Le bail commercial de courte durée

/dans /par

Résumé : Comme vous le savez, le bail commercial est un contrat de location conclu entre le propriétaire d’un local à usage commercial et l’exploitant du fonds de commerce dans ce local. Il doit être conclu pour une durée minimale de 9 ans. Toutefois, à certaines conditions, les parties peuvent prévoir une durée plus courte, à condition qu’elle n’excède pas 3 ans, renouvellements inclus. Dans ce cas, on parle de « bail précaire » ou de « bail de courte durée ». Zoom sur la réglementation applicable en la matière.

Lorsqu’ils concluent un bail portant sur un immeuble à usage commercial pour une durée inférieure ou égale à 3 ans, bailleur et locataire peuvent convenir que ce contrat de bail ne sera pas soumis aux règles impératives régissant les baux commerciaux. Ils signent alors ce qu’on appelle un bail dérogatoire ou un bail précaire ou encore un bail de courte durée.

Ce type de convention peut être utilisé pour la location de locaux provisoirement installés, appelés à disparaître ou à changer d’affectation à court ou moyen terme, ou tout simplement lorsque propriétaire et locataire souhaitent, pour diverses raisons, s’engager de façon temporaire.

La conclusion d’un tel bail permet également au bailleur de « tester » le locataire sans avoir à supporter les inconvénients d’un bail classique (c’est-à-dire le droit au renouvellement du locataire et, en cas de refus de renouvellement, le paiement d’une indemnité d’éviction). Quant au locataire, le bail dérogatoire lui permet d’exercer une activité commerciale en ne s’engageant à l’égard du propriétaire du local que pour une durée réduite. Ce qui sera très appréciable si son activité se révèle déficitaire.

Obligatoirement conclu pour une durée inférieure ou égale à 3 ans, le bail précaire échappe – et c’est tout l’intérêt de ce contrat – au statut des baux commerciaux. En effet, il est régi par les stipulations prévues par les parties dans le contrat ainsi que, le cas échéant, par les dispositions de droit commun du bail.

Mais attention, lors de la conclusion du bail, bailleur et locataire doivent indiquer, de façon claire et non équivoque, leur volonté de se placer hors du champ d’application du statut des baux commerciaux. En pratique, il leur est vivement recommandé d’insérer dans le contrat une clause en ce sens qui vise expressément l’article L. 145-5 du Code de commerce (relatif au bail de courte durée). À défaut, le contrat risquerait d’être requalifié en bail commercial.

Précision :
 il est possible de conclure plusieurs baux dérogatoires successifs, pour le même fonds de commerce et pour les mêmes locaux, à condition toutefois que la durée cumulée de ces baux successifs soit inférieure ou égale à 3 ans.

Par définition, le bail de courte durée offre au locataire peu de stabilité sur le fonds loué. En effet, celui-ci ne bénéficie pas du droit au renouvellement et doit, à l’expiration du contrat, quitter les lieux sans pouvoir revendiquer l’octroi d’une quelconque indemnité d’éviction (sauf stipulation contraire). Mais si, à l’expiration de la durée de 3 ans, bailleur et locataire décident de renouveler leur convention ou de conclure un nouveau bail portant sur les mêmes locaux, le contrat devient, cette fois, soumis au statut des baux commerciaux. Il en est de même si, à l’expiration d’un bail de courte durée conclu pour une période inférieure à 3 ans, les parties décident de renouveler ce bail pour une durée qui le porte au-delà de 3 ans.

À noter :
 le locataire peut toutefois renoncer au bénéfice du statut des baux commerciaux, à condition que cette renonciation intervienne postérieurement au renouvellement ou à la conclusion du nouveau bail. Elle doit, en outre, résulter d’une volonté non équivoque, la conclusion d’un nouveau bail dérogatoire ne suffisant pas à caractériser la renonciation du locataire au bénéfice du statut des baux commerciaux.

De même, si le locataire se maintient dans les lieux au-delà de la durée de 3 ans sans que le bailleur s’y oppose, le bail se transformera automatiquement, au bout d’un mois, en bail commercial soumis au statut des baux commerciaux. Même si la loi ne l’exige pas, ce dernier a donc tout intérêt, s’il veut véritablement mettre fin au bail, à délivrer un congé au locataire quelque temps avant l’échéance prévue.

Attention :
cette règle vaut quelle que soit la durée pour laquelle le bail dérogatoire a été conclu, c’est-à-dire même pour un bail dérogatoire d’une durée inférieure à 3 ans.

Conclure une convention d’occupation précaire est également un moyen d’échapper au statut des baux commerciaux. Une convention d’occupation précaire est un contrat qui consiste pour le propriétaire d’un local à conférer à un commerçant ou à une société le droit de l’occuper provisoirement, dans l’attente de la survenance d’un évènement particulier.

N’étant soumise à aucune disposition légale spécifique, la convention d’occupation précaire est régie par les règles fixées par les parties et confère généralement peu de droits au locataire. Ainsi, à la différence du bail de courte durée, qui est conclu pour une durée précisément définie, le terme d’une convention d’occupation précaire est un événement dont la date de survenance est indéterminée (par exemple, l’attente d’une expropriation pour cause d’utilité publique ou de la réalisation de travaux de démolition). Autrement dit, le locataire ne sait pas ici quand son bail prendra fin. Sachant qu’une convention d’occupation précaire n’est pas limitée dans le temps : elle peut durer aussi longtemps que les circonstances particulières qui ont justifié sa conclusion existent.

À l’instar du bail de courte durée, le locataire titulaire d’une convention d’occupation précaire ne bénéficie pas du droit au renouvellement de son bail ni du droit de percevoir une indemnité en cas de refus de renouvellement.

Mais attention, pour être valable, la précarité de la convention doit être justifiée par des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. En l’absence d’un tel motif, la convention d’occupation précaire risque d’être requalifiée par les tribunaux en bail commercial.

Les congés liés à la naissance d’un enfant

/dans /par

Résumé : Outre les traditionnels congés de maternité et de paternité, les salariés ont désormais droit à un congé supplémentaire de naissance lors de l’arrivée d’un enfant au sein de leur foyer.

Pour qui ?

Le congé de maternité bénéficie aux salariées qui donnent naissance à un enfant et qui cessent leur activité avant et après leur accouchement.

Quelle durée ?

Sauf disposition plus favorable de la convention collective applicable à l’entreprise, la durée maximale du congé de maternité est fixée à 16 semaines, soit 6 semaines avant la date présumée de l’accouchement et 10 semaines après.

Cette durée maximale est toutefois portée à :
– 26 semaines, lorsque le foyer de la salariée compte déjà au moins 2 enfants ou qu’elle a déjà donné naissance à 2 enfants ;
– 34 ou 46 semaines en cas de naissances multiples.

Attention :
les salariées ne peuvent pas renoncer intégralement au congé de maternité. En effet, elles doivent cesser de travailler durant au moins 8 semaines, dont au moins 6 semaines après la naissance de leur enfant.

Comment ?

