Comment récupérer la TVA facturée à tort

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Résumé : À certaines conditions, l’entreprise qui commet une erreur de facturation de TVA peut récupérer cette taxe à l’aide de factures rectificatives.

La récupération de la TVA facturée à tort est soumise à une procédure spécifique visant à éviter les risques de pertes fiscales pour l’administration. Présentation de la procédure à suivre.

Une facturation erronée

En principe, dès lors qu’un fournisseur de biens ou de services facture de la TVA, il doit la reverser à l’administration fiscale, même si cette taxe n’était en réalité pas due.

Exemple :
le fournisseur soumet à la TVA une opération non imposable à cette taxe ou applique un taux supérieur à celui correspondant à l’opération.

Du côté du client, destinataire de la facture, la seule mention de la TVA sur une facture ne suffit pas à justifier son droit à déduction. Il faut que le fournisseur soit légalement en droit de la faire figurer. En conséquence, le client ne peut pas déduire une TVA facturée à tort.

Une possibilité de régularisation

Toutefois, l’administration fiscale admet que l’émetteur de la facture puisse récupérer cette TVA facturée par erreur. Pour cela, il doit justifier de l’envoi d’une facture rectificative à son client.

Jusqu’à présent, l’émission de cette nouvelle facture supposait de pouvoir démontrer sa bonne foi. Une condition que l’administration vient d’abandonner lorsqu’il n’y a pas de risque de perte de recettes fiscales. Tel est le cas, notamment, lorsque le fournisseur a récupéré et détruit la facture avant son utilisation par le client ou que l’administration a remis en cause, de façon définitive, la déduction opérée par le client.

À noter :
l’administration n’exige plus que la facture rectificative fasse expressément référence à la facture initiale et qu’elle porte mention explicite de l’annulation de cette dernière.

Les modalités pratiques

En principe, l’entreprise récupère la TVA facturée à tort par voie d’imputation, en renseignant la ligne 21 de la déclaration CA3 si elle est placée sous le régime réel normal ou la ligne 25 de la déclaration annuelle CA12 si elle relève du régime réel simplifié.

À noter :
lorsque le montant de la TVA à récupérer excède celui de la taxe collectée, l’excédent se reporte sur la ou les déclarations suivantes.

Si l’imputation n’est pas possible, l’entreprise peut régulariser la situation en demandant le remboursement de la TVA concernée auprès du service des impôts à l’aide de l’imprimé fiscal n° 3519 accompagné de sa dernière déclaration CA3. Pour rappel, ce remboursement est, en principe, annuel à partir d’un crédit de TVA d’au moins 150 €. Mais il peut être mensuel ou trimestriel pour les entreprises déposant leurs déclarations de TVA selon cette même périodicité sous réserve d’un crédit de TVA au moins égal à 760 €, voire semestriel pour celles placées sous le régime simplifié.

Précision :
la demande d’imputation ou de remboursement doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 2 année qui suit celle au cours de laquelle s’est produit l’évènement ouvrant droit à la récupération de la TVA.

Quant au client, il est tenu, à la réception de la facture rectificative, de reverser la TVA indûment récupérée en apportant les corrections correspondantes dans sa déclaration de TVA relative au mois au cours duquel il a connaissance de la rectification.

Un nouveau délai de régularisation

Une régularisation de la TVA facturée à tort doit s’effectuer dans les délais prévus pour les réclamations fiscales, à savoir au plus tard le 31 décembre de la 2e année qui suit le paiement de la TVA considérée ou la réalisation de l’événement qui motive la réclamation. À ce titre, l’administration vient de préciser que la remise en cause de la déduction de la TVA chez le client, autrement dit un redressement fiscal, constitue un tel événement, ce qui ouvre donc au fournisseur un nouveau délai pour rectifier sa facture erronée et, le cas échéant, au client pour régulariser la déduction opérée.

Illustration :
en 2022, un fournisseur a facturé une TVA de manière erronée. Auparavant, il ne pouvait envoyer une facture rectificative que jusqu’au 31 décembre 2024. Désormais, si l’administration fiscale procède à un redressement chez le client en 2025, le fournisseur peut régulariser la facture erronée jusqu’au 31 décembre 2027. Pour rappel, l’administration peut procéder à un redressement chez le client jusqu’au 31 décembre de la 3 année suivant l’exigibilité de la TVA.

La marche à suivre pour le client

Pour obtenir la restitution de la TVA facturée à tort, le client doit prioritairement s’adresser à son fournisseur si celui-ci n’a pas pris l’initiative de lui rembourser l’indu correspondant. Et c’est seulement à titre subsidiaire qu’il peut se tourner vers l’administration fiscale si l’obtention de la restitution de la taxe indue auprès du fournisseur est excessivement difficile, voire impossible. Il en va ainsi, notamment, en cas d’insolvabilité du fournisseur ou si ce dernier a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire.

La gestion fiscale des déficits des entreprises soumises à l’impôt sur le revenu

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Résumé : Si votre entreprise a constaté un déficit lors de la clôture de ses comptes, vous pouvez l’utiliser pour réduire vos impôts. Présentation des règles applicables aux déficits des entreprises relevant de l’impôt sur le revenu.

Qu’est-ce qu’un déficit fiscal ?

Les comptes d’une entreprise se soldent par un déficit comptable lorsque le montant de ses charges excède celui de ses recettes.

Pour connaître le sort fiscal réservé à ce déficit, il faut d’abord déterminer le résultat fiscal de l’entreprise. C’est-à-dire passer du résultat comptable au résultat fiscal, en rajoutant notamment au résultat comptable le montant des charges qui ne sont pas déductibles du point de vue fiscal (par exemple, la quote-part de l’amortissement de votre véhicule d’entreprise qui excède le plafond fiscal). Une fois le résultat fiscal calculé, se pose alors la question de son traitement lorsqu’il est négatif. Il s’agit du déficit fiscal.

Le traitement du déficit fiscal

Pour une entreprise qui n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés, ce qui est le cas d’un entrepreneur individuel et de certaines sociétés de personnes et SARL (EURL et option des SARL de famille), le déficit d’une année est déductible du revenu global du foyer de l’entrepreneur, autrement dit des autres revenus imposables de son foyer de la même année. Ce qui est logique dans la mesure où, en cas de résultat positif, le bénéfice fait l’objet d’une imposition au barème de l’impôt sur le revenu avec les autres revenus du foyer fiscal.

Illustration :
un commerçant subit un déficit de 15 000 € au titre de l’année N au cours de laquelle son épouse a perçu un salaire imposable de 50 000 €. Le foyer fiscal sera donc imposé au titre de l’année N que sur : 50 000 € – 15 000 € = 35 000 €.

Et si le revenu global de l’année ne suffit pas à absorber le déficit, le reliquat est reportable sur le revenu global des 6 années suivantes. Au-delà, la fraction non utilisée sera perdue.

Illustration :
un commerçant dégage un déficit de 50 000 € au titre de l’année N. Il ne dispose sur la même année que de 25 000 € de revenus fonciers. Il ne sera donc pas imposable sur l’année N puisqu’il dégagera un revenu net global nul (la moitié de son déficit fiscal professionnel suffira à annuler son revenu net foncier) et conservera un déficit reportable sur le revenu global des années N+1 à N+6 de : 50 000 € – 25 000 € = 25 000 €. Et la fraction de ce reliquat qui ne serait pas entièrement utilisée au plus tard sur le revenu de l’année N+6 serait perdue.

Point important : lorsqu’il existe plusieurs déficits reportables sur le revenu global d’une année, l’imputation commence par le plus ancien, ce qui est favorable au contribuable puisqu’elle limite le risque qu’il perde ses droits à utiliser ses déficits au titre des 6 années suivant celle de l’exercice déficitaire.

L’imputation des déficits sur le revenu global réservée aux exploitants !

Cette faculté d’imputer les déficits professionnels sur le revenu global est avantageuse. Elle peut permettre de récupérer en impôt une partie de la perte subie professionnellement. Cela explique que ce droit soit réservé aux déficits subis à titre professionnel. Ainsi, les déficits non professionnels, qu’ils soient commerciaux ou non-commerciaux, ne peuvent être déduits que des bénéfices de même nature de l’année et des 6 années suivantes.

À ce titre, il faut entendre par « activité non professionnelle » une activité à laquelle le contribuable ne participe pas personnellement et de façon directe et continue. Ce qui est notamment le cas lorsque la gestion de l’activité est confiée par contrat – par un mandat par exemple – à une autre personne qui ne fait pas partie du foyer fiscal ou d’un associé d’une société de personne qui ne participe pas à l’activité professionnelle de la société. C’est le cas aussi des loueurs en meublé non professionnels. La qualité de loueur professionnel étant reconnue seulement aux personnes qui remplissent cumulativement les deux conditions suivantes :
– des recettes annuelles de location meublée du foyer fiscal supérieures à 23 000 € ;
– des recettes qui excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Précision :
les déficits des loueurs en meublé non professionnels ne sont reportables que sur les bénéfices de même nature des 10 années suivantes.

Le cas particulier des exploitants agricoles

En matière agricole, la règle est particulière : la déduction du déficit sur le revenu global suppose que le total des revenus nets relevant d’autres catégories d’imposition (revenus fonciers, salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices non commerciaux…) dont dispose le foyer fiscal n’excède pas un montant revalorisé chaque année et qui est de 128 826 € pour l’imposition des revenus de l’année 2025. À défaut, le déficit est reportable seulement sur les bénéfices agricoles des 6 années suivantes.

Pas de déficit pour les exploitants au micro !

Lorsque votre chiffre d’affaires annuel hors taxes ne dépasse pas un certain montant – 203 100 € s’il s’agit d’une entreprise dont le commerce principal est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place ou de fournir le logement (sauf locations meublées), 83 600 € pour les autres entreprises –, vous êtes soumis au régime micro-BIC ou micro-BNC, sauf option pour un régime réel. Au micro, vous êtes imposé sur votre chiffre d’affaires diminué d’un pourcentage censé représenter vos charges. Un régime simple qui vous dispense de tenir une comptabilité complète et qui peut sembler avantageux. Mais qui n’est en réalité avantageux que pour les entrepreneurs qui supportent peu de charges. Car une particularité trop peu connue de ce régime réside dans le fait que vous ne pouvez dégager de déficit. Ce qui peut s’avérer très pénalisant. Car quelle que soit la réalité de votre performance comptable et financière, vous serez imposé sur un bénéfice fiscal et ne pourrez jamais imputer un déficit fiscal sur votre revenu global au titre de cette activité professionnelle. C’est pourquoi, si vous vous lancez et êtes attiré par la simplicité du régime micro, parlez-en au préalable à un expert-comptable !

