée aux employeurs. Les associations sportives faisaient travailler 28 % des apprentis du secteur associatif, l’action sociale sans hébergement 13 % et l’hébergement médico-social 12 %.

Les congés liés à la naissance d’un enfant

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Résumé : Outre les traditionnels congés de maternité et de paternité, les salariés ont désormais droit à un congé supplémentaire de naissance lors de l’arrivée d’un enfant au sein de leur foyer.

Pour qui ?

Le congé de maternité bénéficie aux salariées qui donnent naissance à un enfant et qui cessent leur activité avant et après leur accouchement.

Quelle durée ?

Sauf disposition plus favorable de la convention collective applicable à l’entreprise, la durée maximale du congé de maternité est fixée à 16 semaines, soit 6 semaines avant la date présumée de l’accouchement et 10 semaines après.

Cette durée maximale est toutefois portée à :
– 26 semaines, lorsque le foyer de la salariée compte déjà au moins 2 enfants ou qu’elle a déjà donné naissance à 2 enfants ;
– 34 ou 46 semaines en cas de naissances multiples.

Attention :
les salariées ne peuvent pas renoncer intégralement au congé de maternité. En effet, elles doivent cesser de travailler durant au moins 8 semaines, dont au moins 6 semaines après la naissance de leur enfant.

Comment ?

Les salariées doivent informer leur employeur, par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou par lettre remise en main propre contre récépissé, de leur état de grossesse et des dates de début et de fin de leur congé de maternité. Une demande qui doit être accompagnée d’un certificat établi par le médecin ou la sage-femme qui suit leur grossesse.

Quelle indemnisation ?

Pendant leur congé de maternité, les salariées perçoivent des indemnités journalières de l’assurance maladie. Attention toutefois, la convention collective applicable à l’entreprise peut imposer à l’employeur de maintenir la rémunération de ces salariées.

Pour qui ?

Le père de l’enfant, quant à lui, a droit à un congé de naissance. Un congé qui, le cas échéant, bénéficie aussi au conjoint ou à la conjointe de la mère (époux(se), partenaire de Pacs ou concubin(e)).

Attention :
les salariés n’ont pas la possibilité de renoncer au congé de naissance.

Quelle durée ?

La durée du congé de naissance est de 3 jours ouvrables (hors dimanches et jours fériés), sauf disposition plus favorable de la convention collective applicable à l’entreprise. Ce congé devant débuter, au choix du salarié, le jour de la naissance de l’enfant ou le premier jour ouvrable qui suit.

Comment ?

Pour bénéficier de ce congé, le salarié doit remettre à son employeur une copie de l’acte de naissance de son enfant (ou de l’enfant de sa conjointe).

Quelle indemnisation ?

Durant le congé de naissance, les salariés voient leur rémunération maintenue par leur employeur.

Pour qui ?

Le congé de paternité et d’accueil de l’enfant concerne :
– le père de l’enfant ;

– et, le cas échéant, le conjoint ou la conjointe de la mère (époux(se), partenaire de Pacs ou concubin(e)).

Quelle durée ?

La durée maximale du congé de paternité et d’accueil de l’enfant s’élève à :
– 25 jours calendaires (incluant les dimanches et les jours fériés) ;
– 32 jours calendaires en cas de naissances multiples.

Attention :
les salariés doivent bénéficier d’au moins 4 jours de congé de paternité et d’accueil de l’enfant consécutifs. Cette partie obligatoire du congé devant être posée immédiatement après le congé de naissance. S’agissant des jours de congé restants (la partie facultative du congé), ils peuvent être pris dans les 6 mois qui suivent la naissance de l’enfant, en une ou deux périodes (d’au moins 5 jours chacune).

Comment ?

Pour bénéficier du congé de paternité et d’accueil de l’enfant, le salarié doit informer son employeur :
– de la date présumée de la naissance de l’enfant au moins un mois avant cet évènement ;
– des dates auxquelles il souhaite bénéficier de son congé (pour la partie facultative) au moins un mois à l’avance.

Quelle indemnisation ?

Pendant leur congé de paternité et d’accueil de l’enfant, les salariées perçoivent des indemnités journalières de l’Assurance maladie. Attention toutefois, la convention collective applicable à l’entreprise peut imposer à l’employeur de maintenir la rémunération de ces salariées.

Pour qui ?

Ce nouveau congé concerne les enfants nés à compter du 1er janvier 2026 (ou nés avant le 1er janvier 2026 si leur naissance devait intervenir à compter de cette date). Et il est accordé à chaque parent de l’enfant (de manière simultanée ou en alternance) ainsi que, le cas échéant, au conjoint ou à la conjointe de la mère (époux(se), partenaire de Pacs ou concubin(e)). Sachant que pour bénéficier de ce congé, les salariés doivent, en principe, avoir épuisé leur droit au congé de maternité ou au congé de paternité et d’accueil de l’enfant.

Précision :
les salariés ne sont pas contraints de demander à bénéficier de ce congé.

Quelle durée ?

Le congé supplémentaire de naissance a une durée d’un ou de 2 mois (consécutifs ou fractionnés en deux périodes d’un mois chacune), au choix du salarié. Il doit débuter dans les 9 mois qui suivent la naissance de l’enfant.

Exception :
pour les enfants nés jusqu’au 31 mai dernier, ce délai de 9 mois commence le 1 juillet 2026. Les salariés concernés ont donc jusqu’au 31 mars 2027 pour débuter leur congé.

Comment ?

Les salariés qui souhaitent bénéficier du congé supplémentaire de naissance doivent en informer leur employeur, par LRAR ou lettre remise en main propre contre récépissé :
– au moins un mois à l’avance ;
– ou au moins 15 jours avant le début du congé, lorsqu’il est pris immédiatement après un congé de paternité et d’accueil de l’enfant et qu’il débute au cours du mois qui suit la naissance de l’enfant.

Quelle indemnisation ?

Durant leur congé supplémentaire de naissance, les salariés se voient verser des indemnités journalières par l’Assurance maladie. La convention collective applicable à l’entreprise peut toutefois prévoir un maintien de rémunération de la part de l’employeur.