Les salariées doivent informer leur employeur, par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou par lettre remise en main propre contre récépissé, de leur état de grossesse et des dates de début et de fin de leur congé de maternité. Une demande qui doit être accompagnée d’un certificat établi par le médecin ou la sage-femme qui suit leur grossesse.

Quelle indemnisation ?

Pendant leur congé de maternité, les salariées perçoivent des indemnités journalières de l’assurance maladie. Attention toutefois, la convention collective applicable à l’entreprise peut imposer à l’employeur de maintenir la rémunération de ces salariées.

Pour qui ?

Le père de l’enfant, quant à lui, a droit à un congé de naissance. Un congé qui, le cas échéant, bénéficie aussi au conjoint ou à la conjointe de la mère (époux(se), partenaire de Pacs ou concubin(e)).

Attention :
les salariés n’ont pas la possibilité de renoncer au congé de naissance.

Quelle durée ?

La durée du congé de naissance est de 3 jours ouvrables (hors dimanches et jours fériés), sauf disposition plus favorable de la convention collective applicable à l’entreprise. Ce congé devant débuter, au choix du salarié, le jour de la naissance de l’enfant ou le premier jour ouvrable qui suit.

Comment ?

Pour bénéficier de ce congé, le salarié doit remettre à son employeur une copie de l’acte de naissance de son enfant (ou de l’enfant de sa conjointe).

Quelle indemnisation ?

Durant le congé de naissance, les salariés voient leur rémunération maintenue par leur employeur.

Pour qui ?

Le congé de paternité et d’accueil de l’enfant concerne :
– le père de l’enfant ;

– et, le cas échéant, le conjoint ou la conjointe de la mère (époux(se), partenaire de Pacs ou concubin(e)).

Quelle durée ?

La durée maximale du congé de paternité et d’accueil de l’enfant s’élève à :
– 25 jours calendaires (incluant les dimanches et les jours fériés) ;
– 32 jours calendaires en cas de naissances multiples.

Attention :
les salariés doivent bénéficier d’au moins 4 jours de congé de paternité et d’accueil de l’enfant consécutifs. Cette partie obligatoire du congé devant être posée immédiatement après le congé de naissance. S’agissant des jours de congé restants (la partie facultative du congé), ils peuvent être pris dans les 6 mois qui suivent la naissance de l’enfant, en une ou deux périodes (d’au moins 5 jours chacune).

Comment ?

Pour bénéficier du congé de paternité et d’accueil de l’enfant, le salarié doit informer son employeur :
– de la date présumée de la naissance de l’enfant au moins un mois avant cet évènement ;
– des dates auxquelles il souhaite bénéficier de son congé (pour la partie facultative) au moins un mois à l’avance.

Quelle indemnisation ?

Pendant leur congé de paternité et d’accueil de l’enfant, les salariées perçoivent des indemnités journalières de l’Assurance maladie. Attention toutefois, la convention collective applicable à l’entreprise peut imposer à l’employeur de maintenir la rémunération de ces salariées.

Pour qui ?

Ce nouveau congé concerne les enfants nés à compter du 1er janvier 2026 (ou nés avant le 1er janvier 2026 si leur naissance devait intervenir à compter de cette date). Et il est accordé à chaque parent de l’enfant (de manière simultanée ou en alternance) ainsi que, le cas échéant, au conjoint ou à la conjointe de la mère (époux(se), partenaire de Pacs ou concubin(e)). Sachant que pour bénéficier de ce congé, les salariés doivent, en principe, avoir épuisé leur droit au congé de maternité ou au congé de paternité et d’accueil de l’enfant.

Précision :
les salariés ne sont pas contraints de demander à bénéficier de ce congé.

Quelle durée ?

Le congé supplémentaire de naissance a une durée d’un ou de 2 mois (consécutifs ou fractionnés en deux périodes d’un mois chacune), au choix du salarié. Il doit débuter dans les 9 mois qui suivent la naissance de l’enfant.

Exception :
pour les enfants nés jusqu’au 31 mai dernier, ce délai de 9 mois commence le 1 juillet 2026. Les salariés concernés ont donc jusqu’au 31 mars 2027 pour débuter leur congé.

Comment ?

Les salariés qui souhaitent bénéficier du congé supplémentaire de naissance doivent en informer leur employeur, par LRAR ou lettre remise en main propre contre récépissé :
– au moins un mois à l’avance ;
– ou au moins 15 jours avant le début du congé, lorsqu’il est pris immédiatement après un congé de paternité et d’accueil de l’enfant et qu’il débute au cours du mois qui suit la naissance de l’enfant.

Quelle indemnisation ?

Durant leur congé supplémentaire de naissance, les salariés se voient verser des indemnités journalières par l’Assurance maladie. La convention collective applicable à l’entreprise peut toutefois prévoir un maintien de rémunération de la part de l’employeur.

Pour permettre à leurs salariés en congé de maternité, en congé de paternité et d’accueil de l’enfant ou en congé supplémentaire de naissance de percevoir des indemnités journalières, les employeurs doivent signaler ce congé à l’Assurance maladie via la déclaration sociale nominative (DSN). Et ce, en principe, dans les 5 jours ouvrés qui suivent le début du congé. Sachant que pour le congé supplémentaire de naissance, ce signalement doit être accompagné d’un formulaire spécifique de demande de congé.

Important :
dans l’attente du paramétrage des outils permettant d’accomplir cette démarche, les employeurs relevant du régime général de la Sécurité sociale doivent, jusqu’à fin septembre 2026, effectuer la demande de congé supplémentaire de naissance au moyen du formulaire disponible sur le site net-entreprises.fr (sans signalement au sein de la DSN).

Qui ?

Les congés liés à la naissance concernent les artisans, les commerçants, les professionnels libéraux et les exploitants agricoles.

Quels congés ?

Les travailleurs indépendants ont droit aux mêmes congés que ceux accordés aux salariés, exception faite du congé de naissance (de 3 jours, en principe). La durée de ces congés étant les mêmes pour les travailleurs indépendants et pour les salariés.

À quelles conditions ?

Pour avoir droit aux congés liés à la naissance d’un enfant, les travailleurs indépendants doivent justifier d’au moins 6 mois d’affiliation à l’Assurance maladie et cesser leur activité professionnelle. En outre, pour pouvoir prétendre au congé supplémentaire de naissance, ils doivent avoir bénéficié, en totalité ou en partie, d’un congé de maternité ou d’un congé de paternité et d’accueil de l’enfant.

Quelle indemnisation ?

Montant 2026 des prestations versées aux travailleurs indépendants à l’occasion d’un congé lié à la naissance d’un enfant (1)
Congé de maternité Indemnité journalière : 65,84 €
+
Allocation forfaitaire de repos maternel : 4 005 € (2)
Congé de paternité et d’accueil de l’enfant Indemnité journalière : 65,84 €
Congé supplémentaire de naissance Au cours du 1
er
 mois du congé :

Indemnité journalière : 46,09 €
Au cours du 2
nd
 mois du congé :

Indemnité journalière : 39,50 €
(1) En l’absence de l’attribution de l’allocation de remplacement, pour les non-salariés agricoles. (2) Sauf pour les exploitantes agricoles.