Comment fonctionne la retraite progressive ?

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Résumé : La retraite progressive permet d’effectuer une transition en douceur entre activité professionnelle et départ en retraite. Dans ce cadre, les travailleurs en fin de carrière ont la possibilité d’exercer une activité professionnelle réduite tout en percevant une fraction de leur(s) pension(s) de retraite de base. Présentation de ce dispositif.

Qui peut en bénéficier ?

La retraite progressive est ouverte :
– aux salariés, y compris à ceux qui ne sont pas soumis à une durée de travail (VRP, salariés rémunérés à la tâche, au rendement, à la commission…) ;
– aux travailleurs non salariés, quelle que soit leur activité (artisanale, commerciale, libérale ou agricole) ;
– aux mandataires sociaux (dirigeants assimilés salariés), qu’ils cumulent ou non leur activité avec un contrat de travail.

À quelles conditions ?

Depuis le 1er septembre 2025, les travailleurs peuvent bénéficier de la retraite progressive dès l’âge de 60 ans, à condition toutefois de comptabiliser, tous régimes de retraite obligatoires confondus, au moins 150 trimestres d’assurance retraite.

En outre, pour accéder à la retraite progressive, les salariés dont la durée du travail n’est pas définie ainsi que les travailleurs non salariés et les mandataires sociaux sans contrat de travail doivent :
– exercer leur activité à titre exclusif ;
– avoir perçu un revenu professionnel annuel au moins égal à 40 % du Smic brut (environ 8 649 € en 2025) au cours de l’avant-dernière année civile qui précède la demande de retraite progressive (revenus de 2023 pris en compte pour une demande de retraite progressive effectuée en 2025).

Quant aux salariés, ils doivent obtenir l’accord de leur employeur pour réduire leur durée de travail, et donc bénéficier de la retraite progressive. Pour cela, ils doivent, au moins 2 mois avant la date de départ en retraite progressive envisagée, lui adresser une demande par lettre recommandée avec avis de réception. Leur employeur peut refuser cette demande si la durée de travail sollicitée est incompatible avec l’activité économique de l’entreprise. Et attention, s’il ne répond pas dans les 2 mois de la réception de la demande, il est réputé l’avoir acceptée.

Quelle diminution d’activité professionnelle ?

La retraite progressive implique que les travailleurs réduisent leur activité professionnelle dans une proportion comprise entre 20 % et 60 %.

Autrement dit, les travailleurs en retraite progressive doivent conserver une activité comprise entre 40 % et 80 % :
– de la durée légale ou conventionnelle de travail pour les salariés (soit, par exemple, entre 14 et 28 heures par semaine pour un salarié travaillant 35 heures par semaine et entre 87 et 174 jours pour un salarié en forfait-jours travaillant 218 jours par an) ;
– de leur revenu professionnel pour les salariés qui ne sont pas soumis à une durée de travail, pour les travailleurs non salariés et pour les mandataires sociaux sans contrat de travail ;
– de la surface des terres exploitées pour les chefs d’exploitation ou d’entreprise agricole exerçant leur activité à titre exclusif assujettis à la Mutualité sociale agricole sur la base de la surface minimale d’assujettissement.

Les travailleurs perçoivent la fraction de leur(s) pension(s) de retraite de base correspondant à la diminution de leur activité professionnelle, soit par exemple 30 % de leur(s) pension(s) s’ils conservent 70 % de leur activité.

Toutefois, les travailleurs non salariés, les mandataires sociaux sans contrat de travail et les salariés qui ne sont pas soumis à une durée de travail perçoivent, pendant les 18 premiers mois de leur retraite progressive, la moitié de leur(s) pension(s) de retraite, quel que soit le pourcentage de diminution de leurs revenus. À l’issue de cette période, leur caisse de retraite recalcule, au vu du montant de leurs revenus réels, le pourcentage de la fraction de pension de retraite à verser.

À noter :
dans certains régimes, il est possible de percevoir une partie de sa(ses) pension(s) de retraite complémentaire dans le cadre de la retraite progressive (Agirc-Arrco, Carpimko, CARPV, etc.).

Comment demander la retraite progressive ?

Les travailleurs doivent déposer leur demande de retraite progressive, accompagnée de toutes les pièces justificatives adaptées à leur situation (bulletins de paie, avis d’imposition, déclarations fiscales, RIB, pièce d’identité, etc.), auprès de la caisse de retraite à laquelle ils sont affiliés à cette date. Sachant qu’un formulaire unique de demande de retraite progressive pour tous les régimes de retraite, de base et complémentaire, a été mise en place par les pouvoirs publics (hors professions libérales règlementées).

Il est également possible d’effectuer une demande en ligne sur le site info-retraite.fr (rubrique « Mes démarches, Demander ma retraite »).

Le versement de la pension de retraite progressive débute :
– à compter du 1er janvier de l’année qui suit leur demande pour les travailleurs non salariés, les salariés qui ne sont pas soumis à une durée de travail et les mandataires sociaux sans contrat de travail ;
– à la date qu’ils choisissent pour les salariés.

En pratique :
les organismes de retraite recommandent d’effectuer la demande de retraite progressive au moins 5 à 6 mois avant la date de début envisagée.

Et à la fin de la retraite progressive ?

La retraite progressive ne prend pas fin de manière automatique. Aussi, les travailleurs qui choisissent de reprendre une activité professionnelle non réduite ou de cesser totalement leur activité professionnelle doivent en informer leur caisse de retraite.

Si les travailleurs reprennent une activité professionnelle non réduite, la caisse de retraite cesse de leur verser la(les) pension(s) de retraite progressive.

Quant aux travailleurs qui cessent leur activité et ont atteint l’âge légal de départ à la retraite, ils peuvent demander l’attribution définitive de leur(s) pension(s) de retraite. En revanche, s’ils n’ont pas atteint l’âge légal de départ à la retraite, ils devront attendre de l’avoir atteint pour demander leur pension de retraite.

À noter :
la(les) pension(s) de retraite définitive(s) est(sont) recalculée(s) en tenant compte des droits qu’ils ont acquis en contrepartie des cotisations d’assurance vieillesse versées dans le cadre de leur retraite progressive.

Le rescrit fiscal

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Résumé : En cas de doute, tout contribuable, particulier ou professionnel, peut interroger l’administration sur l’application d’une règle fiscale à sa propre situation. Zoom sur cette procédure de rescrit fiscal qui permet de limiter les risques de redressement.

Le champ d’application

En cas de doute, tout contribuable, particulier ou professionnel, peut interroger l’administration sur l’application d’un texte fiscal (une convention internationale, une loi, un décret, voire une interprétation administrative…) à sa propre situation. Cette demande de rescrit fiscal (dit « général ») peut, en principe, concerner tous les impôts, droits et taxes mentionnés dans le Code général des impôts.

Ainsi, par exemple, vous pouvez demander si votre entreprise remplit les conditions pour bénéficier d’une déduction fiscale sur son bénéfice professionnel ou si elle est éligible à un régime fiscal de faveur.

Attention :
s’il peut se révéler utile de sécuriser votre situation par le biais du rescrit fiscal, cette démarche peut toutefois attirer l’attention de l’administration sur votre dossier. Une réflexion, en amont, sur l’opportunité d’y recourir est donc indispensable.

Les modalités de la demande

La demande de rescrit doit être formulée par écrit et indiquer votre nom (ou la raison sociale de votre entreprise) et votre adresse.

Elle doit notamment comporter une présentation précise, complète et sincère de votre situation et indiquer, selon le texte concerné, les informations nécessaires à l’administration pour apprécier si les conditions requises par la loi sont ou non effectivement remplies.

Votre demande doit, en principe, être adressée à la direction du service auprès duquel vous souscrivez vos obligations déclaratives (selon l’objet de votre demande). Si elle est incomplète, l’administration vous adressera une demande de renseignements complémentaires. Et dans l’hypothèse où la demande est adressée à un service incompétent, celui-ci se chargera de la transférer au service compétent et vous en informera.

En pratique :
pour transmettre une demande de rescrit, le recours à la lettre recommandée avec accusé de réception n’est plus obligatoire. Par ailleurs, professionnels comme particuliers peuvent désormais déposer leur demande de rescrit de manière dématérialisée, en se rendant dans leur espace sécurisé du site impots.gouv.fr.

La réponse de l’administration

L’administration fiscale est normalement tenue de répondre à votre demande de rescrit dans un délai de 3 mois. Ce délai court à compter de la réception de cette demande par le service compétent.

Précision :
en cas de demande d’informations complémentaires, le délai se décompte à partir de la réception de ces éléments.

L’irrespect de ce délai n’est toutefois pas sanctionné. L’administration considère d’ailleurs que l’absence de réponse dans ce délai ne vaut pas accord tacite de sa part.

Important :
pour certaines opérations ou pour certains régimes (crédit d’impôt recherche, zones aidées telles que les zones franches urbaines, qualification fiscale de l’activité professionnelle…), vous pouvez déposer une demande de rescrit « spécifique ». Principale différence avec le rescrit général, l’absence de réponse de l’administration dans le délai qui lui est imparti vaut accord tacite de sa part. À noter que, depuis le 1 mai 2025, les demandes de rescrit spécifique ne doivent plus obligatoirement être établies conformément au modèle fixé par arrêté ministériel. Comme pour le rescrit général, ces demandes peuvent donc être présentées sur papier libre. Autre changement, les demandes de rescrit spécifique ainsi que les éventuelles demandes de renseignements de l’administration et les réponses des contribuables ne doivent plus nécessairement être envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception. Néanmoins, le contribuable doit être en mesure d’en justifier la réception par l’administration. Une exigence qui avait déjà été supprimée pour le rescrit général.