Pour permettre à leurs salariés en congé de maternité, en congé de paternité et d’accueil de l’enfant ou en congé supplémentaire de naissance de percevoir des indemnités journalières, les employeurs doivent signaler ce congé à l’Assurance maladie via la déclaration sociale nominative (DSN). Et ce, en principe, dans les 5 jours ouvrés qui suivent le début du congé. Sachant que pour le congé supplémentaire de naissance, ce signalement doit être accompagné d’un formulaire spécifique de demande de congé.

Important :
dans l’attente du paramétrage des outils permettant d’accomplir cette démarche, les employeurs relevant du régime général de la Sécurité sociale doivent, jusqu’à fin septembre 2026, effectuer la demande de congé supplémentaire de naissance au moyen du formulaire disponible sur le site net-entreprises.fr (sans signalement au sein de la DSN).

Qui ?

Les congés liés à la naissance concernent les artisans, les commerçants, les professionnels libéraux et les exploitants agricoles.

Quels congés ?

Les travailleurs indépendants ont droit aux mêmes congés que ceux accordés aux salariés, exception faite du congé de naissance (de 3 jours, en principe). La durée de ces congés étant les mêmes pour les travailleurs indépendants et pour les salariés.

À quelles conditions ?

Pour avoir droit aux congés liés à la naissance d’un enfant, les travailleurs indépendants doivent justifier d’au moins 6 mois d’affiliation à l’Assurance maladie et cesser leur activité professionnelle. En outre, pour pouvoir prétendre au congé supplémentaire de naissance, ils doivent avoir bénéficié, en totalité ou en partie, d’un congé de maternité ou d’un congé de paternité et d’accueil de l’enfant.

Quelle indemnisation ?

Montant 2026 des prestations versées aux travailleurs indépendants à l’occasion d’un congé lié à la naissance d’un enfant (1)
Congé de maternité Indemnité journalière : 65,84 €
+
Allocation forfaitaire de repos maternel : 4 005 € (2)
Congé de paternité et d’accueil de l’enfant Indemnité journalière : 65,84 €
Congé supplémentaire de naissance Au cours du 1
er
 mois du congé :

Indemnité journalière : 46,09 €
Au cours du 2
nd
 mois du congé :

Indemnité journalière : 39,50 €
(1) En l’absence de l’attribution de l’allocation de remplacement, pour les non-salariés agricoles. (2) Sauf pour les exploitantes agricoles.

Réduire ses impôts grâce au déficit foncier

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Résumé : Lorsque les charges sont plus importantes que les recettes locatives, un déficit foncier est constaté. Ce dernier peut être imputé sur vos revenus imposables.

Vous possédez plusieurs biens immobiliers et vous souhaitez dans le même temps faire baisser la pression fiscale. Pourquoi ne pas réaliser des travaux dans le but de créer du déficit foncier ? Une stratégie qui présente certains avantages.

Définition du déficit foncier

Les propriétaires bailleurs qui louent des logements nus déclarent leurs revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. Pour déterminer leur revenu imposable, les bailleurs peuvent déduire certaines charges qu’ils ont supportées dans le cadre de la location de leurs biens immobiliers.

Mais attention, cette déduction n’est pas possible lorsque le bailleur est imposé selon le régime « du micro-foncier ». Dans ce cadre, un abattement forfaitaire de 30 %, représentatif des charges, est appliqué aux revenus fonciers bruts. Autrement dit, le propriétaire doit, pour pouvoir imputer ses charges, relever du régime réel.

Après imputation de ses charges sur les revenus fonciers, si un résultat négatif apparaît, c’est-à-dire lorsque les charges sont supérieures aux recettes, le déficit foncier constaté peut, en principe, être imputé sur ses revenus imposables.

Les modalités d’imputation

Des règles bien particulières encadrent l’imputation des déficits fonciers sur les revenus des contribuables.

Ainsi, les déficits fonciers, provenant de dépenses déductibles (autres que les intérêts d’emprunt), par exemple des travaux d’amélioration, d’entretien ou de réparation, supportés au cours d’une année d’imposition s’imputent, en principe, sur le revenu global du propriétaire, dans la limite annuelle de 10 700 €.

Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier plafonné à 10 700 €, l’excédent est imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes.

Sachant que la fraction du déficit supérieure à 10 700 € et celle qui provient des intérêts d’emprunt sont imputables sur les seuls revenus fonciers des 10 années suivantes.

Attention :
l’imputation des déficits fonciers n’est définitivement acquise qu’à condition que le logement demeure affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la 3 année suivant celle de l’imputation.

Cas particulier : lorsqu’un bien immobilier dont la propriété est démembrée est loué, l’usufruitier peut déduire de ses revenus fonciers imposables les charges portant sur ce logement.

Parallèlement, le nu-propriétaire ne peut, en principe, pas déduire les charges foncières afférentes à ce bien immobilier, dès lors qu’il n’en tire aucun revenu imposable.

Toutefois, il est admis, sous certaines conditions, à déduire certaines dépenses qu’il a effectivement supportées des revenus issus de ses autres propriétés.

Un doublement du plafond d’imputation pour les passoires thermiques

Afin de lutter contre les logements les plus énergivores (les fameuses passoires thermiques), les pouvoirs publics ont prorogé de 2 ans le dispositif de doublement du plafond d’imputation des déficits fonciers (soit 21 400 € au lieu de 10 700 €) qui devait prendre fin au 31 décembre 2025. Rappelons que le doublement du plafond d’imputation est accordé sous certaines conditions :
– le déficit foncier doit être le résultat de dépenses de travaux de rénovation énergétique ;
– le logement doit passer d’une classe énergétique E, F ou G (DPE) à une classe de performance énergétique A, B, C ou D ;
– les dépenses de rénovation énergétique doivent être payées par le contribuable au plus tard le 31 décembre 2027.

Les réclamations fiscales

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Résumé : Vous pouvez contester une imposition mise à votre charge en adressant une réclamation à l’administration fiscale, sous réserve d’agir dans le délai imparti.