Réduire ses impôts grâce au déficit foncier

/dans /par

Résumé : Lorsque les charges sont plus importantes que les recettes locatives, un déficit foncier est constaté. Ce dernier peut être imputé sur vos revenus imposables.

Vous possédez plusieurs biens immobiliers et vous souhaitez dans le même temps faire baisser la pression fiscale. Pourquoi ne pas réaliser des travaux dans le but de créer du déficit foncier ? Une stratégie qui présente certains avantages.

Définition du déficit foncier

Les propriétaires bailleurs qui louent des logements nus déclarent leurs revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. Pour déterminer leur revenu imposable, les bailleurs peuvent déduire certaines charges qu’ils ont supportées dans le cadre de la location de leurs biens immobiliers.

Mais attention, cette déduction n’est pas possible lorsque le bailleur est imposé selon le régime « du micro-foncier ». Dans ce cadre, un abattement forfaitaire de 30 %, représentatif des charges, est appliqué aux revenus fonciers bruts. Autrement dit, le propriétaire doit, pour pouvoir imputer ses charges, relever du régime réel.

Après imputation de ses charges sur les revenus fonciers, si un résultat négatif apparaît, c’est-à-dire lorsque les charges sont supérieures aux recettes, le déficit foncier constaté peut, en principe, être imputé sur ses revenus imposables.

Les modalités d’imputation

Des règles bien particulières encadrent l’imputation des déficits fonciers sur les revenus des contribuables.

Ainsi, les déficits fonciers, provenant de dépenses déductibles (autres que les intérêts d’emprunt), par exemple des travaux d’amélioration, d’entretien ou de réparation, supportés au cours d’une année d’imposition s’imputent, en principe, sur le revenu global du propriétaire, dans la limite annuelle de 10 700 €.

Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier plafonné à 10 700 €, l’excédent est imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes.

Sachant que la fraction du déficit supérieure à 10 700 € et celle qui provient des intérêts d’emprunt sont imputables sur les seuls revenus fonciers des 10 années suivantes.

Attention :
l’imputation des déficits fonciers n’est définitivement acquise qu’à condition que le logement demeure affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la 3 année suivant celle de l’imputation.

Cas particulier : lorsqu’un bien immobilier dont la propriété est démembrée est loué, l’usufruitier peut déduire de ses revenus fonciers imposables les charges portant sur ce logement.

Parallèlement, le nu-propriétaire ne peut, en principe, pas déduire les charges foncières afférentes à ce bien immobilier, dès lors qu’il n’en tire aucun revenu imposable.

Toutefois, il est admis, sous certaines conditions, à déduire certaines dépenses qu’il a effectivement supportées des revenus issus de ses autres propriétés.

Un doublement du plafond d’imputation pour les passoires thermiques

Afin de lutter contre les logements les plus énergivores (les fameuses passoires thermiques), les pouvoirs publics ont prorogé de 2 ans le dispositif de doublement du plafond d’imputation des déficits fonciers (soit 21 400 € au lieu de 10 700 €) qui devait prendre fin au 31 décembre 2025. Rappelons que le doublement du plafond d’imputation est accordé sous certaines conditions :
– le déficit foncier doit être le résultat de dépenses de travaux de rénovation énergétique ;
– le logement doit passer d’une classe énergétique E, F ou G (DPE) à une classe de performance énergétique A, B, C ou D ;
– les dépenses de rénovation énergétique doivent être payées par le contribuable au plus tard le 31 décembre 2027.

Les réclamations fiscales

/dans /par

Résumé : Vous pouvez contester une imposition mise à votre charge en adressant une réclamation à l’administration fiscale, sous réserve d’agir dans le délai imparti.

Pour contester une imposition mise à votre charge et obtenir le dégrèvement correspondant, vous devez formuler une demande auprès de l’administration fiscale au moyen d’une réclamation. Mais passé le 31 décembre, cette action sera prescrite pour certains impôts. Si vous avez une réclamation à formuler avant cette date, nous vous rappelons les principales règles à suivre.

Dans quels cas réclamer ?

Vous pouvez déposer une réclamation afin d’obtenir la réparation d’une erreur commise dans l’assiette ou le calcul de votre imposition ou pour bénéficier d’un avantage fiscal, comme une réduction ou un crédit d’impôt, que vous auriez omis de solliciter dans votre déclaration.

Comment rédiger la réclamation ?

Présentée par écrit, la réclamation doit contenir plusieurs mentions obligatoires, notamment l’imposition contestée, un exposé sommaire des motifs invoqués et le dégrèvement demandé. Elle doit également porter votre signature manuscrite. Des justificatifs doivent, en outre, être joints à la réclamation, tels que l’avis d’imposition, l’avis de mise en recouvrement ou tout document établissant le montant d’un impôt versé spontanément (par exemple, une déclaration de TVA) dont vous demandez la remise.

À noter :
la réclamation doit, le cas échéant, préciser les dispositions législatives et réglementaires sur lesquelles elle se fonde et leur interprétation ainsi que la jurisprudence, la doctrine administrative ou encore les réponses ministérielles qui soutiennent votre argumentation.

La réclamation peut être présentée par simple lettre sur papier libre. Toutefois, même si aucune obligation légale ne l’impose, il est recommandé d’envoyer la réclamation par lettre recommandée avec accusé de réception afin que vous puissiez prouver la date d’envoi et donc le respect du délai imparti.

Précision :
les particuliers (donc pas les entreprises) peuvent déposer une réclamation fiscale en ligne sur le site impots.gouv.fr. Ils peuvent aussi présenter leur réclamation à l’oral lors d’une visite au service des impôts. Celle-ci étant consignée sur une fiche de visite, datée et signée par le contribuable.

Point important, même si vous formulez une réclamation, vous n’êtes pas dispensé du paiement de l’impôt contesté. Néanmoins, vous pouvez accompagner votre réclamation d’une demande de sursis de paiement. Des garanties (caution bancaire, hypothèque, nantissement de fonds de commerce…) devant alors être constituées si le montant contesté est supérieur à 4 500 €. Mais attention, en cas de rejet de la réclamation, des intérêts de retard et des pénalités pour paiement tardif seront appliqués.

Dans quel délai réclamer ?

En principe, votre réclamation doit être envoyée au service des impôts du lieu d’imposition au plus tard le 31 décembre de la 2e année qui suit celle du versement spontané de l’impôt contesté ou de sa mise en recouvrement. Ce délai étant toutefois ramené à seulement 1 an pour les impôts locaux. Vous avez donc jusqu’au 31 décembre 2025 pour contester les impositions mises en recouvrement ou payées en 2023 (impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés, TVA…) et les impôts locaux de 2024 (CFE, CVAE, taxe foncière…). Sachant qu’une réclamation peut valablement être envoyée jusqu’au dernier jour de la date limite (donc le 31 décembre).