Le caractère opposable du rescrit

Si l’administration fiscale vous répond expressément et de façon motivée, par le biais d’un de ses agents compétents pour l’engager, la réponse lui est, en principe, opposable. Cela signifie que l’administration ne pourra pas ultérieurement redresser l’imposition concernée sur la base d’une position contraire à celle qu’elle a initialement exprimée dans sa réponse. Si tel était le cas, vous pourriez, en effet, vous prévaloir du rescrit pour contester les impositions supplémentaires ainsi mises à votre charge.

En pratique :
la réponse doit être écrite et signée, être suffisamment explicite, précise et non équivoque, et avoir été portée officiellement à votre connaissance.

Point important, la prise de position de l’administration doit intervenir avant la date limite de déclaration de l’impôt concerné ou de sa date de mise en recouvrement. Il faut donc anticiper suffisamment la demande de rescrit.

Exception :
pour les impôts locaux (sauf la CVAE), cette condition d’antériorité s’apprécie à la date du fait générateur de l’imposition.

En outre, l’opposabilité de la réponse de l’administration suppose que vous soyez de bonne foi. Votre situation doit donc être strictement identique à celle sur laquelle l’administration a pris position. En d’autres termes, vous ne devez pas avoir communiqué d’informations inexactes ou incomplètes à l’administration.

Attention :
si vous ne suivez pas la position de l’administration, vous prenez le risque de vous exposer, outre à la mise en œuvre d’un redressement fiscal, à des pénalités pour manquement délibéré au taux de 40 %. Méfiance donc au possible effet pervers du rescrit !

La garantie offerte par le rescrit prend fin si l’administration modifie sa position. Dans ce cas, ce changement ne vaut que pour l’avenir, et après que vous en avez été avisé. Il est également mis fin à la garantie lorsque la législation qui s’appliquait à votre situation a évolué.

Un possible second examen

Si la réponse de l’administration fiscale ne vous satisfait pas, vous pouvez solliciter un second examen de votre demande de rescrit. Ce recours n’est toutefois possible que si vous ne présentez pas, à cette occasion, de nouveaux arguments. La seconde demande doit donc être présentée dans les mêmes termes que la première.

À noter :
le contribuable qui souhaite produire des éléments nouveaux doit déposer une nouvelle demande de rescrit.

En pratique, vous devez déposer votre demande de second examen dans un délai de 2 mois à compter de la réception de la réponse de l’administration à votre demande initiale. Cette demande doit être adressée au service des impôts à l’origine de la réponse initiale.

Cette fois, c’est une formation collégiale, comprenant des membres de l’administration fiscale, qui examine votre demande. Elle y répond de façon définitive selon les mêmes règles et délais que ceux applicables à la demande initiale, décomptés à partir de la réception de la demande de réexamen. Étant précisé que le contribuable peut demander à être entendu par le collège, sous réserve de l’avoir expressément indiqué dans son courrier.

À savoir :
le silence gardé par l’administration à l’expiration du délai de 3 mois prévu pour une demande de second examen d’un rescrit général vaut confirmation de sa réponse initiale.

SCPI : les critères à scruter pour bien investir

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Résumé : LTV, TOF, VPM… les indicateurs qu’il est intéressant d’utiliser pour juger de la qualité d’une SCPI ne manquent pas !

Ces deux dernières années ont été particulièrement chahutées pour les SCPI. Dans un contexte de remontée des taux, certaines d’entre elles (principalement les SCPI de bureaux) ont dû revoir à la baisse la valorisation de leurs actifs. En parallèle, de nombreuses autres SCPI ont continué à progresser. D’ailleurs, le rendement moyen des SCPI devrait augmenter cette année. Mais dans un marché hétérogène, il convient d’être particulièrement sélectif. Tour d’horizon de quelques critères à analyser avant de s’engager.

Les performances

La vocation première d’une SCPI est de distribuer des revenus à ses investisseurs. Le premier réflexe est donc d’étudier le taux de distribution de la société. Pour cela, il convient de vérifier notamment le rendement actuel (est-il volatil ? constant ? en augmentation ?) et l’historique de performance.

La qualité de la société de gestion ainsi que l’expérience de son équipe sont aussi des points déterminants. Attention toutefois, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Le patrimoine

Deuxième critère, le patrimoine de la SCPI. Il faut privilégier celles dont le patrimoine est mutualisé sur un nombre suffisant d’immeubles. Des biens immobiliers qui doivent être de bonne qualité (entretien et renouvellement du « parc » régulier), bien placés et répondre aux demandes du marché. Globalement, mieux vaut se diriger vers les SCPI qui ont opté pour une stratégie de diversification. Par exemple, certaines d’entre elles investissent dans des actifs à bon prix situés hors des frontières françaises (Allemagne, Espagne, Belgique…), tandis que d’autres proposent d’opérer une diversification sectorielle (santé, éducation, hôtellerie). Au-delà de l’aspect sélectif, il est également conseillé de diversifier son portefeuille en choisissant des SCPI différentes. Cette diversification permettant de diluer le risque.

Les reports à nouveau

Autre indicateur, les reports à nouveau. Il s’agit de réserves que les SCPI constituent pendant les périodes fastes et qu’elles utilisent dans des périodes économiques moins favorables, pour pouvoir lisser la distribution aux investisseurs au fil du temps. Plus le report à nouveau est élevé, plus la régularité des sommes versées sera assurée.

On estime qu’un report à nouveau confortable doit correspondre à environ 3 mois de distribution de loyers. En deçà de ce montant, il conviendra de se tourner vers une autre SCPI.

Le taux d’occupation financier

Le taux d’occupation financier est le rapport entre le montant des loyers facturés et ce que la SCPI pourrait encaisser si l’ensemble de son patrimoine était loué. Cet indicateur permet de s’assurer de l’attractivité du patrimoine de la SCPI pour les locataires.

Un taux d’occupation élevé signifie que la grande majorité des immeubles sont loués et rapportent des revenus à la SCPI. La stabilité dans le temps du taux d’occupation doit aussi être analysée. Elle indique une gestion équilibrée et sécurisante. Généralement, un taux bas, inférieur à 90 %, peut signifier qu’il existe un potentiel d’amélioration en cas de vacance temporaire ou, au contraire, révéler une vacance structurelle qui n’est pas un bon signe.

La liquidité

En raison de leur nature, la revente de parts de SCPI peut se révéler parfois compliquée, que leur titulaire se charge seul de trouver un acheteur sur un marché secondaire ou qu’il demande à la société de gestion de les vendre pour lui. Dans cette optique, il est essentiel de bien vérifier que le nombre de parts en attente d’être vendues n’est pas trop important, ce qui pourrait entraver la sortie de la SCPI.

Le niveau d’endettement

Avant d’investir dans le patrimoine d’une SCPI, un comparatif du Loan-To-Value ratio (LTV) peut être instructif. Ce dernier est un indicateur financier utilisé pour évaluer le niveau d’endettement d’un investissement immobilier par rapport à la valeur de l’actif immobilier financé (montant du prêt / la valeur de l’actif financé x 100). Plus ce ratio est élevé, plus le risque lié à l’emprunt est important.

La variation du prix moyen (VPM)

Parmi les indicateurs de performance incontournables d’une SCPI, la VPM ou variation du prix moyen d’une part mesure l’évolution du prix de la SCPI.

Elle prend en compte l’écart entre le prix moyen d’acquisition de l’année N et le prix moyen d’acquisition de l’année N-1.

Ce taux de croissance annuel du prix moyen de la part est généralement compris entre 0 et 5 %. Une SCPI qui parvient à maintenir une VPM positive sur une longue période fait preuve d’une bonne gestion.

En définitive, vous l’avez compris, pour juger de la qualité ou de l’intérêt d’une SCPI, il existe un nombre important de critères à vérifier avant d’investir. Un « travail » qui peut être fastidieux. C’est la raison pour laquelle le Cabinet se tient à votre disposition pour vous accompagner dans votre recherche de véhicules de placement. N’hésitez pas à nous contacter !

La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026

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Résumé : Présentation des principales mesures intéressant les employeurs et les travailleurs indépendants issues de la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026.

Hausse de la contribution spécifique due sur les indemnités de rupture

Les indemnités de rupture conventionnelle homologuée et de mise à la retraite versées par l’employeur au salarié sont exonérées de cotisations sociales dans la double limite de deux fois le plafond annuel de la Sécurité sociale (Pass), soit 96 120 € en 2026, et du plus élevé des trois montants suivants :
– l’indemnité conventionnelle ou légale de licenciement ;
– 50 % de l’indemnité octroyée au salarié ;
– deux fois la rémunération annuelle brute qu’il a perçue au cours de l’année civile qui précède la rupture.

La part de ces indemnités exonérée de cotisations sociales est soumise à une contribution spécifique mise à la charge de l’employeur. Au 1er janvier 2026, le taux de cette contribution a augmenté de 10 points passant ainsi de 30 à 40 %.

Extension de la déduction forfaitaire de cotisations sur les heures supplémentaires

Les heures de travail supplémentaires accomplies par les salariés donnent lieu, pour les employeurs, à une déduction forfaitaire de cotisations sociales patronales fixée à :
– 1,50 € par heure, pour les entreprises de moins de 20 salariés (ou 10,50 € par jour de repos auquel renoncent les salariés soumis à un forfait annuel en jours) ;
– 0,50 € par heure, pour les entreprises comptant au moins 20 et moins de 250 salariés (ou 3,50 € par jour de repos auquel renoncent les salariés soumis à un forfait annuel en jours).

Pour les rémunérations versées au titre des périodes d’emploi courant depuis le 1er janvier 2026, cette déduction forfaitaire de cotisations sociales patronales est étendue aux entreprises comptant au moins 250 salariés (montant de 0,50 € par heure supplémentaire accomplie ou 3,50 € par jour de repos auquel renoncent les salariés soumis à un forfait annuel en jours).