Pour contester une imposition mise à votre charge et obtenir le dégrèvement correspondant, vous devez formuler une demande auprès de l’administration fiscale au moyen d’une réclamation. Mais passé le 31 décembre, cette action sera prescrite pour certains impôts. Si vous avez une réclamation à formuler avant cette date, nous vous rappelons les principales règles à suivre.

Dans quels cas réclamer ?

Vous pouvez déposer une réclamation afin d’obtenir la réparation d’une erreur commise dans l’assiette ou le calcul de votre imposition ou pour bénéficier d’un avantage fiscal, comme une réduction ou un crédit d’impôt, que vous auriez omis de solliciter dans votre déclaration.

Comment rédiger la réclamation ?

Présentée par écrit, la réclamation doit contenir plusieurs mentions obligatoires, notamment l’imposition contestée, un exposé sommaire des motifs invoqués et le dégrèvement demandé. Elle doit également porter votre signature manuscrite. Des justificatifs doivent, en outre, être joints à la réclamation, tels que l’avis d’imposition, l’avis de mise en recouvrement ou tout document établissant le montant d’un impôt versé spontanément (par exemple, une déclaration de TVA) dont vous demandez la remise.

À noter :
la réclamation doit, le cas échéant, préciser les dispositions législatives et réglementaires sur lesquelles elle se fonde et leur interprétation ainsi que la jurisprudence, la doctrine administrative ou encore les réponses ministérielles qui soutiennent votre argumentation.

La réclamation peut être présentée par simple lettre sur papier libre. Toutefois, même si aucune obligation légale ne l’impose, il est recommandé d’envoyer la réclamation par lettre recommandée avec accusé de réception afin que vous puissiez prouver la date d’envoi et donc le respect du délai imparti.

Précision :
les particuliers (donc pas les entreprises) peuvent déposer une réclamation fiscale en ligne sur le site impots.gouv.fr. Ils peuvent aussi présenter leur réclamation à l’oral lors d’une visite au service des impôts. Celle-ci étant consignée sur une fiche de visite, datée et signée par le contribuable.

Point important, même si vous formulez une réclamation, vous n’êtes pas dispensé du paiement de l’impôt contesté. Néanmoins, vous pouvez accompagner votre réclamation d’une demande de sursis de paiement. Des garanties (caution bancaire, hypothèque, nantissement de fonds de commerce…) devant alors être constituées si le montant contesté est supérieur à 4 500 €. Mais attention, en cas de rejet de la réclamation, des intérêts de retard et des pénalités pour paiement tardif seront appliqués.

Dans quel délai réclamer ?

En principe, votre réclamation doit être envoyée au service des impôts du lieu d’imposition au plus tard le 31 décembre de la 2e année qui suit celle du versement spontané de l’impôt contesté ou de sa mise en recouvrement. Ce délai étant toutefois ramené à seulement 1 an pour les impôts locaux. Vous avez donc jusqu’au 31 décembre 2025 pour contester les impositions mises en recouvrement ou payées en 2023 (impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés, TVA…) et les impôts locaux de 2024 (CFE, CVAE, taxe foncière…). Sachant qu’une réclamation peut valablement être envoyée jusqu’au dernier jour de la date limite (donc le 31 décembre).

À titre dérogatoire, le contribuable qui fait l’objet d’une procédure de redressement fiscal dispose d’un délai de réclamation expirant, en principe, le 31 décembre de la 3e année qui suit celle de la notification de la proposition de rectification. Dans ce cadre, vous pouvez présenter une réclamation concernant non seulement les impositions supplémentaires établies à la suite de la proposition de rectification, mais également les impositions initiales visées par la procédure.

À noter :
certains événements peuvent également être de nature à rouvrir le délai de réclamation, comme une décision de justice modifiant rétroactivement votre situation fiscale.

La réponse de l’administration fiscale

À compter de la présentation de la réclamation, l’administration fiscale doit vous répondre dans un délai de 6 mois. Étant précisé que ce délai peut être porté à 9 mois, sous réserve que l’administration vous en informe. À défaut de réponse dans ce délai, l’administration est considérée comme ayant rejeté implicitement votre demande.

Lorsqu’elle répond, l’administration peut adopter 3 positions différentes :
– soit une admission totale de la demande ;
– soit une admission partielle de la demande ;
– soit un rejet de la demande.

En cas de rejet total ou partiel, la décision de l’administration doit être motivée et comporter la mention des voies et des délais de recours à votre disposition.

Précision :
lorsque la décision de rejet ne mentionne pas les voies et délais de recours, le délai de saisine du juge est généralement fixé à un an.

Si la décision de l’administration ne vous convient pas, vous pouvez alors la contester en justice dans un délai de 2 mois à compter de sa notification. Sachant qu’aucun délai ne s’impose à vous en cas de rejet implicite de votre réclamation.

À savoir :
si vous avez laissé s’éteindre le délai imparti pour saisir le tribunal, tout n’est pas perdu pour autant ! Tant que le délai général de réclamation n’est pas expiré, vous pouvez présenter une nouvelle réclamation contre la même imposition, même si vous n’invoquez pas de faits ou d’arguments nouveaux. Et recommencer la procédure en veillant, cette fois, à saisir le tribunal dans les 2 mois suivant la décision de rejet.

Pensez à vérifier votre avis d’impôt sur le revenu 2025 !

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Résumé : Vous avez déclaré vos revenus perçus en 2024 au plus tard au début du mois de juin dernier, pour la grande majorité d’entre vous sur votre compte sécurisé du site impots.gouv.fr. Vous allez donc recevoir votre avis d’imposition 2025 au cours de l’été. Voici les réponses aux principales questions que vous vous posez peut-être en la matière.

Malgré la mise en place du prélèvement à la source, vous devez déclarer vos revenus perçus au cours de l’année précédente. Une déclaration qui donne lieu à l’envoi d’un avis d’imposition.

Pourquoi un avis d’imposition ?