À titre dérogatoire, le contribuable qui fait l’objet d’une procédure de redressement fiscal dispose d’un délai de réclamation expirant, en principe, le 31 décembre de la 3e année qui suit celle de la notification de la proposition de rectification. Dans ce cadre, vous pouvez présenter une réclamation concernant non seulement les impositions supplémentaires établies à la suite de la proposition de rectification, mais également les impositions initiales visées par la procédure.

À noter :
certains événements peuvent également être de nature à rouvrir le délai de réclamation, comme une décision de justice modifiant rétroactivement votre situation fiscale.

La réponse de l’administration fiscale

À compter de la présentation de la réclamation, l’administration fiscale doit vous répondre dans un délai de 6 mois. Étant précisé que ce délai peut être porté à 9 mois, sous réserve que l’administration vous en informe. À défaut de réponse dans ce délai, l’administration est considérée comme ayant rejeté implicitement votre demande.

Lorsqu’elle répond, l’administration peut adopter 3 positions différentes :
– soit une admission totale de la demande ;
– soit une admission partielle de la demande ;
– soit un rejet de la demande.

En cas de rejet total ou partiel, la décision de l’administration doit être motivée et comporter la mention des voies et des délais de recours à votre disposition.

Précision :
lorsque la décision de rejet ne mentionne pas les voies et délais de recours, le délai de saisine du juge est généralement fixé à un an.

Si la décision de l’administration ne vous convient pas, vous pouvez alors la contester en justice dans un délai de 2 mois à compter de sa notification. Sachant qu’aucun délai ne s’impose à vous en cas de rejet implicite de votre réclamation.

À savoir :
si vous avez laissé s’éteindre le délai imparti pour saisir le tribunal, tout n’est pas perdu pour autant ! Tant que le délai général de réclamation n’est pas expiré, vous pouvez présenter une nouvelle réclamation contre la même imposition, même si vous n’invoquez pas de faits ou d’arguments nouveaux. Et recommencer la procédure en veillant, cette fois, à saisir le tribunal dans les 2 mois suivant la décision de rejet.

IA : où en sont les entreprises ?

/dans /par

Résumé : 10 % des entreprises implantées en France utilisaient au moins une technologie d’intelligence artificielle en 2024. Un chiffre en hausse de 4 points sur un an qui reste néanmoins plus faible que la moyenne européenne.

Annoncée comme la nouvelle révolution industrielle, l’intelligence artificielle (IA) s’implante peu à peu dans le fonctionnement des entreprises. Pour y voir plus clair, l’Insee a interrogé plus de 10 000 d’entre elles pour connaître leur niveau de maturité en termes d’intégration d’IA.

Un usage qui dépend de la taille des entreprises

Premier enseignement, 10 % des entreprises implantées en France employant au moins 10 salariés déclarent avoir utilisé, en 2024, au moins une technologie d’IA contre seulement 6 % en 2023. Sans surprise, plus l’entreprise est grande et plus l’usage de l’IA est élevé. On note ainsi qu’il est de 9 % pour les entreprises employant de 10 à 49 salariés, de 15 % pour les 50 et 250 et de 33 % pour celles disposant d’un effectif supérieur à 250 employés. « Les entreprises utilisant l’IA concentrent, en 2024, 49 % du chiffre d’affaires total du champ et 40 % de l’emploi total (contre respectivement 40 % et 31 % en 2023) », précise l’Insee soulignant au passage qu’un fossé technologique est en train de se creuser entre les plus petites structures et les plus grandes.

Les secteurs de la communication en première ligne

Côté secteur, l’information-communication, qui regroupe notamment l’édition (de logiciels mais aussi littéraire et musicale), les activités audiovisuelles, les services de télécommunications, les services informatiques et les activités liées à l’internet est, avec 42 % d’usage (+12 points sur un an), le plus en pointe sur l’IA, loin devant les activités spécialisées techniques et scientifiques (17 %) et les activités immobilières (11 %). A contrario, les entreprises de l’hébergement-restauration (5 %), du transport-entreposage (5 %) et de la construction, restent encore, très en retrait de ces nouvelles technologies.

Au-delà même du secteur, d’autres critères facilitent l’adoption des technologies IA. L’Insee relève ainsi que les entreprises qui appartiennent à un groupe international ont « 1,6 fois plus recours à l’IA que les autres entreprises (indépendantes et celles appartenant à un groupe de sociétés présentes uniquement sur le territoire français) ». L’analyse montre aussi « qu’à caractéristiques comparables, une plus forte présence d’ingénieurs et de cadres techniques accroît les chances qu’une entreprise adopte l’IA : les entreprises dont leur part dépasse 15 % ont ainsi 2,2 fois plus de chances de faire usage de l’IA que les autres ».

Le retard des entreprises françaises

À noter également, et ce n’est pas une bonne nouvelle, l’adoption de l’IA par les entreprises est plus faible en France (10 %) que dans le reste de l’Union européenne (13 %). Dans le détail, les entreprises françaises de 250 salariés et plus, pourtant les plus en pointe du pays (33 %), affichent un taux d’usage en retrait de 8 points par rapport aux autres entreprises européennes de même taille (41 %). Sur les 50-249 salariés, le différentiel est de 6 points et pour les 10-49, de 2 points.

Au classement européen, avec ses 10 % d’adoption des outils IA, la France occupe une modeste 17e place sur 27, à égalité avec la Grèce et très loin de l’Allemagne (20 %), de la Belgique (25 %) et du premier pays, le Danemark (28 %). Parmi les grands pays (en surface et en population) de l’Union, seules l’Italie (8 %) et la Pologne (6 %) font moins bien que la France.

Le marketing et la vente

En 2024, parmi les entreprises qui utilisent l’IA, 28 % le font dans le cadre des actions marketing ou de vente, en progression de 11 points en un an. « L’usage de l’IA pour les processus de production ou de services est également nettement plus courant en 2024, avec 27 % des entreprises concernées, soit 7 points de plus par rapport à 2023 », précise les auteurs de l’étude.

Quant à l’utilisation de l’IA pour les opérations de gestion et d’administration, elle a plus que doublé passant de 11 % en 2023 à 24 % en 2024. « L’usage de l’IA pour la logistique suit la même tendance, bien qu’il reste le moins fréquent (3 % en 2023 à 6 % en 2024) », ajoute l’Insee.

Enfin, l’intégration des technologies IA par les entreprises françaises procède, très majoritairement (69 %), de l’achat d’un logiciel prêt à l’emploi (autonome ou intégré dans un logiciel existant). Plus rarement, elles acquièrent ces technologies en passant par un prestataire (29 %), en utilisant un logiciel open source (24 %), en le développant en interne (23 %) ou en modifiant un logiciel acheté (14 %).

La clause de non-concurrence en droit commercial

/dans /par

Résumé : Bien connue en droit du travail, la clause de non-concurrence est également très utilisée en droit commercial, en particulier dans certains contrats tels que la vente de fonds de commerce, la location-gérance, la franchise, l’agence commerciale, la cession de clientèle ou encore la cession de parts sociales ou d’actions. Comme son nom l’indique, cette clause a pour objet de préserver une entreprise contre une éventuelle concurrence d’un partenaire avec lequel elle est en relation d’affaires ou d’un ancien dirigeant ou associé.