Hausse des majorations en cas de redressement pour travail dissimulé

Lorsque l’Urssaf procède à un redressement de cotisations et de contributions sociales à la suite de la constatation d’une infraction de travail dissimulé, le montant dû par l’entreprise mise en cause est actuellement majoré :
– de 25 % ;
– ou de 40 % lorsque cette infraction est commise à l’égard de plusieurs personnes, d’un mineur soumis à l’obligation scolaire ou d’une personne vulnérable ou lorsqu’elle est commise en bande organisée.

Le taux de ces majorations augmentera de 10 points pour les procédures engagées à compter du 1er juin 2026. Ainsi, la majoration du redressement s’élèvera à 35 %, portée à 50 % en cas de circonstances aggravantes (plusieurs personnes, mineur, personne vulnérable ou bande organisée).

Sanction de l’absence de négociation sur le maintien en emploi des seniors

Les entreprises et groupes d’entreprises comptant au moins 300 salariés et dotés d’au moins une section syndicale d’organisation représentative sont tenues d’engager, en principe, tous les 3 ans une négociation sur l’emploi, le travail et l’amélioration des conditions de travail des salariés expérimentés, en considération de leur âge.

Celles qui n’engagent pas de négociations sur ce sujet ou qui, à défaut d’accord, ne mettent pas en place un plan d’action annuel destiné à favoriser l’emploi des salariés expérimentés se voient désormais imposer un malus sur les cotisations patronales dues au titre de l’assurance vieillesse et de l’assurance veuvage. Ce malus est déterminé « en fonction des efforts constatés dans l’entreprise en faveur de l’emploi des seniors ainsi que des motifs de sa défaillance, sur la base de critères clairs ».

À noter :
cette mesure entrera en vigueur lorsque le décret fixant les conditions de détermination du malus sera publié.

Réduction de l’aide à la création d’entreprise

L’aide à la création ou à la reprise d’une entreprise (Acre) permet aux personnes qui créent ou reprennent une entreprise de bénéficier d’une exonération de leurs cotisations sociales personnelles pendant les 12 premiers mois de leur activité.

La LFSS pour 2026 a réduit le champ de ses bénéficiaires et diminué le taux de l’exonération pour les cotisations sociales dues au titre des périodes courant depuis le 1er janvier 2026.

Ainsi, désormais, peuvent bénéficier de cette exonération uniquement :
– les personnes relevant de l’une des catégories de l’article L5141-1 du Code du travail (qu’ils soient ou non micro-entrepreneurs) ;
– les créateurs ou repreneurs d’une entreprise implantée dans une zone France ruralités revitalisation (ZFRR ou ZFRR +) ;
– et, comme auparavant, les conjoints collaborateurs d’un travailleur indépendant (autre qu’un micro-entrepreneur) bénéficiaire de l’Acre.

Précision :
relèvent de l’article L5141-1 du Code du travail notamment les demandeurs d’emploi indemnisés, les personnes âgées de 18 à moins de 26 ans, les personnes âgées de moins de 30 ans qui sont handicapées ou qui ne remplissent pas la condition de durée d’activité antérieure pour bénéficier de l’allocation chômage et les personnes physiques créant ou reprenant une entreprise implantée au sein d’un quartier prioritaire de la politique de la ville.

Par ailleurs, jusqu’alors, l’exonération de cotisations sociales était totale lorsque l’entrepreneur percevait un revenu annuel inférieur ou égal à 75 % du Pass, soit à 36 045 € en 2026. Depuis le 1er janvier 2026, le montant de l’exonération de cotisations (qui doit encore être fixé par décret) ne peut pas dépasser 25 % de ces cotisations.

Exception :
les exploitants agricoles ne sont pas concernés par ce changement. Ils continuent donc de se voir appliquer le régime de l’Acre tel que prévu jusqu’au 31 décembre 2025.

Instauration d’un congé supplémentaire de naissance

Les salariés et les travailleurs indépendants dont l’enfant est né ou a été adopté depuis le 1er janvier 2026 bénéficient d’un congé supplémentaire de naissance d’une durée d’un ou deux mois (au choix du parent). Sont également concernés les parents dont l’enfant est né avant le 1er janvier 2026 si sa naissance était prévue à compter de cette date.

À noter :
pour avoir droit à ce congé, les parents devront avoir pris leur congé de maternité, de paternité et d’accueil de l’enfant ou d’adoption (sauf s’ils ne peuvent pas en bénéficier faute de remplir les conditions requises pour percevoir des indemnités journalières de la Sécurité sociale comme une durée d’affiliation au régime de la Sécurité sociale insuffisante, par exemple).

Les modalités de mise en œuvre du congé supplémentaire de naissance doivent encore être confirmées par décret. Elles pourraient reprendre les pistes évoquées dans l’étude d’impact du projet de LFSS et précisées récemment par la Caisse nationale d’assurance maladie (CNAM) :
– la possibilité de fractionner le congé en deux périodes d’un mois ;
– la possibilité de prendre ce congé jusqu’au 9e mois de l’enfant ;
– pour les salariés, un délai de prévenance de l’employeur fixé à un mois (15 jours, en principe, lorsque le congé est pris immédiatement après le congé de paternité et d’accueil de l’enfant ou le congé d’adoption) ;
– un montant des indemnités journalières versées aux salariés fixé à 70 % du salaire net antérieur le 1er mois, puis à 60 % de ce salaire le 2nd (indemnité journalière forfaitaire pour les travailleurs indépendants ou allocation supplémentaire de remplacement pour les non-salariés agricoles).

Durant ce congé, le contrat de travail du salarié est suspendu, ce dernier devant donc cesser toute activité professionnelle. Et la durée du congé est assimilée à du temps de travail effectif pour la détermination des droits du salarié liés à son ancienneté.

En pratique :
le gouvernement a annoncé que, pour des raisons pratiques de mise en œuvre, les parents ne pourront poser ce congé qu’à compter du 1 juillet 2026. Ceux dont l’enfant est né ou a été adopté avant le 1 juillet 2026 pourront le prendre jusqu’au 31 mars 2027.

Limitation de la durée de prescription des arrêts de travail

La durée des arrêts de travail initiaux et de prolongation prescrits par les médecins, sages-femmes et chirurgiens-dentistes à compter du 1er septembre 2026 sera limitée.

Toutefois, les durées maximales de ces arrêts doivent encore être officialisées par un décret sachant qu’elles ne pourront pas être inférieures à :
– un mois pour les arrêts de travail initiaux ;
– 2 mois pour les arrêts de travail de prolongation.

À noter :
le prescripteur de l’arrêt de travail pourra déroger à ces durées maximales s’il justifie de la nécessité d’une durée plus longue compte tenu de la situation du patient et, le cas échéant, des recommandations établies par la Haute autorité de santé.

Modification de la procédure de reconnaissance des maladies professionnelles

La maladie développée par un salarié est présumée être professionnelle si elle est inscrite dans un des tableaux des maladies professionnelles et que l’ensemble des conditions exigées dans ce tableau pour sa reconnaissance sont remplies (travail habituel, délai d’exposition, délai de prise en charge).

En dehors de cette présomption, la reconnaissance d’une maladie professionnelle nécessite un avis du comité régional de reconnaissance des maladies professionnelles (CRRMP). Sont concernées :
– la maladie inscrite dans un tableau mais pour laquelle l’ensemble des conditions exigées pour sa reconnaissance en tant que maladie professionnelle ne sont pas remplies : la maladie doit alors être directement causée par le travail habituel du salarié ;
– la maladie qui n’est pas inscrite dans un tableau : elle peut être reconnue comme une maladie professionnelle si elle est essentiellement et directement causée par le travail habituel du salarié et qu’elle a entraîné une incapacité permanente d’au moins 25 % ou son décès.

L’avis du CRRMP sera bientôt remplacé par l’avis d’au moins deux médecins conseils de la Caisse primaire d’assurance maladie lorsque la maladie sera inscrite dans un tableau et que le salarié remplira toutes les conditions exigées pour sa reconnaissance, à l’exception de celle liée au délai de prise en charge. Cette nouvelle procédure entrera en vigueur à une date fixée par décret et au plus tard le 1er janvier 2027.

Précision :
le délai de prise en charge correspond au délai maximal compris entre la fin de l’exposition du salarié au risque (cessation d’activité de l’entreprise, départ à la retraite…) et la première constatation médicale de la maladie. Il est, par exemple, de 10 ans entre des travaux exposant le salarié à l’action des rayons X ou des substances radioactives naturelles ou artificielles et la cataracte et de 30 ans entre ces mêmes travaux et une leucémie.

Limitation de l’indemnisation en cas d’accident du travail et de maladie professionnelle

Actuellement, les indemnités journalières de Sécurité sociale accordées dans le cadre d’un arrêt de travail consécutif à un accident du travail et une maladie professionnelle sont versées jusqu’à la guérison complète de l’assuré, la consolidation de sa blessure ou son décès. Et, contrairement aux indemnités allouées en cas d’arrêt de travail dû à un accident ou une maladie d’origine personnelle, elles sont payées sans aucune limite de temps.

Une durée maximale d’indemnisation de l’assuré sera instaurée pour les accidents du travail et les maladies professionnelles survenant à compter du 1er janvier 2027, sauf cas de travail aménagé ou de travail à temps partiel de nature à favoriser la guérison ou la consolidation de la blessure. Cette durée maximale, calculée de date à date, sera fixée par décret sachant qu’elle pourrait être de 4 ans pour un même sinistre. À l’issue de cette durée maximale, l’incapacité temporaire de travail de l’assuré deviendra une incapacité permanente ouvrant droit à une rente ou à une indemnité en capital.

Suspension de la réforme des retraites

Dans le cadre de la dernière réforme des retraites (2023), l’âge légal de départ à la retraite est progressivement relevé de 62 à 64 ans. Il en est de même de la durée d’assurance requise pour obtenir une pension de retraite à taux plein (50 %) : celle-ci est progressivement relevée de 168 à 172 trimestres (soit 43 ans).

Ces relèvements sont temporairement suspendus pour les pensions de retraite prenant effet à compter du 1er septembre 2026.