Avec la mise en place du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu, vous auriez pu espérer que cela vous dispense de devoir déclarer vos revenus et de recevoir un avis d’imposition. Mais il n’en est rien. Vous avez dû déclarer vos revenus 2024 ainsi que toutes les sommes que vous aviez versées sur cette année et qui ouvrent droit à un avantage fiscal, qu’il s’agisse d’un crédit ou d’une réduction d’impôt, voire d’une déduction du revenu global. Car ces revenus et ces dépenses peuvent avoir sensiblement varié par rapport à ceux qui avaient été pris en compte pour calculer votre taux de prélèvement à la source et votre acompte de crédit d’impôt.

Quand recevrez-vous votre avis d’imposition ?

Si vous avez encore déclaré vos revenus en format papier, vous recevrez votre avis d’imposition par la Poste entre le 24 juillet et le 28 août 2025. Et si vous avez télédéclaré, vous serez alerté de la mise à disposition de votre avis d’imposition dans votre espace sécurisé entre le 25 juillet et le 1er août prochain. Mais en réalité, dans ce cas, vous disposez déjà des principales informations qui figureront sur cet avis. En effet, vous avez obtenu en fin de déclaration ce que l’administration appelle un « avis de situation déclarative à l’impôt sur le revenu » vous indiquant notamment le montant de votre impôt et le solde restant dû ou, au contraire, le montant qui vous sera remboursé.

Peut-on demander une correction de son avis d’imposition ?

À la réception de votre avis d’imposition, vous pourrez vous apercevoir qu’une erreur a été commise. C’est le cas notamment si vous vous êtes trompé dans votre déclaration ou si vous avez omis des éléments. Dans ce cas, vous avez accès à un service simple et souple si vous avez produit votre déclaration initiale en ligne. En effet, vous pourrez, à compter du 30 juillet et jusqu’au 3 décembre 2025, corriger les revenus et charges portés sur votre déclaration dans votre espace sécurisé. Dans la foulée, vous recevrez un nouvel avis d’imposition rectificatif qui se substituera à l’avis initial. Mais passé le 3 décembre et la fermeture de ce service, vous devrez procéder différemment en envoyant une réclamation fiscale par le biais de la messagerie de votre espace sécurisé.

Attention :
lorsque les rectifications conduisent à une diminution de l’impôt ou à la création ou à l’augmentation d’un crédit d’impôt, le fisc peut vous demander des précisions, voire refuser la correction demandée.

En revanche, si vous avez déclaré vos revenus sur papier, vous ne pourrez pas demander la modification de votre avis d’imposition via le service de télécorrection. Vous devrez formuler une réclamation en ligne depuis la messagerie de votre espace sécurisé ou par courrier papier transmis à votre centre des impôts.

Comment sera prélevé le solde à payer ou remboursé le trop-perçu ?

Votre avis d’imposition vous indique le montant de l’impôt découlant des éléments que vous venez de déclarer, qu’il s’agisse des éléments de revenus et de dépenses ouvrant droit à un avantage fiscal. Ensuite, il précise le solde à régler ou à vous rembourser, c’est-à-dire le montant résultant de l’impôt diminué des retenues à la source pratiquées sur 2024 et de l’acompte de crédit d’impôt qui vous a éventuellement été versé à la mi-janvier de cette année.

Si votre avis d’imposition fait ressortir un droit à remboursement, celui-ci vous sera crédité, en principe, soit le 25 juillet, soit le 1er août.

À l’inverse, si votre avis fait ressortir un solde à payer, celui-ci sera exigible en septembre 2025. Si le montant restant dû est supérieur à 300 €, son prélèvement sera étalé en 4 fois, de septembre à décembre 2025. Si le montant est inférieur à 300 €, il fera l’objet d’un prélèvement unique en septembre. Ces montants seront prélevés automatiquement par l’administration fiscale sur le compte bancaire que vous utilisez pour vos impôts.

Précision :
les dates des prélèvements seront indiquées sur votre avis d’impôt.

Et si le contribuable éprouve des difficultés financières ?

Si un contribuable éprouve ponctuellement des difficultés pour acquitter son impôt sur le revenu, l’administration fiscale peut exceptionnellement accorder un délai de paiement.

Dans ce cas, le contribuable doit, dès réception de l’avis d’impôt, adresser à son centre des Finances publiques un courrier explicitant sa situation, justificatifs à l’appui.

Il peut également déposer sa demande sur le site impots.gouv.fr dans son espace sécurisé, via sa messagerie. Il doit, pour cela, sélectionner « Écrire à l’administration / J’ai un problème concernant le paiement de mon impôt / J’ai des difficultés pour payer ».

Bien entendu, après instruction du dossier, l’administration fiscale reste libre d’accepter ou de refuser la demande de délai de paiement. En cas de réponse positive, le contribuable recevra un échéancier.

L’exonération des plus-values des petites entreprises

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Résumé : Les petites entreprises relevant de l’impôt sur le revenu peuvent, sous conditions, bénéficier d’une exonération, totale ou partielle, des plus-values de cession d’éléments d’actifs réalisées en cours ou en fin d’exploitation (article 151 septies du CGI).

Les petites entreprises relevant de l’impôt sur le revenu peuvent, sous conditions, bénéficier d’une exonération, totale ou partielle, des plus-values professionnelles réalisées lors de la cession d’éléments d’actifs en cours ou en fin d’exploitation. Présentation de ce régime de faveur.

Qui est concerné ?

L’exonération vise aussi bien les entreprises individuelles que les sociétés de personnes relevant de l’impôt sur le revenu. Sachant que pour en bénéficier, l’entreprise doit exercer une activité industrielle, commerciale, libérale, artisanale ou agricole, à titre professionnel.

À noter :
l’exercice à titre professionnel implique la participation personnelle, directe et continue de l’exploitant à l’accomplissement des actes nécessaires à l’entreprise. L’exonération ne peut donc pas s’appliquer en cas de cession d’un fonds de commerce donné en location-gérance.

L’exonération concerne les plus-values réalisées lors de la cession d’éléments d’actifs immobilisés ou d’éléments d’actifs considérés, par nature, comme affectés à l’activité professionnelle (le fonds de commerce, par exemple). Il peut également s’agir des droits ou des parts détenus par un associé d’une société de personnes qui y exerce son activité professionnelle.

Important :
les terrains à bâtir sont, en principe, exclus de ce régime d’exonération.