Pour être valable, une clause de non-concurrence doit répondre à certaines conditions. Des conditions qui ne sont pas définies par la loi, mais qui ont été posées par les juges.

Précision :
toutefois, certaines clauses de non-concurrence sont réglementées par la loi. Tel est le cas de celle prévue pour les agents commerciaux, qui doit être limitée à une période de 2 ans après la cessation du contrat et ne concerner que le secteur géographique et, le cas échéant, le groupe de personnes confié à l’agent commercial, ainsi que le type de biens ou de services pour lesquels il exerce la représentation.

Pour les tribunaux, une clause de non-concurrence doit, pour être valable, être justifiée par la nécessité de protéger les intérêts légitimes de son bénéficiaire et doit donc être proportionnée à l’objet du contrat auquel elle se rapporte. Ainsi, elle ne doit pas procurer un avantage excessif ou anormal à celui au profit duquel elle est stipulée. Étant précisé qu’il revient aux juges d’apprécier, au cas par cas, si cette condition est satisfaite.

Une clause de non-concurrence doit également être limitée dans son objet, c’est-à-dire qu’elle ne doit pas interdire purement et simplement l’exercice par l’intéressé de son activité professionnelle, ce qui constituerait une atteinte à sa liberté d’entreprendre. Elle ne peut que restreindre cette liberté, mais pas la supprimer.

Exemple :
serait nulle la clause qui déposséderait un commerçant franchisé, propriétaire de son fonds de commerce, de toute sa clientèle et qui l’empêcherait d’exercer sa profession. De même pour une clause de non-concurrence qui, en raison de la densité du réseau d’une enseigne de magasin, fixerait à un rayon de cinquante kilomètres à vol d’oiseau autour des magasins l’interdiction pour un ancien gérant-mandataire d’exercer une activité concurrente, et conduirait ainsi à une impossibilité, de fait, de toute réinstallation.

Enfin, l’obligation posée par la clause de non-concurrence doit être limitée dans le temps et/ou dans l’espace.

Exemple :
une clause de non-concurrence édictée à l’occasion de la vente d’un fonds de commerce ou de la rupture d’un contrat de franchise peut ainsi valablement interdire au vendeur ou au franchisé de se réinstaller pendant un certain délai et/ou sur un territoire déterminé (une ville, une région, une zone déterminée, un rayon de quelques kilomètres à vol d’oiseau).

La clause de non-concurrence qui n’est pas conforme à ces conditions est susceptible d’être annulée par un tribunal. Des conditions qui s’appliquent également à une clause de non-concurrence qui figure dans un pacte d’associés ou d’actionnaires.

À noter :
contrairement à celle prévue dans le contrat de travail d’un salarié, la clause de non-concurrence en droit commercial n’a pas à prévoir de contrepartie financière au profit de celui qui s’oblige à ne pas faire concurrence. Sauf si ce dernier a la qualité de salarié au moment où il souscrit l’engagement de non-concurrence. Dans ce cas, une contrepartie financière à cet engagement est obligatoire. Ainsi, les juges ont affirmé qu’une clause de non-concurrence souscrite par un associé lorsqu’il cède ses parts sociales doit prévoir une contrepartie financière dès lors que ce dernier est également salarié de la société au moment où il souscrit l’engagement de non-concurrence.

Une clause de non-concurrence consiste donc à interdire à l’une des parties au contrat, pendant un certain temps et/ou dans un certain secteur géographique, d’exercer une activité professionnelle susceptible de concurrencer l’autre partie.

Dès lors que la clause répond aux conditions de validité énumérées ci-dessus, les parties au contrat sont libres de déterminer l’étendue de l’obligation de non-concurrence.

Sachant qu’en cas de litige sur sa portée ou sur ses modalités d’application, une clause de non-concurrence fait l’objet d’une interprétation stricte de la part des tribunaux.

Exemple :
les tribunaux ont estimé qu’un fabricant de pantalons pour hommes qui s’était engagé à ne pas vendre de pantalons pour femmes pouvait valablement vendre des pantalons pour hommes à une clientèle féminine.

Pour éviter toute difficulté, la clause doit donc définir précisément la liste des activités interdites ou, au moins, le domaine d’activité dans lequel l’intéressé s’oblige à ne plus exercer. Mais très souvent, la clause se contente d’interdire l’exploitation « d’une activité similaire » ou « d’un fonds de même nature » que celui (celle) transmis(e) ; formule imprécise qui est appréciée par les juges en cas de contentieux.

Exemples :
ont été considérées comme similaires la vente en grosses quantités de fournitures de papeterie à des entreprises pour leurs besoins personnels et la papeterie de détail. À l’inverse, n’ont pas été jugées comme similaires l’activité de fabrication industrielle de pain destiné à la vente à des boulangers et à des dépositaires et la fabrication artisanale de pain vendu à la pièce.

La clause de non-concurrence doit également déterminer avec précision les modes d’exercice qui sont interdits. Là encore, très souvent, la clause se borne à interdire à l’intéressé « la poursuite de son activité, de quelque manière que ce soit, ou de s’intéresser directement ou indirectement à cette activité ». Ce qui oblige les juges saisis d’un litige à interpréter la portée de cette clause en recherchant l’intention commune des parties.

Exemples :
les juges ont estimé que le vendeur d’un fonds de commerce qui s’était interdit de s’intéresser directement ou indirectement à un fonds de même nature pouvait exercer une activité salariée ou de représentant de commerce, ou encore participer à l’exploitation d’un fonds concurrent appartenant à sa compagne. En revanche, il a été jugé que le vendeur d’un fonds de commerce ne pouvait pas exploiter un même fonds par personne interposée.

La clause de non-concurrence profite évidemment à celui pour lequel elle a été stipulée, c’est-à-dire l’acquéreur en cas de vente d’un fonds de commerce ou de cession de droits sociaux, ou le franchiseur en cas de rupture du contrat de franchise.

À noter :
le bénéfice de l’obligation de non-concurrence est, en principe, transmis aux héritiers du bénéficiaire décédé, qui sont donc en droit de continuer de la faire respecter. Et elle profite également au sous-acquéreur du fonds de commerce dès lors que l’acte de revente le prévoit.

À l’inverse, la clause de non-concurrence oblige celui qui l’a contractée, c’est-à-dire le vendeur du fonds de commerce, le franchisé, l’agent commercial ou encore l’ancien dirigeant ou associé d’une société…

À noter :
l’obligation de non-concurrence est transmise aux héritiers du débiteur décédé qui devront donc continuer à la respecter. En revanche, si elle vise une société, ses dirigeants et ses associés ne sont pas tenus par l’obligation, la société ayant sa propre personnalité juridique distincte de celle de ses membres.