Modifications apportées au calendrier de déploiement de la réforme des retraites de 2023
Année de naissance Règles issues de la réforme des retraites de 2023 Règles issues de la LFSS 2026
Âge légal de départ à la retraite Durée d’assurance requise* Âge légal de départ à la retraite Durée d’assurance requise*
1963 62 ans et 9 mois 170 62 ans et 9 mois 170
1964 63 ans 171 62 ans et 9 mois 170
1965 (du 1er janvier au 31 mars) 63 ans et 3 mois 172 62 ans et 9 mois 170
1965 (du 1er avril au 31 décembre) 63 ans et 3 mois 172 63 ans 171
1966 63 ans et 6 mois 172 63 ans et 3 mois 172
1967 63 ans et 9 mois 172 63 ans et 6 mois 172
1968 64 ans 172 63 ans et 9 mois 172
1969 64 ans 172 64 ans 172
*Nombre de trimestres de retraite nécessaires pour l’obtention d’une pension de retraite à taux plein.

Majorations de durée d’assurance pour enfant

Les salariés et les travailleurs indépendants peuvent bénéficier de majorations de trimestres de retraite en raison de la naissance d’un enfant, de l’adoption d’un enfant mineur ou de l’éducation d’un enfant. Ces trimestres sont pris en compte dans la durée d’assurance permettant d’établir le taux de la pension de retraite. En revanche, ces trimestres ne sont pas considérés comme étant « cotisés » et ne sont donc pas pris en compte pour l’accès à une retraite anticipée pour carrière longue.

Pour les pensions de retraite prenant effet à compter du 1er septembre 2026, les trimestres de majoration de durée d’assurance pour enfant (naissance, adoption, éducation) seront, dans une certaine limite (qui devrait être fixée à 2 trimestres par décret), considérés comme des trimestres cotisés pour l’ouverture du droit à une retraite anticipée pour carrière longue.

En complément :
les pouvoirs publics prévoient également de modifier par décret le calcul des pensions de retraite des femmes ayant eu des enfants. Concrètement, leur pension, aujourd’hui calculée sur les 25 meilleures années en termes de revenus professionnels, tiendrait compte uniquement des 24 (mères d’un enfant) ou des 23 (mères de 2 enfants ou plus) meilleures années de carrière.

Durcissement du cumul emploi-retraite

Les salariés et les travailleurs indépendants peuvent actuellement cumuler intégralement le montant de leurs pensions de retraite avec les revenus tirés de la poursuite ou de la reprise d’une activité professionnelle dès lors :
– qu’ils ont atteint l’âge légal de départ à la retraite et qu’ils justifient de la durée d’assurance requise pour bénéficier d’une pension de retraite à taux plein (ou bien qu’ils ont atteint l’âge permettant de percevoir automatiquement une pension de retraite à taux plein) ;
– et qu’ils ont obtenu l’attribution de l’ensemble de leurs pensions de retraite, de base et complémentaire.

Les salariés et les travailleurs indépendants qui ne remplissent pas ces conditions peuvent, eux aussi, poursuivre ou reprendre une activité professionnelle mais leurs revenus professionnels annuels ne doivent alors pas dépasser un certain plafond.

Le cumul-emploi retraite est profondément réformé pour les travailleurs qui obtiendront leur première pension de retraite de base à compter du 1er janvier 2027. Ainsi, en cas de cumul emploi-retraite :
– avant l’âge légal de départ à la retraite : l’intégralité des revenus professionnels et des revenus de remplacement perçus par le retraité seront déduits du montant de sa pension de retraite ;
– à compter de l’âge légal de départ à la retraite et avant 67 ans : la moitié des revenus professionnels et de remplacement qui dépassent un certain seuil (7 000 € par an selon l’exposé des motifs du projet de LFSS 2026) sera déduite de la pension de retraite ;
– à partir de 67 ans : la pension de retraite pourra être intégralement cumulée avec des revenus professionnels et de remplacement.

Comme aujourd’hui, seul le cumul emploi-retraite intégral permettra aux salariés et aux travailleurs indépendants d’obtenir une seconde pension de retraite. Toutefois, le montant de cette pension ne sera plus limité à 5 % du Pass. De plus, le délai d’attente de 6 mois, actuellement exigé pour reprendre une activité chez le même employeur, sera supprimé.

Calcul des cotisations sociales personnelles sur un revenu estimé

Les cotisations et contributions sociales personnelles des chefs d’exploitation ou d’entreprise agricole sont calculées :
– sur la moyenne de leurs revenus professionnels des 3 années précédentes (assiette triennale) ;
– ou, sur option, sur leurs revenus professionnels de l’année précédente (assiette annuelle).

Du 1er octobre 2026 au 31 décembre 2028, une expérimentation va permettre aux chefs d’exploitation ou d’entreprise agricole de voir leurs cotisations et contributions sociales personnelles calculées sur la base d’un revenu estimé, autrement dit sur leur revenu professionnel de l’année en cours. Ces cotisations et contributions sociales feront ensuite l’objet d’une régularisation, une fois le revenu professionnel définitif du non-salarié agricole connu de la Mutualité sociale agricole (MSA).

À noter :
un décret doit encore venir préciser, en particulier, les conditions dans lesquelles les chefs d’exploitation ou d’entreprise agricole peuvent opter pour ce mode de calcul ainsi que la durée minimale de cette option.

Extension de l’exonération « jeune agriculteur » aux conjoints collaborateurs

Depuis 2022, le statut de conjoint collaborateur d’un chef d’exploitation ou d’entreprise agricole ne peut pas être conservé au-delà de 5 ans. Au terme de ce délai, le conjoint collaborateur doit donc opter pour le statut de chef d’exploitation ou d’entreprise agricole ou pour celui de salarié. À défaut d’option, c’est le statut de salarié qui s’applique automatiquement.

Pour les cotisations sociales dues au titre des périodes courant à compter du 1er janvier 2027, les conjoints collaborateurs agricoles qui choisiront le statut de chef d’exploitation bénéficieront de l’exonération de cotisations sociales applicable aux jeunes agriculteurs. Mais à condition :
– qu’ils aient été affiliés à la MSA en tant que conjoint collaborateur pendant au moins 5 ans ;
– et qu’ils s’engagent à exercer leur activité de chef d’exploitation ou d’entreprise agricole, à titre principal ou exclusif, pendant au moins 5 ans.

Par ailleurs, la limite d’âge de 40 ans, normalement applicable à l’exonération « jeune agriculteur » ne s’appliquera pas aux conjoints collaborateurs agricoles qui optent pour le statut de chef d’exploitation ou d’entreprise agricole.

Rappel :
l’exonération de cotisations « jeune agriculteur » consiste en une exonération partielle, pendant 5 ans, des cotisations sociales personnelles dues par le chef d’exploitation ou d’entreprise agricole au titre de l’assurance maladie-maternité (Amexa), de l’assurance invalidité, de l’assurance vieillesse et des prestations familiales.

Capital décès étendu pour les ayants droit

Lors du décès d’un non-salarié agricole (chef d’exploitation ou d’entreprise, aide familial, associé d’exploitation…), la MSA verse un capital décès à ses ayants droit (conjoint, concubin, partenaire lié par un Pacs, enfants…). Le montant de ce capital décès s’élève à 3 977 € (depuis le 1er avril 2025).

Jusqu’alors, ce capital décès n’était versé qu’en cas de décès d’un non-salarié agricole dû à une maladie ou un accident de la vie privée.

Pour les décès survenus depuis le 1er janvier 2026, le capital décès est également versé aux ayants droit d’un travailleur non salarié agricole :
– décédé à la suite d’un accident du travail ou d’une maladie professionnelle ;
– ou ayant perçu, au cours des 3 mois précédant son décès, une prestation d’invalidité ou une rente d’incapacité permanente.

Précision :
les conditions de versement du capital décès en raison du décès d’un non-salarié agricole titulaire d’une prestation d’invalidité ou d’une rente d’incapacité permanente doivent encore être déterminées par décret. Ceci concerne la durée minimale d’affiliation au régime des non-salariés agricoles (qui pourrait être d’un an) ainsi que le taux minimal d’incapacité permanente (qui pourrait être fixé à 66,66 %).

Dispense d’affiliation pour les bailleurs à métayage

Dans le cadre d’un bail à métayage, un bien rural est donné à bail à un preneur qui le cultive et en partage les produits avec le bailleur.

L’article 87 de la LFSS pour 2025 a inséré dans le Code rural et de la pêche maritime un article L722-7-1 prévoyant que le preneur et le bailleur d’un bail à métayage sont considérés comme des chefs d’exploitation et donc affiliés à la MSA. À l’exception toutefois :
– du preneur qui est déjà affilié à la MSA en tant que salarié agricole ;
– du bailleur qui exerce simultanément plusieurs activités professionnelles indépendantes et est déjà affiliée pour son activité principale.

L’article 9 de la LFSS 2026 a ajouté un nouveau cas de dispense à l’affiliation à la MSA du bailleur en tant que chef d’exploitation. Celui-ci concerne le bailleur « dont le contrat de bail à métayage prévoit, expressément ou selon l’usage issu d’un droit ancien, l’absence de partage des dépenses d’exploitation entre le preneur et le bailleur dans les conditions prévues au dernier alinéa de l’article L417-3 » du Code rural et de la pêche maritime. Ce dernier précisant qu’une « dérogation au partage des dépenses d’exploitation entre le preneur et le bailleur peut être autorisée par le préfet du département après avis de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux ».

Il découle de la nouvelle règle mise en place par l’article 9 de la LFSS 2026 que, dans le cadre d’un bail à métayage, les bailleurs qui ne participent pas aux dépenses de l’exploitation ne sont pas affiliés à la MSA en tant que chefs d’exploitation.

En pratique :
cette dispense d’affiliation a été intégrée dans la LFSS par un amendement visant spécifiquement les bailleurs à métayage (propriétaires de vignes) des exploitations viticoles en Champagne qui ne participent ni à l’activité, ni à la direction, ni au financement de l’exploitation (contrat dit de « métayage franc »). En effet, à la suite de l’intégration dans le Code rural et de la pêche maritime de l’article L722-7-1, la MSA de la Marne avait affilié comme chefs d’exploitation les bailleurs à métayage champenois.