L’exonération vise toutes les transmissions d’éléments d’actifs, qu’elles soient à titre onéreux ou à titre gratuit, c’est-à-dire notamment les ventes ou les donations.

En pratique, l’exonération d’impôt sur le revenu s’applique aux plus-values nettes, déterminées après compensation avec les moins-values de même nature (court ou long terme).

Précision :
les plus-values à long terme exonérées d’impôt sur le revenu ne supportent pas non plus les prélèvements sociaux. En revanche, les plus-values à court terme, même exonérées d’impôt sur le revenu, restent soumises à cotisations sociales.

La durée d’exercice de l’activité

Pour bénéficier de l’exonération, l’activité doit avoir été exercée pendant au moins 5 ans. Et attention, en cas de pluralité d’activités, cette condition s’apprécie activité par activité, a précisé le Conseil d’État dans une décision du 4 octobre 2023.

Illustration :
dans cette affaire, une entreprise exerçait une activité agricole depuis plus de 30 ans ainsi qu’une activité de production d’électricité depuis 4 ans lorsqu’elle avait cédé l’intégralité de son exploitation. Pour les juges, la production d’électricité étant distincte de l’activité agricole, la plus-value attachée à la production d’électricité, exercée depuis moins de 5 ans, ne pouvait pas être exonérée, et ce malgré les liens existants avec l’activité agricole (recettes accessoires, même catégorie d’imposition…).

La durée est décomptée à partir du début de l’activité, c’est-à-dire à partir de la date de création ou d’acquisition de la clientèle ou du fonds par l’exploitant, jusqu’à la date de clôture de l’exercice au titre duquel la plus-value est réalisée.

Le montant de l’exonération

Ce dispositif étant réservé aux petites entreprises, le montant de leurs recettes hors taxes ne doit pas dépasser un certain plafond. Un plafond qui varie selon la nature de l’activité exercée.

L’exonération des plus-values est totale si le montant des recettes n’excède pas :
– 250 000 € pour les entreprises industrielles et commerciales de vente de marchandises ou de fourniture de logements (sauf locations meublées) ;
– 90 000 € pour les prestataires de services.

Afin d’encourager la transmission des exploitations agricoles, cette limite est relevée à 350 000 €, voire à 450 000 € lorsqu’il s’agit d’une cession à de jeunes agriculteurs bénéficiant d’aides à l’installation.

L’exonération est partielle et dégressive lorsque le montant des recettes est compris entre :
– 450 000 et 550 000 € (exploitants agricoles cédant à de jeunes agriculteurs) ;
– 350 000 et 450 000 € (autres exploitants agricoles) ;
– 250 000 et 350 000 € (entreprises industrielles et commerciales de vente ou de fourniture de logements à l’exclusion des locations meublées) ;
– 90 000 et 126 000 € (prestataires de services).

Exemple :
une boulangerie a réalisé des recettes de 320 000 € et une plus-value de 25 000 €. Le montant de la plus-value exonérée est calculé de la façon suivante : 25 000 x [(350 000 – 320 000) / 100 000] = 7 500 €. Par conséquent, la plus-value taxable est de 17 500 € (25 000 – 7 500).

Attention, si les recettes excèdent les limites respectives de 550 000 €, 450 000 €, 350 000 € ou 126 000 €, la totalité de la plus-value est imposable.

Les seuils d’exonération s’apprécient au regard de la moyenne des recettes réalisées au titre des exercices, ramenés le cas échéant à 12 mois, clos au cours des 2 années civiles qui précèdent la date de clôture de l’exercice de réalisation de la plus-value.

À noter :
les recettes exceptionnelles provenant notamment de la cession des stocks en fin d’exploitation ne sont pas prises en compte.

Ce dispositif peut se combiner avec certains régimes de faveur (exonération pour départ à la retraite de l’entrepreneur, abattement pour durée de détention des plus-values immobilières à long terme, par exemple) mais pas avec d’autres (exonération selon la valeur des éléments cédés, notamment). Cette restriction doit conduire le cédant à comparer les avantages et les inconvénients de chaque régime afin de choisir celui qui est le mieux adapté à sa situation.

La clause de non-concurrence en droit commercial

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Résumé : Bien connue en droit du travail, la clause de non-concurrence est également très utilisée en droit commercial, en particulier dans certains contrats tels que la vente de fonds de commerce, la location-gérance, la franchise, l’agence commerciale, la cession de clientèle ou encore la cession de parts sociales ou d’actions. Comme son nom l’indique, cette clause a pour objet de préserver une entreprise contre une éventuelle concurrence d’un partenaire avec lequel elle est en relation d’affaires ou d’un ancien dirigeant ou associé.

Pour être valable, une clause de non-concurrence doit répondre à certaines conditions. Des conditions qui ne sont pas définies par la loi, mais qui ont été posées par les juges.

Précision :
toutefois, certaines clauses de non-concurrence sont réglementées par la loi. Tel est le cas de celle prévue pour les agents commerciaux, qui doit être limitée à une période de 2 ans après la cessation du contrat et ne concerner que le secteur géographique et, le cas échéant, le groupe de personnes confié à l’agent commercial, ainsi que le type de biens ou de services pour lesquels il exerce la représentation.

Pour les tribunaux, une clause de non-concurrence doit, pour être valable, être justifiée par la nécessité de protéger les intérêts légitimes de son bénéficiaire et doit donc être proportionnée à l’objet du contrat auquel elle se rapporte. Ainsi, elle ne doit pas procurer un avantage excessif ou anormal à celui au profit duquel elle est stipulée. Étant précisé qu’il revient aux juges d’apprécier, au cas par cas, si cette condition est satisfaite.

Une clause de non-concurrence doit également être limitée dans son objet, c’est-à-dire qu’elle ne doit pas interdire purement et simplement l’exercice par l’intéressé de son activité professionnelle, ce qui constituerait une atteinte à sa liberté d’entreprendre. Elle ne peut que restreindre cette liberté, mais pas la supprimer.