La violation d’une clause de non-concurrence donne lieu aux sanctions prévues par les parties dans le contrat, c’est-à-dire en général au versement de dommages-intérêts au profit de celui qui en est victime. Le juge peut également interdire la poursuite de l’activité illicitement exercée. L’octroi de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait du non-respect de la clause de non-concurrence est également possible.

En pratique :
gros avantage de la clause de non-concurrence, elle permet à celui qui en bénéficie de ne pas avoir à apporter la preuve d’une faute ou d’une déloyauté de son cocontractant. Il lui suffit d’établir que ce dernier a exercé une activité qui lui était interdite par la clause.

Comment gérer les congés payés de vos salariés ?

/dans /par

Résumé : À l’approche de la saison estivale, vous devez organiser le départ en congés de vos salariés. Pour ce faire, vous devez bien maîtriser le calendrier et les règles, parfois techniques, que vous imposent le Code du travail et, le cas échéant, les accords collectifs (accord d’entreprise, convention collective…) qui vous sont applicables. Le point sur les différentes étapes à suivre.

Période d’acquisition des congés payés

Les droits à congés payés des salariés sont acquis pendant une période, dite « de référence », fixée, par le Code du travail, du 1er juin au 31 mai de l’année suivante. Ainsi, c’est au 31 mai 2026 (pour la période de référence s’étendant du 1er juin 2025 au 31 mai 2026) que vous pourrez calculer définitivement le nombre de jours de congés payés acquis par vos salariés.

Toutefois, un accord d’entreprise (ou d’établissement) ou, à défaut, votre convention collective peut prévoir une période de référence différente, par exemple, du 1er janvier au 31 décembre, soit du 1er janvier au 31 décembre 2025 pour les congés à prendre en 2026. Par ailleurs, si votre entreprise est affiliée à une caisse de congés payés (secteur du bâtiment et des travaux publics, du spectacle…), la période de référence applicable s’étend obligatoirement du 1er avril au 31 mars, soit du 1er avril 2025 au 31 mars 2026.

Nombre de jours de congés acquis

Pendant cette période de référence, chaque salarié acquiert 2,5 jours ouvrables de congés payés par mois de travail effectif. Et ce, quelles que soient sa durée de travail (temps partiel ou temps complet), la nature de son contrat de travail (à durée déterminée ou indéterminée) et son ancienneté dans l’entreprise.

Ainsi, un salarié qui travaille du 1er juin 2025 au 31 mai 2026 obtient l’équivalent de 5 semaines de congés, soit 30 jours ouvrables. Sachant qu’un accord d’entreprise (ou d’établissement) ou, en l’absence d’un tel accord, votre convention collective peut prévoir des jours de congés payés supplémentaires, par exemple, pour valoriser l’ancienneté.

À noter :
les jours ouvrables sont tous les jours de la semaine, hormis le jour de repos hebdomadaire (généralement le dimanche) et les jours fériés légaux non travaillés dans l’entreprise. L’employeur peut comptabiliser les congés payés en jours ouvrés, ce qui correspond aux jours travaillés dans l’entreprise (généralement du lundi au vendredi). Dans ce cas, les salariés acquièrent 25 jours ouvrés de congés payés par an.

Pour des raisons de simplicité, un mois de travail effectif correspond à 4 semaines. Aussi, les absences de courte durée du salarié n’ont pas d’effet sur l’acquisition de ses congés payés.

Absences prises en compte

Le Code du travail et les tribunaux assimilent certaines absences des salariés à du temps de travail effectif. Celles-ci doivent donc être prises en compte dans le calcul de leurs congés payés. Il en est ainsi notamment des congés d’adoption, de maternité, de paternité et d’accueil de l’enfant, du congé supplémentaire de naissance, de nombreux congés de formation (congé de validation des acquis de l’expérience, par exemple), des congés payés de l’année précédente ou encore des heures non travaillées par les salariés placés en activité partielle. Et pendant leurs arrêts de travail, les salariés continuent aussi d’acquérir des congés payés à raison de :
– 2 jours ouvrables par mois (soit 4 semaines pour une absence d’un an) en cas d’accident ou de maladie d’origine non professionnelle ;
– 2,5 jours ouvrables par mois (soit 5 semaines pour une absence d’un an) en cas d’accident ou de maladie d’origine professionnelle.

Précision :
la période d’essai du salarié et le préavis qui précède la rupture de son contrat de travail (sauf si le salarié a demandé à être dispensé d’effectuer ce préavis) sont également pris en considération dans le calcul de ses congés payés.

Période de prise des congés

Sauf si elle est déterminée par un accord d’entreprise (ou d’établissement) ou, à défaut, par votre convention collective, il vous revient de fixer la période au cours de laquelle les congés d’été (le congé principal) seront pris, après avoir consulté, le cas échéant, votre comité social et économique (CSE). Sachant que, dans tous les cas, cette période doit au moins s’étendre du 1er mai au 31 octobre, soit pour les prochains congés payés de vos salariés, du 1er mai au 31 octobre 2026. Et vos salariés doivent être informés de la période de prise des congés au moins 2 mois avant son ouverture.

À savoir :
vous pouvez faire le choix de fermer votre entreprise pendant une partie de l’été et, en conséquence, imposer à vos salariés de prendre leurs congés payés à ce moment-là. Dans ce cas, vous devez prendre soin de consulter préalablement votre CSE.

Les salariés bénéficient d’un congé principal qui, en principe, ne peut excéder 24 jours ouvrables consécutifs (soit 4 semaines consécutives). Ce qui impose donc, en pratique, de séparer ce congé principal des 6 jours ouvrables restants qui constituent la fameuse 5e semaine de congés payés.

Et soyez vigilant, car vos salariés devront avoir pris l’ensemble de leurs congés payés au plus tard le 30 avril 2027 (avec, toutefois, une tolérance jusqu’au 31 mai 2027 prévue par certaines conventions collectives ou par des usages).

Exception :
les jours de congés payés que vos salariés ont acquis mais qu’ils n’ont pas été en mesure de poser dans les temps en raison d’un ou plusieurs arrêts de travail doivent être reportés sur une période de 15 mois maximum (sauf accord d’entreprise, accord de branche ou convention de branche plus favorable). C’est pourquoi vous devez, dans le mois qui suit leur retour dans l’entreprise, les informer (au moyen du bulletin de paie, par exemple) du nombre de jours de congés dont ils disposent et de la date jusqu’à laquelle ils peuvent en bénéficier.

Fractionnement du congé

Pour des raisons pratiques, vous pouvez, avec l’accord de votre salarié, fractionner son congé principal de 24 jours ouvrables. Mais sans pouvoir le réduire à moins de 12 jours ouvrables consécutifs.

Précision :
l’accord du salarié n’est pas requis lorsque le congé coïncide avec la fermeture de l’entreprise.