Bail commercial : la réglementation applicable

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Résumé : De nombreux professionnels exercent leur activité dans un local qu’ils louent à un propriétaire. Lorsque cette activité est de nature commerciale, artisanale ou industrielle, le contrat de location portant sur ce local est qualifié de bail commercial. Un bail qui est particulièrement protecteur car il permet à l’exploitant de bénéficier d’une stabilité indispensable à la bonne marche de son affaire.Zoom sur les principaux points à connaître lorsque vous envisagez de souscrire un bail commercial ou que vous êtes déjà titulaire d’un tel bail.

Première prérogative, et non des moindres, conférée par le statut des baux commerciaux au locataire exploitant : un bail commercial ne peut pas être conclu, en principe, pour une durée inférieure à 9 ans. Une durée minimale qui vous offre donc la garantie de pouvoir pérenniser votre activité. Bien entendu, les parties peuvent prévoir une durée plus longue.

Attention :
pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le locataire doit exercer une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Ainsi, le bail consenti à un professionnel libéral ne relève pas, en principe, de ce statut. En outre, le locataire doit exploiter dans les lieux un fonds de commerce ou un fonds artisanal dont il est propriétaire et être immatriculé au RCS ou, s’il exerce une activité artisanale, au répertoire des métiers (jusqu’au 31 décembre 2022) ou au registre national des entreprises (à compter du 1er janvier 2023). Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le bail n’est pas un bail commercial, sauf si les parties en décident autrement. En effet, par exemple, un propriétaire et un professionnel libéral peuvent très bien décider de soumettre leur bail au statut des baux commerciaux.Il

est toutefois possible de s’engager pour une durée plus courte en optant, clairement et expressément dans le contrat, pour un bail dit « dérogatoire » ou « précaire ». Conclu pour une durée maximale de 3 ans, renouvellements compris, ce type de bail échappe au statut des baux commerciaux, le locataire ayant donc, dans ce cas, peu de stabilité sur le local loué (pas de droit au renouvellement, ni à une indemnité d’éviction lors de son départ).

Dans un contrat de bail commercial, les parties doivent indiquer la nature de l’activité exercée dans le local loué. On parle de « destination » du bail. Et attention, le locataire doit impérativement respecter cette destination. Autrement dit, vous ne pouvez pas exercer une activité différente de celle prévue par le contrat, sauf à recueillir l’accord du bailleur. À défaut, ce dernier serait en droit de demander en justice la résiliation du bail.

Étant précisé que vous avez la possibilité de passer outre le refus du bailleur lorsque vous souhaitez soit changer totalement d’activité, soit simplement adjoindre une activité connexe ou complémentaire à celle initialement prévue, en demandant l’autorisation au tribunal judiciaire. La procédure à suivre étant plus lourde lorsque le changement d’activité est total.

Un conseil :
vous avez intérêt à prévoir dans le contrat une destination large, voire à conclure un bail « tous commerces », ce qui vous évitera d’avoir à demander, en cours de bail, l’autorisation du bailleur.

Lors de la conclusion d’un bail commercial, le loyer est librement fixé par les parties. En pratique, il est tenu compte de la valeur locative du local (surface, état…), de sa destination (utilisation qui en est faite), des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité (importance de la ville ou du quartier, moyens de transport à proximité…) et des prix pratiqués dans le voisinage. Propriétaire et locataire peuvent également convenir, par le biais d’une « clause-recettes », d’un loyer en partie variable en fonction du chiffre d’affaires dégagé.

Dans la majorité des cas, le bail commercial comporte une clause d’indexation (ou clause « d’échelle mobile ») stipulant que le loyer sera revalorisé automatiquement et régulièrement (en général, chaque année) en fonction soit de l’indice des loyers commerciaux (ILC) si l’activité est commerciale, artisanale ou industrielle, soit de l’indice des activités tertiaires (ILAT) s’il s’agit d’une activité de bureaux, soit encore de l’indice du coût de la construction (ICC).

En l’absence d’une telle clause, la révision du loyer ne peut, en principe, avoir lieu que tous les 3 ans à la demande de l’une ou l’autre des parties. Là encore, sauf modification des facteurs locaux de commercialité, la majoration ou la diminution du loyer est plafonnée à la variation de l’indice (ILC ou ILAT) applicable au bail au cours de la période de 3 ans qui vient de s’écouler. Point important : vous pouvez refuser l’application du montant du loyer ainsi révisé si vous démontrez que la valeur locative du local est inférieure à ce montant.

À noter :
souvent, lors de l’entrée dans les lieux, le propriétaire exige du locataire le versement d’un dépôt de garantie. Cette somme, fixée librement, lui sera remboursée en fin de bail, sauf impayés et/ou dégradations.

Le contrat de bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges et impôts liés au bail, avec l’indication de leur répartition entre les parties. De même, le bailleur est tenu de fournir au locataire un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les 3 années qui suivent la signature du bail. Seuls les dépenses et les travaux expressément visés dans cet inventaire et dans cet état prévisionnel pouvant être mis à la charge du locataire.

Sachant que les dépenses relatives aux grosses réparations (celles des gros murs ou des couvertures, par exemple) ou celles relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ne peuvent, en aucun cas, être imputées au locataire. Pas plus que les impôts, notamment la contribution économique territoriale, et les taxes dont le propriétaire est le redevable en vertu de la loi. Une exception : la taxe foncière peut être mise à la charge du locataire.

Le droit au renouvellement

Lorsque le bail arrive à son terme, vous bénéficiez d’un droit au renouvellement. En principe, c’est le propriétaire qui, s’il souhaite poursuivre le bail, doit vous adresser un congé avec offre de renouvellement 6 mois avant son terme. Si vous acceptez, la location se renouvellera alors pour 9 ans aux clauses et conditions du bail précédent. Sans surprise, le renouvellement est souvent l’occasion pour le bailleur de demander une augmentation du loyer. En cas de désaccord sur le montant proposé par ce dernier, vous pourrez saisir le juge pour qu’il règle ce différend.

Et attention, si vous ne recevez pas de congé de la part de votre propriétaire, vous avez intérêt à demander vous-même le renouvellement. Car sinon, le bail se poursuivra par tacite reconduction pour une durée indéterminée, chacune des parties pouvant y mettre fin à tout moment en respectant un préavis de 6 mois.

Si, à l’inverse, le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail, il doit vous notifier son refus par acte de commissaire de justice. Et dans ce cas, il devra vous verser une indemnité, dite « d’éviction », destinée à réparer le préjudice que vous cause ce refus (sauf s’il est justifié par un motif grave et légitime tel que des défauts de paiement du loyer).

À noter :
lorsqu’il décide de mettre en vente le local dans lequel vous exercez votre activité, le propriétaire est tenu de vous proposer de l’acheter. Sauf exceptions, vous bénéficiez, en effet, d’un droit de priorité en la matière par rapport à un éventuel autre acquéreur. Vous disposez alors d’un délai d’un mois pour vous décider à acheter. Et vous aurez ensuite 2 mois (4 mois en cas de prêt) à compter de l’acceptation de l’offre de vente pour procéder à l’acquisition.

La résiliation du bail

On l’a dit : le bailleur est engagé pour une durée de 9 ans minimum. Il ne peut résilier le bail en cours que pour des motifs précisément prévus par la loi (reconstruction de l’immeuble, réalisation de certains travaux) ou en cas de défaut de paiement des loyers ou de non-respect d’une obligation contractuelle par le locataire.

De votre côté, vous disposez de la faculté de résilier le bail à l’expiration de chaque période de 3 ans.

À noter :
vous avez également le droit de céder votre bail à votre successeur dans votre fonds de commerce sans que le bailleur puisse s’y opposer. En revanche, le bail peut contenir une clause interdisant de céder votre bail à une personne autre que l’acquéreur de votre fonds.

Exonération des dons familiaux : des précisions attendues !

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Résumé : Une nouvelle exonération de droits de mutation pour les dons familiaux destinés au financement de l’acquisition d’un bien immobilier ou de travaux est instaurée.

Vous souhaitez donner un coup de pouce à vos enfants ou à vos petits-enfants qui ont pour projet d’acquérir leur résidence principale ? Sachez qu’un nouveau dispositif fiscal vous permet de leur donner une importante somme d’argent en franchise d’impôt.

Une aide pour (mieux) se loger

Avec la loi de finances pour 2025, un nouveau dispositif fiscal de don familial a vu le jour. Un dispositif qui permet, jusqu’au 31 décembre 2026, de consentir des dons de sommes d’argent à un enfant, à un petit‑enfant, à un arrière‑petit‑enfant ou, à défaut d’une telle descendance, à un neveu ou à une nièce. Les sommes ainsi données étant, dans certaines limites, exonérées de droits de mutation à titre gratuit. Ainsi, chaque donateur peut donner, sans fiscalité, jusqu’à 100 000 € à un même donataire. Ce dernier pouvant recevoir jusqu’à 300 000 € exonérés grâce à ce dispositif.

Attention toutefois, ces sommes doivent être affectées par le donataire, au plus tard le dernier jour du 6e mois suivant le versement, soit à l’acquisition d’un logement constituant une résidence principale, neuf ou en l’état futur d’achèvement, pour l’habiter ou le louer, soit à la réalisation de travaux de rénovation énergétique de son habitation principale dont il est le propriétaire. Dans les deux cas, le logement doit être conservé pendant au moins 5 ans à compter de sa date d’acquisition ou de la date d’achèvement des travaux.

Faire preuve de vigilance

Le dispositif étant très récent, de nombreuses questions sur ses modalités d’application sont en suspens. Par exemple, pour une rénovation énergétique, quels travaux sont éligibles ? Le donataire doit-il réaliser ou non un bouquet de travaux ? Et pour l’acquisition d’un logement, les sommes reçues peuvent-elles financer également l’achat d’un terrain à bâtir ? Peut-on loger le bien acquis dans une SCI ?

Vous l’aurez compris, bien que ce nouveau dispositif soit attractif, mieux vaut, pour l’instant, faire preuve de retenue. Et attendre, pour assurer la sécurité juridique d’une telle donation, que l’administration fiscale apporte des précisions avant de la consentir !

Comment gérer les arrêts de travail des salariés ?