Exemple :
serait nulle la clause qui déposséderait un commerçant franchisé, propriétaire de son fonds de commerce, de toute sa clientèle et qui l’empêcherait d’exercer sa profession. De même pour une clause de non-concurrence qui, en raison de la densité du réseau d’une enseigne de magasin, fixerait à un rayon de cinquante kilomètres à vol d’oiseau autour des magasins l’interdiction pour un ancien gérant-mandataire d’exercer une activité concurrente, et conduirait ainsi à une impossibilité, de fait, de toute réinstallation.

Enfin, l’obligation posée par la clause de non-concurrence doit être limitée dans le temps et/ou dans l’espace.

Exemple :
une clause de non-concurrence édictée à l’occasion de la vente d’un fonds de commerce ou de la rupture d’un contrat de franchise peut ainsi valablement interdire au vendeur ou au franchisé de se réinstaller pendant un certain délai et/ou sur un territoire déterminé (une ville, une région, une zone déterminée, un rayon de quelques kilomètres à vol d’oiseau).

La clause de non-concurrence qui n’est pas conforme à ces conditions est susceptible d’être annulée par un tribunal. Des conditions qui s’appliquent également à une clause de non-concurrence qui figure dans un pacte d’associés ou d’actionnaires.

À noter :
contrairement à celle prévue dans le contrat de travail d’un salarié, la clause de non-concurrence en droit commercial n’a pas à prévoir de contrepartie financière au profit de celui qui s’oblige à ne pas faire concurrence. Sauf si ce dernier a la qualité de salarié au moment où il souscrit l’engagement de non-concurrence. Dans ce cas, une contrepartie financière à cet engagement est obligatoire. Ainsi, les juges ont affirmé qu’une clause de non-concurrence souscrite par un associé lorsqu’il cède ses parts sociales doit prévoir une contrepartie financière dès lors que ce dernier est également salarié de la société au moment où il souscrit l’engagement de non-concurrence.

Une clause de non-concurrence consiste donc à interdire à l’une des parties au contrat, pendant un certain temps et/ou dans un certain secteur géographique, d’exercer une activité professionnelle susceptible de concurrencer l’autre partie.

Dès lors que la clause répond aux conditions de validité énumérées ci-dessus, les parties au contrat sont libres de déterminer l’étendue de l’obligation de non-concurrence.

Sachant qu’en cas de litige sur sa portée ou sur ses modalités d’application, une clause de non-concurrence fait l’objet d’une interprétation stricte de la part des tribunaux.

Exemple :
les tribunaux ont estimé qu’un fabricant de pantalons pour hommes qui s’était engagé à ne pas vendre de pantalons pour femmes pouvait valablement vendre des pantalons pour hommes à une clientèle féminine.

Pour éviter toute difficulté, la clause doit donc définir précisément la liste des activités interdites ou, au moins, le domaine d’activité dans lequel l’intéressé s’oblige à ne plus exercer. Mais très souvent, la clause se contente d’interdire l’exploitation « d’une activité similaire » ou « d’un fonds de même nature » que celui (celle) transmis(e) ; formule imprécise qui est appréciée par les juges en cas de contentieux.

Exemples :
ont été considérées comme similaires la vente en grosses quantités de fournitures de papeterie à des entreprises pour leurs besoins personnels et la papeterie de détail. À l’inverse, n’ont pas été jugées comme similaires l’activité de fabrication industrielle de pain destiné à la vente à des boulangers et à des dépositaires et la fabrication artisanale de pain vendu à la pièce.

La clause de non-concurrence doit également déterminer avec précision les modes d’exercice qui sont interdits. Là encore, très souvent, la clause se borne à interdire à l’intéressé « la poursuite de son activité, de quelque manière que ce soit, ou de s’intéresser directement ou indirectement à cette activité ». Ce qui oblige les juges saisis d’un litige à interpréter la portée de cette clause en recherchant l’intention commune des parties.

Exemples :
les juges ont estimé que le vendeur d’un fonds de commerce qui s’était interdit de s’intéresser directement ou indirectement à un fonds de même nature pouvait exercer une activité salariée ou de représentant de commerce, ou encore participer à l’exploitation d’un fonds concurrent appartenant à sa compagne. En revanche, il a été jugé que le vendeur d’un fonds de commerce ne pouvait pas exploiter un même fonds par personne interposée.

La clause de non-concurrence profite évidemment à celui pour lequel elle a été stipulée, c’est-à-dire l’acquéreur en cas de vente d’un fonds de commerce ou de cession de droits sociaux, ou le franchiseur en cas de rupture du contrat de franchise.

À noter :
le bénéfice de l’obligation de non-concurrence est, en principe, transmis aux héritiers du bénéficiaire décédé, qui sont donc en droit de continuer de la faire respecter. Et elle profite également au sous-acquéreur du fonds de commerce dès lors que l’acte de revente le prévoit.

À l’inverse, la clause de non-concurrence oblige celui qui l’a contractée, c’est-à-dire le vendeur du fonds de commerce, le franchisé, l’agent commercial ou encore l’ancien dirigeant ou associé d’une société…

À noter :
l’obligation de non-concurrence est transmise aux héritiers du débiteur décédé qui devront donc continuer à la respecter. En revanche, si elle vise une société, ses dirigeants et ses associés ne sont pas tenus par l’obligation, la société ayant sa propre personnalité juridique distincte de celle de ses membres.

La violation d’une clause de non-concurrence donne lieu aux sanctions prévues par les parties dans le contrat, c’est-à-dire en général au versement de dommages-intérêts au profit de celui qui en est victime. Le juge peut également interdire la poursuite de l’activité illicitement exercée. L’octroi de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait du non-respect de la clause de non-concurrence est également possible.

En pratique :
gros avantage de la clause de non-concurrence, elle permet à celui qui en bénéficie de ne pas avoir à apporter la preuve d’une faute ou d’une déloyauté de son cocontractant. Il lui suffit d’établir que ce dernier a exercé une activité qui lui était interdite par la clause.

Comment gérer les congés payés de vos salariés ?

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Résumé : À l’approche de la saison estivale, vous devez organiser le départ en congés de vos salariés. Pour ce faire, vous devez bien maîtriser le calendrier et les règles, parfois techniques, que vous imposent le Code du travail et, le cas échéant, les accords collectifs (accord d’entreprise, convention collective…) qui vous sont applicables. Le point sur les différentes étapes à suivre.