Ce congé d’au moins 12 jours ouvrables doit être attribué entre le 1er mai et le 31 octobre 2026. Quant aux jours restants du congé principal, ils peuvent être accordés, en une ou plusieurs fois, en dehors de cette période. Le salarié a alors droit à des congés supplémentaires (dits « jours de fractionnement ») :
– 1 jour ouvrable pour 3, 4 ou 5 jours du congé principal pris entre le 1er novembre 2026 et le 30 avril 2027 ;
– 2 jours ouvrables pour 6 jours ou plus du congé principal pris durant cette période.

Important :
là encore, un accord d’entreprise (ou d’établissement) ou, en l’absence d’un tel accord, votre convention collective peut fixer la période durant laquelle le congé d’au moins 12 jours ouvrables est attribué ainsi que les règles liées aux jours de fractionnement.

Calendrier des départs en congé

L’ordre des départs en congé est fixé, en priorité, par un accord d’entreprise (ou d’établissement) ou, à défaut, par votre convention collective. Si ce n’est pas le cas, vous devez, après avis de votre CSE, établir le planning des congés de vos salariés en fonction de leur situation familiale, de leur ancienneté dans l’entreprise et de leurs activités éventuelles auprès d’autres employeurs.

À noter :
lorsque 2 de vos salariés sont mariés ou pacsés ensemble, ils ont droit à un congé simultané.

Vos salariés doivent être informés, par affichage, courrier ou note de service de l’ordre des départs en congé au moins un mois à l’avance. Et, sauf accord de vos salariés ou circonstances exceptionnelles (remplacement d’un salarié brusquement décédé, par exemple), vous ne pouvez modifier ces dates moins d’un mois avant le départ en congés de vos employés (un délai différent pouvant être fixé par un accord d’entreprise ou votre convention collective).

Attention :
les salariés ont droit au report des jours de congés payés qui coïncident avec un arrêt de travail, que cet arrêt ait débuté avant ou pendant leurs congés.

Le calcul de l’indemnité due aux salariés pendant leurs congés payés peut s’effectuer selon deux modalités. Étant précisé que vous devez appliquer pour chaque salarié celle qui lui est la plus favorable.

À noter :
si vous adhérez à une caisse de congés payés, il appartient à celle-ci de verser l’indemnité de congés payés à vos salariés.

Ainsi, l’indemnité versée peut être égale soit à 1/10e de sa rémunération brute totale perçue au cours de la période de référence (généralement du 1er juin 2025 au 31 mai 2026), soit au montant de la rémunération que le salarié aurait perçue s’il avait continué à travailler (règle dite du « maintien de salaire »). La première modalité sera privilégiée notamment pour un salarié ayant récemment subi une baisse de rémunération (en raison de son passage à temps partiel, par exemple).

Quant aux jours de congés payés acquis, mais non pris par les salariés à la date de la rupture de leur contrat de travail, ils doivent donner lieu à une indemnité compensatrice. Celle-ci est due quel que soit le motif de la rupture, y compris en cas de licenciement pour faute grave. Son calcul étant identique à celui de l’indemnité réglée aux salariés durant leurs congés payés.

Précision :
si vous adhérez à une caisse de congés payés, vous devez, lorsqu’un salarié part en congé ou quitte l’entreprise, lui remettre un certificat justifiant de ses droits à congés. Vous n’avez pas à lui régler d’indemnité compensatrice de congés payés.

Encadrement des loyers : comment justifier d’un complément de loyer ?

/dans /par

Résumé : Un bailleur peut demander un complément de loyer à condition que le logement présente des caractéristiques exceptionnelles.

Dans certaines zones tendues, les communes peuvent mettre en place un encadrement des loyers. Toutefois, ce dispositif prévoit la possibilité pour les bailleurs d’exiger un complément de loyer en raison d’un bien présentant des caractéristiques particulières. Voici un tour d’horizon des règles à respecter pour pouvoir le faire valoir auprès de votre locataire.

Vous avez dit encadrement des loyers ?

Créé par la loi Alur du 14 mars 2014, l’encadrement des loyers est un dispositif destiné à maîtriser le montant des loyers dans les zones où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement. En pratique, dans les zones concernées, les bailleurs doivent fixer leur loyer dans une fourchette (comprise entre -30 % et +20 % d’un loyer de référence) définie chaque année par arrêté préfectoral. Fourchette qui tient compte notamment du type de logement, du nombre de pièces et du quartier.

Globalement, environ 70 communes françaises ont adopté ce dispositif : Paris, Bordeaux, Est Ensemble (9 villes de Seine-Saint-Denis), Grenoble Alpes Métropole (depuis le 20 janvier 2025), Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Plaine Commune (9 villes de Seine-Saint-Denis) et 24 villes du Pays basque.

Le complément de loyer

Le complément de loyer est une option du dispositif d’encadrement des loyers, qui permet au bailleur de demander, outre le loyer de base, une somme supplémentaire lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec des logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Une définition assez floue !

Toutefois, dans l’esprit de la loi, il faut comprendre que le logement loué doit présenter certaines particularités (par exemple, une vue sur un monument historique, la présence d’un jardin ou d’une terrasse, une cave, une place de parking, des équipements luxueux…) qui font que le loyer majoré (loyer de référence +20 %) n’est pas suffisant et ne correspond pas à la réalité du marché.

À noter que le locataire dispose d’un délai de 3 mois à compter de la signature du bail pour contester le complément de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC). Passé ce délai, il n’a plus aucun moyen de réclamer une diminution du loyer, puisque le recours aux tribunaux ne peut se faire sans avoir, au préalable, déposé un dossier à la CDC.

Les conditions de mise en œuvre

Pour pouvoir prétendre à un complément de loyer, il faut que ces caractéristiques n’aient pas été déjà prises en compte pour fixer le loyer de référence correspondant au logement. Autre condition, le loyer de base inscrit dans le bail doit être au moins égal au loyer de référence majoré. Enfin, ces caractéristiques ne doivent pas faire l’objet d’une récupération par le propriétaire au titre des charges ou des travaux d’économies d’énergie.

Des exclusions

Attention toutefois, pour les baux conclus depuis le 18 août 2022, le bailleur ne peut pas demander un complément de loyer si le logement présente au moins l’une des caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs, DPE de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 mètres, infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée et mauvaise exposition de la pièce principale.

Plus-values immobilières : comment sont-elles imposées ?

/dans /par

Résumé : Lors de la cession d’un bien immobilier, votre éventuelle plus-value peut être soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Lorsque vous vendez un bien immobilier, vous pouvez réaliser une plus-value qui sera imposée par le fisc. Une imposition qui découle de règles relativement complexes. Explications.

Le calcul de la plus-value

La plus-value que vous réalisez est déclarée et payée par l’intermédiaire du notaire lors de la cession du bien immobilier imposable. Concrètement, la plus-value est déterminée par la différence entre le prix de cession du bien – duquel sont notamment soustraits les frais de diagnostics obligatoires (amiante, termites)  – et son prix d’acquisition. Sachant que, pour le calcul de la plus-value, le prix d’acquisition est majoré d’un montant correspondant à certains frais générés par l’acquisition (droits d’enregistrement, honoraires du notaire…) et, en principe, des dépenses de construction, d’agrandissement et d’amélioration que vous avez engagées en tant que propriétaire. Ces frais pouvant être estimés, sans justification, en appliquant un taux forfaitaire fixé à 7,5 % du prix d’acquisition pour les frais d’acquisition et, si le bien immobilier (bâti) a été acquis depuis plus de 5 ans, à 15 % pour les dépenses correspondant aux travaux.