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Résumé : Si le taux d’absentéisme dans les entreprises a quelque peu diminué en 2023, il demeure à un niveau élevé, soit à plus de 5 %. Et pour cause, les derniers chiffres publiés par la Drees font état de 5,9 millions d’arrêts de travail pour maladie (terminés en 2023), qui ont bénéficié à près de 6 millions de personnes pour une durée moyenne (indemnisée) de 36 jours. Des arrêts de travail qui, lorsqu’ils sont nombreux et récurrents, peuvent facilement désorganiser les entreprises et mettre à mal leur réactivité. Et s’il s’avère difficile d’anticiper ces absences, bien connaître les règles de gestion des arrêts de travail permet aux employeurs de « limiter la casse » et de préserver le bon fonctionnement de leur entreprise. Explications en 10 points clés.

Lorsqu’un salarié se voit prescrire un arrêt de travail pour maladie ou accident, il doit vous en informer, en principe, dans les 48 heures qui suivent le début de cet arrêt. Pour ce faire, il doit vous adresser le volet 3 de l’avis d’arrêt de travail qui lui a été délivré par son médecin.

De votre côté, une fois informé de cette situation, vous devez, dans les 5 jours qui suivent, effectuer un signalement d’arrêt de travail de votre salarié au moyen de la déclaration sociale nominative (DSN). Ce signalement permet à la Caisse primaire d’assurance maladie (ou à la Mutualité sociale agricole) de récupérer l’ensemble des données nécessaires au calcul des indemnités journalières versées à votre salarié.

Toutefois, si c’est vous qui percevez les indemnités journalières dues au salarié (dispositif de subrogation), vous pouvez soit déclarer l’arrêt de travail dès qu’il survient, soit le signaler dans la DSN mensuelle du mois de sa survenance.

À noter :
si l’arrêt de travail de votre salarié fait suite à un accident du travail, vous devez également signaler cet accident à la Caisse primaire d’assurance maladie (ou la Mutualité sociale agricole) via . Et vous devez remettre une feuille d’accident à votre salarié afin qu’il n’ait pas à avancer le montant des frais médicaux.

Le salarié en arrêt de travail perçoit des indemnités journalières versées par la Caisse primaire d’assurance maladie (ou la Mutualité sociale agricole). Calculées en fonction de son salaire journalier de base, ces indemnités lui sont payées dès le premier jour d’arrêt de travail (en cas d’accident du travail ou de maladie professionnelle) ou, en principe, après un délai de carence de 3 jours (accident ou maladie d’origine non professionnelle). Mais ce n’est pas tout, si votre salarié a au moins un an d’ancienneté dans votre entreprise, vous devez lui verser des indemnités journalières complémentaires. La durée de versement de ces indemnités, ainsi que leur montant, varient en fonction de l’ancienneté de votre salarié.

Ainsi, par exemple, pour un salarié qui cumule 8 ans d’ancienneté dans votre entreprise, vous devez verser des indemnités complémentaires qui, cumulées aux indemnités payées par la Caisse primaire d’assurance maladie (ou la Mutualité sociale agricole), correspondent :
– pour les 40 premiers jours d’arrêt de travail, à 90 % de la rémunération brute qu’il aurait perçue s’il avait travaillé ;
– pour les 40 jours suivants, à 66,66 % de cette rémunération.

Précision :
ces indemnités complémentaires sont dues au salarié dès le premier jour d’arrêt de travail en cas d’accident du travail ou de maladie professionnelle ou après un délai de carence de 7 jours en cas d’accident ou de maladie d’origine non professionnelle.

Et attention, pensez à vérifier votre convention collective qui peut vous imposer de maintenir, intégralement ou partiellement, la rémunération des salariés en arrêt de travail, y compris pendant le délai de carence.

En contrepartie des indemnités complémentaires réglées à votre salarié, vous pouvez, en cas de doute sur le bien-fondé de son arrêt de travail, mandater un médecin (hors médecin du travail et médecin-conseil de la Sécurité sociale) afin de réaliser une contre-visite médicale. Cette visite pouvant se dérouler au domicile du salarié ou bien au sein d’un cabinet médical. Et s’il s’avère que l’arrêt de travail de votre salarié n’est pas justifié, ou bien si celui-ci a refusé de se soumettre à la contre-visite médicale, vous êtes en droit de cesser de lui verser les indemnités complémentaires. En revanche, vous n’êtes pas autorisé à prononcer une sanction disciplinaire (comme un licenciement).

À savoir :
pour vous permettre de diligenter une contre-visite médicale, votre salarié doit vous informer de son lieu de repos, si celui-ci est diffèrent de son domicile, et des horaires auxquels la contre-visite peut être réalisée, si son arrêt de travail porte la mention « sortie libre ».

Le salarié en arrêt de travail doit suspendre toute activité professionnelle dans votre entreprise. Autrement dit, il ne peut ni venir travailler ni télétravailler. Et de votre côté, vous devez vous abstenir de solliciter votre salarié, sous peine de voir votre responsabilité engagée. En effet, sachez que le salarié qui est amené à travailler pendant un arrêt de travail peut obtenir des dommages-intérêts en justice sans même avoir à prouver que cette situation lui a causé un préjudice.

Précisons que vous pouvez toutefois demander à un salarié en arrêt de travail de restituer les éléments matériels ou les informations en sa possession et nécessaires à l’activité de votre entreprise, à condition que ceci n’implique pas l’accomplissement d’une prestation de travail.

À noter :
si votre employé a une autre activité salariée ou une activité indépendante complémentaire, il peut, à condition d’y être autorisé par son médecin, continuer à exercer cette activité pendant son arrêt de travail.

Quant à la reprise anticipée du travail de votre salarié, elle doit être autorisée par son médecin et signalée à la Caisse primaire d’assurance maladie (ou à la Mutualité sociale agricole).

Pour assurer le bon fonctionnement de votre entreprise, vous pouvez remplacer votre salarié absent par un salarié recruté en contrat à durée déterminée (CDD). Un contrat écrit qui doit préciser, en particulier, le motif pour lequel il est conclu (le remplacement d’un salarié absent), le nom et la qualification professionnelle du salarié remplacé ainsi que la désignation du poste de travail. Principal avantage de ce contrat : vous n’êtes pas contraint d’en fixer précisément le terme. Vous pouvez tout simplement conclure le CDD pour une durée minimale, le contrat prenant alors fin au retour du salarié absent.

Précision :
pour faire face à l’arrêt de travail d’un salarié, vous pouvez aussi recourir au travail intérimaire.

Bien entendu, il est interdit de licencier un salarié en raison de son arrêt de travail, autrement dit de son état de santé. Toutefois, sauf garantie d’emploi prévue par votre convention collective ou par un accord d’entreprise, un licenciement est envisageable lorsque son absence prolongée ou ses absences répétées entraînent des perturbations dans le fonctionnement de votre entreprise et qu’il est vous nécessaire de le remplacer définitivement par un salarié recruté en contrat à durée indéterminée. Vous pouvez alors mettre en place une procédure de licenciement pour motif personnel donnant lieu au paiement d’une indemnité de licenciement à votre salarié.

Attention :
il vous est interdit de licencier un salarié en arrêt de travail en raison d’un accident du travail ou d’une maladie professionnelle, sauf faute grave du salarié ou impossibilité de maintenir son contrat de travail pour un motif étranger à l’accident ou à la maladie.

Si en raison de son état de santé, votre salarié est reconnu inapte à occuper son poste par le médecin du travail, vous avez l’obligation de rechercher un emploi de reclassement correspondant à ses capacités. Sauf si l’avis d’inaptitude précise que « tout maintien du salarié dans un emploi serait gravement préjudiciable à sa santé » ou que « l’état de santé du salarié fait obstacle à tout reclassement dans un emploi ».

En l’absence de poste de reclassement disponible ou si votre salarié refuse vos offres de reclassement, vous pouvez procéder à son licenciement. Le licenciement donne lieu au paiement au salarié d’une indemnité d’un montant équivalant à celui de l’indemnité légale (ou conventionnelle, si elle est plus favorable) de licenciement.

À noter :
le salarié licencié pour inaptitude en raison d’un accident du travail ou d’une maladie professionnelle a droit à une indemnité au moins égale au double de l’indemnité légale (ou conventionnelle) de licenciement ainsi qu’à une indemnité compensatrice de préavis.

Afin d’éviter toute contestation liée à un licenciement, vous pouvez, d’un commun accord avec votre salarié, conclure une rupture conventionnelle homologuée. Et peu importe que votre salarié soit en arrêt de travail et que son accident ou sa maladie soit d’origine professionnelle ou personnelle. Vous avez même la possibilité de conclure une rupture conventionnelle avec un salarié reconnu inapte à occuper son poste de travail. Pour ce faire, votre salarié et vous devez signer une convention de rupture fixant, entre autres, la date de fin de son contrat de travail et l’indemnité de rupture qui lui est accordée. À l’issue d’un délai de rétractation de 15 jours calendaires (c’est-à-dire en comptant tous les jours de la semaine), la convention doit être adressée pour homologation à la Dreets via le téléservice TéléRC.

Précision :
une fois la convention de rupture réceptionnée, l’administration dispose de 15 jours ouvrables (c’est-à-dire en ne comptant ni les dimanches ni les jours fériés), à partir de la réception de la demande, pour répondre. Sachant qu’en l’absence de réponse dans ce délai de 15 jours, l’homologation est acquise.

Durant un arrêt de travail, votre salarié continue d’acquérir des jours de congés payés à raison de :
– 2 jours ouvrables par mois, lorsque l’arrêt fait suite à une maladie ou un accident d’origine non professionnelle, soit 4 semaines de congés payés pour une absence d’un an ;
– 2,5 jours ouvrables par mois, lorsque l’arrêt fait suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle, soit 5 semaines de congés payés pour une absence d’un an.

Et sachez que le salarié en arrêt de travail doit, dans le mois qui suit son retour dans l’entreprise, être informé, par exemple via son bulletin de paie, du nombre de jours de congés payés qu’il lui reste et de la date jusqu’à laquelle il peut les prendre. Les jours de congés payés qui, en raison d’un arrêt de travail, n’ont pas pu être posés durant la période de prise des congés peuvent être reportés. Et ce, sur une période de 15 mois maximum.