Période d’acquisition des congés payés

Les droits à congés payés des salariés sont acquis pendant une période, dite « de référence », fixée, par le Code du travail, du 1er juin au 31 mai de l’année suivante. Ainsi, c’est au 31 mai 2026 (pour la période de référence s’étendant du 1er juin 2025 au 31 mai 2026) que vous pourrez calculer définitivement le nombre de jours de congés payés acquis par vos salariés.

Toutefois, un accord d’entreprise (ou d’établissement) ou, à défaut, votre convention collective peut prévoir une période de référence différente, par exemple, du 1er janvier au 31 décembre, soit du 1er janvier au 31 décembre 2025 pour les congés à prendre en 2026. Par ailleurs, si votre entreprise est affiliée à une caisse de congés payés (secteur du bâtiment et des travaux publics, du spectacle…), la période de référence applicable s’étend obligatoirement du 1er avril au 31 mars, soit du 1er avril 2025 au 31 mars 2026.

Nombre de jours de congés acquis

Pendant cette période de référence, chaque salarié acquiert 2,5 jours ouvrables de congés payés par mois de travail effectif. Et ce, quelles que soient sa durée de travail (temps partiel ou temps complet), la nature de son contrat de travail (à durée déterminée ou indéterminée) et son ancienneté dans l’entreprise.

Ainsi, un salarié qui travaille du 1er juin 2025 au 31 mai 2026 obtient l’équivalent de 5 semaines de congés, soit 30 jours ouvrables. Sachant qu’un accord d’entreprise (ou d’établissement) ou, en l’absence d’un tel accord, votre convention collective peut prévoir des jours de congés payés supplémentaires, par exemple, pour valoriser l’ancienneté.

À noter :
les jours ouvrables sont tous les jours de la semaine, hormis le jour de repos hebdomadaire (généralement le dimanche) et les jours fériés légaux non travaillés dans l’entreprise. L’employeur peut comptabiliser les congés payés en jours ouvrés, ce qui correspond aux jours travaillés dans l’entreprise (généralement du lundi au vendredi). Dans ce cas, les salariés acquièrent 25 jours ouvrés de congés payés par an.

Pour des raisons de simplicité, un mois de travail effectif correspond à 4 semaines. Aussi, les absences de courte durée du salarié n’ont pas d’effet sur l’acquisition de ses congés payés.

Absences prises en compte

Le Code du travail et les tribunaux assimilent certaines absences des salariés à du temps de travail effectif. Celles-ci doivent donc être prises en compte dans le calcul de leurs congés payés. Il en est ainsi notamment des congés d’adoption, de maternité, de paternité et d’accueil de l’enfant, du congé supplémentaire de naissance, de nombreux congés de formation (congé de validation des acquis de l’expérience, par exemple), des congés payés de l’année précédente ou encore des heures non travaillées par les salariés placés en activité partielle. Et pendant leurs arrêts de travail, les salariés continuent aussi d’acquérir des congés payés à raison de :
– 2 jours ouvrables par mois (soit 4 semaines pour une absence d’un an) en cas d’accident ou de maladie d’origine non professionnelle ;
– 2,5 jours ouvrables par mois (soit 5 semaines pour une absence d’un an) en cas d’accident ou de maladie d’origine professionnelle.

Précision :
la période d’essai du salarié et le préavis qui précède la rupture de son contrat de travail (sauf si le salarié a demandé à être dispensé d’effectuer ce préavis) sont également pris en considération dans le calcul de ses congés payés.

Période de prise des congés

Sauf si elle est déterminée par un accord d’entreprise (ou d’établissement) ou, à défaut, par votre convention collective, il vous revient de fixer la période au cours de laquelle les congés d’été (le congé principal) seront pris, après avoir consulté, le cas échéant, votre comité social et économique (CSE). Sachant que, dans tous les cas, cette période doit au moins s’étendre du 1er mai au 31 octobre, soit pour les prochains congés payés de vos salariés, du 1er mai au 31 octobre 2026. Et vos salariés doivent être informés de la période de prise des congés au moins 2 mois avant son ouverture.

À savoir :
vous pouvez faire le choix de fermer votre entreprise pendant une partie de l’été et, en conséquence, imposer à vos salariés de prendre leurs congés payés à ce moment-là. Dans ce cas, vous devez prendre soin de consulter préalablement votre CSE.

Les salariés bénéficient d’un congé principal qui, en principe, ne peut excéder 24 jours ouvrables consécutifs (soit 4 semaines consécutives). Ce qui impose donc, en pratique, de séparer ce congé principal des 6 jours ouvrables restants qui constituent la fameuse 5e semaine de congés payés.

Et soyez vigilant, car vos salariés devront avoir pris l’ensemble de leurs congés payés au plus tard le 30 avril 2027 (avec, toutefois, une tolérance jusqu’au 31 mai 2027 prévue par certaines conventions collectives ou par des usages).

Exception :
les jours de congés payés que vos salariés ont acquis mais qu’ils n’ont pas été en mesure de poser dans les temps en raison d’un ou plusieurs arrêts de travail doivent être reportés sur une période de 15 mois maximum (sauf accord d’entreprise, accord de branche ou convention de branche plus favorable). C’est pourquoi vous devez, dans le mois qui suit leur retour dans l’entreprise, les informer (au moyen du bulletin de paie, par exemple) du nombre de jours de congés dont ils disposent et de la date jusqu’à laquelle ils peuvent en bénéficier.

Fractionnement du congé

Pour des raisons pratiques, vous pouvez, avec l’accord de votre salarié, fractionner son congé principal de 24 jours ouvrables. Mais sans pouvoir le réduire à moins de 12 jours ouvrables consécutifs.

Précision :
l’accord du salarié n’est pas requis lorsque le congé coïncide avec la fermeture de l’entreprise.