L’imposition de la plus-value

Sur le montant de la plus-value doit être ensuite pratiqué un abattement, dont le taux varie selon la durée de détention. Cet abattement est fixé à 6 % par an entre la 6e et la 21e année de détention et à 4 % la 22e année. Ce qui aboutit à une exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % par an entre la 6e et la 21e année, puis de 1,60 % pour la 22e année. Le taux est ensuite fixé à 9 % par an entre la 23e et la 30e année. La 30e année conduisant, là encore, à une exonération totale des prélèvements sociaux. Une fois cet abattement opéré, la somme résiduelle est imposée, au titre du régime des plus-values immobilières, à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit une imposition globale de 36,2 %.

Et le vendeur peut être redevable d’une surtaxe sur les plus-values lorsque ces dernières sont supérieures à 50 000 €. Son taux variant entre 2 et 6 % en fonction du montant de la plus-value imposable.

Lorsque le bien immobilier est détenu par une SCI

Le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers s’applique également aux cessions de biens immobiliers réalisées occasionnellement via une société civile immobilière (SCI) relevant du régime de l’impôt sur le revenu (les plus-values réalisées par une SCI relevant de l’impôt sur les sociétés sont soumises au régime des plus-values professionnelles). Attention, lorsque la SCI réalise des opérations habituelles d’achat-revente de biens immobiliers, les plus-values sont alors soumises aux règles des BIC.

Concrètement, le bien immobilier cédé étant la propriété de la SCI, la plus-value est calculée en fonction de la date d’acquisition et de cession du bien par la société, mais reste imposable au nom de chaque associé présent à la date de la cession de l’immeuble au prorata des parts détenues. Comme pour les particuliers, la plus-value est diminuée des abattements applicables du fait de la durée de détention. Puis elle est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux (17,2 %).

À savoir :
lorsqu’un logement est mis à la disposition gratuite d’un associé à titre de résidence principale, ce dernier peut bénéficier, en cas de cession de l’immeuble par la société, de l’exonération de la résidence principale sur sa quote-part de plus-value.

Vous le constatez, la maîtrise des règles fiscales liées à la cession de biens immobiliers peut se révéler complexe et comporte de nombreuses subtilités. Si vous envisagez de vendre l’un de vos biens immobiliers, il est fortement recommandé de vous faire accompagner par un professionnel. N’hésitez pas à contacter votre conseil habituel.

Détecteurs d’IA : est-ce que ça marche ?

/dans /par

Résumé : De plus en plus d’outils accessibles en ligne promettent d’identifier les contenus réalisés par les IA.

Depuis le lancement de ChatGPT en 2022, les IA conversationnelles ne cessent de gagner du terrain dans les pratiques professionnelles. Courriers, rapports ou encore comptes-rendus figurent parmi les contenus qui peuvent être produits avec leur aide (et en quelques minutes). Une bonne raison pour les entreprises de les adopter, mais aussi de vérifier si ce qu’elles achètent a été créé par un humain, par une IA ou par les deux.

Une analyse statistique

Pour savoir si un texte a été écrit par une IA, les détecteurs (Originality.ai, ZeroGPT, Copyleaks…) vont se pencher sur sa construction. Cela va leur permettre de mesurer le degré de prévisibilité de l’enchaînement des mots, sachant qu’il est plus élevé dans les productions d’IA que dans celles des êtres humains. Le fait d’utiliser des algorithmes d’apprentissage entraînés à la fois sur des contenus générés par des personnes physiques et des intelligences artificielles leur permet également de reconnaître des caractéristiques spécifiques à chaque type de contenu.

Une efficacité discutable

Concrètement, il suffit de copier/coller le texte ou d’intégrer un lien internet qui permet d’y accéder pour le faire analyser. L’opération ne dure que quelques secondes à l’issue desquelles un score de probabilité (exprimé en pourcentage) est donné. Le plus souvent, les parties du texte attribuées à une IA sont surlignées, ce qui permet de savoir si le contenu a été entièrement ou partiellement créé grâce à elle. S’il est possible de tester gratuitement ces outils, il faut souscrire un abonnement pour pouvoir les utiliser régulièrement.

Mais attention, les tests que nous avons menés démontrent que ces détecteurs peuvent se tromper. Pour ZeroGPT, l’un des outils les plus utilisés, la probabilité que l’article (pourtant fait main) que vous lisez ici ait été écrit par une IA est de 57 %. Elle est de 100 % chez Copyleaks, autre leader du marché !

Un extrait de « Et après » de Guillaume Musso à, de son côté, récolté un 68,8 % d’IA sur ZeroGPT, bien qu’il ait été publié bien avant leur invention, sans parler de la scène 4 de l’acte II du Bourgeois gentilhomme de Molière gratifié d’un 54 % d’IA par le même détecteur. Heureusement, Copyleaks sauve l’honneur des détecteurs en leur attribuant un 0 % d’IA. Les faux positifs sont donc possibles pour ne pas dire fréquents. Il faut donc rester très prudent lorsqu’on utilise ces outils et espérer que leur fiabilité s’améliorera rapidement.

En revanche, moins d’erreurs sont commises en présence d’un texte généré par une IA. ZeroGPT et Copyleaks les identifient assez facilement lorsqu’il s’agit de textes « classiques » (rapport, courrier, page web…).

Mais qu’en est-il des textes moins conventionnels ? Pour le savoir, nous avons demandé à plusieurs IA d’écrire un poème sur l’aube. Outre la qualité du résultat (c’est toujours bluffant de voir une machine faire de la poésie), nous avons constaté que ZeroGPT les attribuait toujours aux humains (0 % d’IA) et ce, quelle que soit l’IA utilisée (ChatGPT, Gemini, Mistral, Claude) pour l’écrire.

Copyleaks, quant à lui, ne s’est jamais trompé et a donné la note de 100 % d’IA à tous ces poèmes.

Texte IA et référencement

Vous l’aurez compris, ces détecteurs, s’ils attribuent quelquefois (trop souvent encore) des textes humains à des IA, sont assez efficaces pour identifier les productions 100 % IA. Se pose alors la question de leur prise en compte par les moteurs de recherche (SEO), principalement par Google, le plus utilisé en France.

Interrogé sur ce point, Google a précisé qu’il ne pénalisait pas un texte uniquement parce qu’il avait été généré par une IA. Cependant, dans la pratique, ces textes peuvent être moins bien classés s’ils ne respectent pas les critères de qualité exigés par le moteur de recherche (original, retour d’expérience, expertise, texte non superficiel).

La firme américaine rappelle ainsi que si le contenu d’une page n’est qu’une simple reformulation générée sans effort et sans originalité, « la note la plus basse lui sera appliquée ».