À savoir :
un accord d’entreprise (ou d’établissement) ou, à défaut, une convention ou un accord de branche peuvent prévoir une durée de report des congés supérieure à 15 mois.

Pour favoriser son retour dans l’entreprise, le salarié doit bénéficier d’un examen médical de reprise du travail, en cas :
– d’arrêt de travail consécutif à une maladie professionnelle, quelle qu’en soit la durée ;
– d’arrêt de travail d’au moins 30 jours consécutif à un accident du travail ;
– d’arrêt de travail d’au moins 60 jours consécutif à un accident ou une maladie d’origine non professionnelle.

En tant qu’employeur, il vous revient d’organiser cet examen médical de reprise en contactant votre service de prévention et de santé au travail. L’examen devant avoir lieu au plus tard dans les 8 jours qui suivent la reprise effective de travail de votre salarié.

À noter :
une visite de préreprise avec le médecin du travail peut être instaurée pour les salariés qui sont en arrêt de travail depuis plus de 30 jours (quelle qu’en soit la cause) et dont le retour à leur poste est anticipé. Cette visite peut être réalisée à l’initiative du salarié, de son médecin traitant, des services médicaux de l’Assurance maladie ou du médecin du travail. Aussi, n’oubliez pas d’informer votre salarié de la possibilité de solliciter une visite de préreprise.

La sous-location d’un bail commercial

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Résumé : Volonté de rentabiliser une partie des locaux loués non utilisés, délocalisation d’activités, souhait de domicilier plusieurs entreprises d’un même groupe au sein d’un même ensemble immobilier… Autant de raisons qui peuvent amener le titulaire d’un bail commercial à sous-louer une partie ou la totalité de son local. Sachant qu’en principe, la sous-location commerciale est interdite. Toutefois, par exception, il est possible d’y recourir. Explications.

En matière de bail commercial, la sous-location totale ou partielle du local loué est interdite, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur. Ainsi, pour être valable, la sous-location de locaux commerciaux doit satisfaire à deux conditions cumulatives :
– elle doit être préalablement autorisée par le bailleur ;
– le bailleur doit être appelé à concourir à l’acte de sous-location.

À noter :
ces deux conditions doivent être remplies, non seulement lors de la conclusion de la sous-location initiale, mais aussi à l’occasion de ses éventuels renouvellements.

S’agissant de l’autorisation du bailleur, la loi n’impose pas de formalisme particulier. Le bailleur peut donc parfaitement donner son accord par écrit ou oralement. Mais pour des raisons évidentes de preuves, il est conseillé au locataire de solliciter une autorisation écrite. Cette dernière peut résulter d’une clause du bail principal ou, à défaut d’une telle clause, de l’accord donné en cours de bail par le bailleur. À cette fin, la demande doit lui être faite par commissaire de justice ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception afin de lui donner une date certaine.

Remarque :
le droit du bailleur de refuser la sous-location est totalement discrétionnaire. Il n’appartient pas aux tribunaux, en cas de refus du bailleur, d’autoriser la sous-location, ni de rechercher ou de contrôler les motifs de ce refus.

L’autorisation peut également être tacite. Dans ce cas, elle doit résulter d’une attitude claire et non équivoque du bailleur. La simple connaissance de la sous-location et le fait de l’avoir tolérée n’impliquent pas, à eux seuls, que le bailleur a donné son autorisation à l’opération.

Précision :
l’autorisation du bailleur à la sous-location peut être limitée à certaines personnes (par exemple, une filiale de la société locataire). Elle peut également être consentie pour une certaine durée seulement.

Deuxième condition, la loi impose au bailleur de concourir à l’acte de sous-location. En pratique, l’invitation qui lui est faite de concourir à l’acte doit lui être notifiée par le locataire principal par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sachant qu’il n’est pas nécessaire, pour la validité de l’opération, que le bailleur soit effectivement présent lors de la signature de l’acte.

Attention :
cette formalité est requise même si le bail autorise par avance la sous-location ou si le bailleur a eu connaissance de la sous-location et l’a tolérée.

Dans les 15 jours suivant la réception de cette notification, le bailleur doit indiquer s’il entend concourir à l’acte. En cas de silence de sa part ou de refus de participer à l’acte de sous-location, le locataire principal peut passer outre et conclure l’acte de sous-location (sous réserve que le bailleur ait donné l’autorisation de sous-louer).

Conséquences d’une sous-location irrégulière

À défaut d’accord du bailleur, il est en principe interdit au locataire de consentir une sous-location commerciale. Une sous-location consentie sans l’accord du bailleur ou sans qu’il ait été appelé à concourir à l’acte est irrégulière. Ce dernier peut alors résilier le bail qu’il a signé avec le locataire principal, soit par une demande faite auprès d’un juge, soit en se prévalant de l’éventuelle clause résolutoire prévue au contrat. Le bailleur peut également refuser de renouveler le bail principal sans avoir à verser d’indemnité d’éviction au locataire.

Toutefois, la sous-location n’est pas nulle et continue de produire ses effets entre le sous-locataire et le locataire principal tant que le contrat de bail n’a pas été résilié. Une fois le bail résilié, le bailleur peut expulser le sous-locataire.

De son côté, le sous-locataire peut demander la résiliation de la sous-location si le locataire principal ne peut lui garantir le respect de ses droits par le bailleur. Et s’il est évincé suite à la résiliation du bail principal, il peut demander des indemnités au locataire principal.

Remarque :
l’irrégularité de la sous-location est inopposable au bailleur. En effet, étant un tiers au contrat de sous-location, le bailleur ne peut pas en demander la résiliation, ni même l’expulsion du sous-locataire. S’il veut expulser le sous-locataire, le bailleur doit d’abord résilier le bail principal, ce qui aura pour effet d’éteindre les droits du sous-locataire.

La sous-location est un contrat de bail distinct du bail principal. Toutefois, les droits du sous-locataire sont limités à ceux que détient le locataire principal. En effet, ce dernier ne peut pas consentir plus de droits qu’il n’en possède lui-même. Ainsi, le sous-locataire doit notamment respecter la destination des lieux fixée dans le bail principal et, s’il souhaite la modifier, il doit recueillir l’accord exprès du bailleur.

Comme en matière de location commerciale, la sous-location commerciale est soumise au statut des baux commerciaux dès lors que les conditions d’application en sont réunies. Le locataire principal prend donc, en quelque sorte, le rôle de bailleur vis-à-vis du sous-locataire : il doit permettre une jouissance paisible des lieux, les entretenir et les réparer si besoin. De son côté, le sous-locataire est, lui aussi, tenu d’entretenir les lieux loués. À cet égard, le locataire principal est responsable vis-à-vis du bailleur des agissements du sous-locataire qui seraient contraires au bail principal et au contrat de sous-location.

Le contrat de sous-location doit prévoir les obligations réciproques du locataire et du sous-locataire sur la répartition des charges et travaux. Le sous-locataire est également tenu au paiement d’un loyer au titre de la sous-location.

En principe, le locataire principal peut fixer le montant du loyer comme il le souhaite bien qu’en pratique le loyer est, sinon inférieur, au moins égal à ce que le locataire doit verser au bailleur. À cet égard, lorsque la sous-location est consentie pour un montant supérieur au loyer du bail principal, le bailleur bénéficie d’un droit de réajustement et peut augmenter le loyer que lui verse le locataire principal.

S’agissant de la durée, il n’est pas nécessaire que la durée du bail principal et celle de la sous-location coïncident. Une sous-location peut donc être conclue pour une durée inférieure à celle du bail principal. Toutefois, le locataire ne peut évidemment consentir une sous-location pour une durée supérieure à la durée du bail principal. Si tel était néanmoins le cas, la sous-location prendrait alors fin en même temps que le bail principal lorsque celui-ci serait résilié ou ne serait pas renouvelé.

Le sous-locataire doit normalement demander le renouvellement de son bail au locataire principal. Ce qui n’est pas possible en cas de sous-location de la totalité des lieux loués. En effet, le locataire principal perd son droit au renouvellement du bail lorsqu’il a consenti une sous-location totale des locaux. Car le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux loués. Et dans le cas d’une sous-location totale, c’est le sous-locataire qui est devenu le propriétaire du fonds.

À noter :
en cas de sous-location partielle, le locataire peut, en principe, demander le renouvellement du bail pour la seule partie des locaux dans lesquels il exploite son fonds. De même, en cas de refus de renouvellement, il n’a droit à une indemnité d’éviction que pour cette seule partie.

De plus, le sous-locataire ne peut invoquer un droit de renouvellement auprès du locataire principal que dans la limite des droits de ce dernier. Ainsi, le locataire principal peut refuser de renouveler la sous-location lorsqu’il a lui-même renoncé au renouvellement de son bail principal, et ce sans avoir à payer d’indemnité d’éviction, ni de dommages-intérêts au sous-locataire.

De même, le locataire principal ne peut pas être condamné à verser au sous-locataire une indemnité d’éviction destinée à compenser le préjudice subi du fait d’un refus de renouvellement du sous-bail dès lors que, suite au congé qui lui a été notifié par le bailleur, il n’a plus lui-même de bail et n’a donc plus la qualité pour offrir ou refuser le renouvellement.

À l’inverse, si le bail principal est renouvelé, le sous-locataire a droit au renouvellement. Si le locataire principal refuse le renouvellement, il doit payer une indemnité d’éviction au sous-locataire.

En cas de renouvellement, la durée de la sous-location renouvelée dépend de la durée du bail principal restant à courir, le sous-locataire ayant droit au renouvellement seulement pour la durée du bail principal.

Sachant que le sous-locataire a la possibilité, lorsque son bail est expiré et que le bail principal l’est également et qu’il n’est renouvelé ou a été résilié, de demander le renouvellement directement auprès du bailleur. Pour cela, trois conditions doivent être remplies :
– le bail principal est expiré ;
– le bailleur a expressément ou tacitement autorisé la sous-location ;
– si la sous-location est partielle, les lieux sont matériellement divisibles de ceux occupés par le locataire principal.