Ce congé d’au moins 12 jours ouvrables doit être attribué entre le 1er mai et le 31 octobre 2026. Quant aux jours restants du congé principal, ils peuvent être accordés, en une ou plusieurs fois, en dehors de cette période. Le salarié a alors droit à des congés supplémentaires (dits « jours de fractionnement ») :
– 1 jour ouvrable pour 3, 4 ou 5 jours du congé principal pris entre le 1er novembre 2026 et le 30 avril 2027 ;
– 2 jours ouvrables pour 6 jours ou plus du congé principal pris durant cette période.

Important :
là encore, un accord d’entreprise (ou d’établissement) ou, en l’absence d’un tel accord, votre convention collective peut fixer la période durant laquelle le congé d’au moins 12 jours ouvrables est attribué ainsi que les règles liées aux jours de fractionnement.

Calendrier des départs en congé

L’ordre des départs en congé est fixé, en priorité, par un accord d’entreprise (ou d’établissement) ou, à défaut, par votre convention collective. Si ce n’est pas le cas, vous devez, après avis de votre CSE, établir le planning des congés de vos salariés en fonction de leur situation familiale, de leur ancienneté dans l’entreprise et de leurs activités éventuelles auprès d’autres employeurs.

À noter :
lorsque 2 de vos salariés sont mariés ou pacsés ensemble, ils ont droit à un congé simultané.

Vos salariés doivent être informés, par affichage, courrier ou note de service de l’ordre des départs en congé au moins un mois à l’avance. Et, sauf accord de vos salariés ou circonstances exceptionnelles (remplacement d’un salarié brusquement décédé, par exemple), vous ne pouvez modifier ces dates moins d’un mois avant le départ en congés de vos employés (un délai différent pouvant être fixé par un accord d’entreprise ou votre convention collective).

Attention :
les salariés ont droit au report des jours de congés payés qui coïncident avec un arrêt de travail, que cet arrêt ait débuté avant ou pendant leurs congés.

Le calcul de l’indemnité due aux salariés pendant leurs congés payés peut s’effectuer selon deux modalités. Étant précisé que vous devez appliquer pour chaque salarié celle qui lui est la plus favorable.

À noter :
si vous adhérez à une caisse de congés payés, il appartient à celle-ci de verser l’indemnité de congés payés à vos salariés.

Ainsi, l’indemnité versée peut être égale soit à 1/10e de sa rémunération brute totale perçue au cours de la période de référence (généralement du 1er juin 2025 au 31 mai 2026), soit au montant de la rémunération que le salarié aurait perçue s’il avait continué à travailler (règle dite du « maintien de salaire »). La première modalité sera privilégiée notamment pour un salarié ayant récemment subi une baisse de rémunération (en raison de son passage à temps partiel, par exemple).

Quant aux jours de congés payés acquis, mais non pris par les salariés à la date de la rupture de leur contrat de travail, ils doivent donner lieu à une indemnité compensatrice. Celle-ci est due quel que soit le motif de la rupture, y compris en cas de licenciement pour faute grave. Son calcul étant identique à celui de l’indemnité réglée aux salariés durant leurs congés payés.

Précision :
si vous adhérez à une caisse de congés payés, vous devez, lorsqu’un salarié part en congé ou quitte l’entreprise, lui remettre un certificat justifiant de ses droits à congés. Vous n’avez pas à lui régler d’indemnité compensatrice de congés payés.

Encadrement des loyers : comment justifier d’un complément de loyer ?

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Résumé : Un bailleur peut demander un complément de loyer à condition que le logement présente des caractéristiques exceptionnelles.

Dans certaines zones tendues, les communes peuvent mettre en place un encadrement des loyers. Toutefois, ce dispositif prévoit la possibilité pour les bailleurs d’exiger un complément de loyer en raison d’un bien présentant des caractéristiques particulières. Voici un tour d’horizon des règles à respecter pour pouvoir le faire valoir auprès de votre locataire.

Vous avez dit encadrement des loyers ?

Créé par la loi Alur du 14 mars 2014, l’encadrement des loyers est un dispositif destiné à maîtriser le montant des loyers dans les zones où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement. En pratique, dans les zones concernées, les bailleurs doivent fixer leur loyer dans une fourchette (comprise entre -30 % et +20 % d’un loyer de référence) définie chaque année par arrêté préfectoral. Fourchette qui tient compte notamment du type de logement, du nombre de pièces et du quartier.

Globalement, environ 70 communes françaises ont adopté ce dispositif : Paris, Bordeaux, Est Ensemble (9 villes de Seine-Saint-Denis), Grenoble Alpes Métropole (depuis le 20 janvier 2025), Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Plaine Commune (9 villes de Seine-Saint-Denis) et 24 villes du Pays basque.

Le complément de loyer

Le complément de loyer est une option du dispositif d’encadrement des loyers, qui permet au bailleur de demander, outre le loyer de base, une somme supplémentaire lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec des logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Une définition assez floue !

Toutefois, dans l’esprit de la loi, il faut comprendre que le logement loué doit présenter certaines particularités (par exemple, une vue sur un monument historique, la présence d’un jardin ou d’une terrasse, une cave, une place de parking, des équipements luxueux…) qui font que le loyer majoré (loyer de référence +20 %) n’est pas suffisant et ne correspond pas à la réalité du marché.

À noter que le locataire dispose d’un délai de 3 mois à compter de la signature du bail pour contester le complément de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC). Passé ce délai, il n’a plus aucun moyen de réclamer une diminution du loyer, puisque le recours aux tribunaux ne peut se faire sans avoir, au préalable, déposé un dossier à la CDC.

Les conditions de mise en œuvre

Pour pouvoir prétendre à un complément de loyer, il faut que ces caractéristiques n’aient pas été déjà prises en compte pour fixer le loyer de référence correspondant au logement. Autre condition, le loyer de base inscrit dans le bail doit être au moins égal au loyer de référence majoré. Enfin, ces caractéristiques ne doivent pas faire l’objet d’une récupération par le propriétaire au titre des charges ou des travaux d’économies d’énergie.

Des exclusions

Attention toutefois, pour les baux conclus depuis le 18 août 2022, le bailleur ne peut pas demander un complément de loyer si le logement présente au moins l’une des caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs, DPE de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 mètres, infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée et mauvaise exposition de la pièce principale.