Résumé : Lorsque les charges sont plus importantes que les recettes locatives, un déficit foncier est constaté. Ce dernier peut être imputé sur vos revenus imposables.

Vous possédez plusieurs biens immobiliers et vous souhaitez dans le même temps faire baisser la pression fiscale. Pourquoi ne pas réaliser des travaux dans le but de créer du déficit foncier ? Une stratégie qui présente certains avantages.

Définition du déficit foncier

Les propriétaires bailleurs qui louent des logements nus déclarent leurs revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. Pour déterminer leur revenu imposable, les bailleurs peuvent déduire certaines charges qu’ils ont supportées dans le cadre de la location de leurs biens immobiliers.

Mais attention, cette déduction n’est pas possible lorsque le bailleur est imposé selon le régime « du micro-foncier ». Dans ce cadre, un abattement forfaitaire de 30 %, représentatif des charges, est appliqué aux revenus fonciers bruts. Autrement dit, le propriétaire doit, pour pouvoir imputer ses charges, relever du régime réel.

Après imputation de ses charges sur les revenus fonciers, si un résultat négatif apparaît, c’est-à-dire lorsque les charges sont supérieures aux recettes, le déficit foncier constaté peut, en principe, être imputé sur ses revenus imposables.

Les modalités d’imputation

Des règles bien particulières encadrent l’imputation des déficits fonciers sur les revenus des contribuables.

Ainsi, les déficits fonciers, provenant de dépenses déductibles (autres que les intérêts d’emprunt), par exemple des travaux d’amélioration, d’entretien ou de réparation, supportés au cours d’une année d’imposition s’imputent, en principe, sur le revenu global du propriétaire, dans la limite annuelle de 10 700 €.

Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier plafonné à 10 700 €, l’excédent est imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes.

Sachant que la fraction du déficit supérieure à 10 700 € et celle qui provient des intérêts d’emprunt sont imputables sur les seuls revenus fonciers des 10 années suivantes.

Cas particulier : lorsqu’un bien immobilier dont la propriété est démembrée est loué, l’usufruitier peut déduire de ses revenus fonciers imposables les charges portant sur ce logement.

Parallèlement, le nu-propriétaire ne peut, en principe, pas déduire les charges foncières afférentes à ce bien immobilier, dès lors qu’il n’en tire aucun revenu imposable.

Toutefois, il est admis, sous certaines conditions, à déduire certaines dépenses qu’il a effectivement supportées des revenus issus de ses autres propriétés.

Un doublement du plafond d’imputation pour les passoires thermiques

Afin de lutter contre les logements les plus énergivores (les fameuses passoires thermiques), les pouvoirs publics ont prorogé de 2 ans le dispositif de doublement du plafond d’imputation des déficits fonciers (soit 21 400 € au lieu de 10 700 €) qui devait prendre fin au 31 décembre 2025. Rappelons que le doublement du plafond d’imputation est accordé sous certaines conditions :
– le déficit foncier doit être le résultat de dépenses de travaux de rénovation énergétique ;
– le logement doit passer d’une classe énergétique E, F ou G (DPE) à une classe de performance énergétique A, B, C ou D ;
– les dépenses de rénovation énergétique doivent être payées par le contribuable au plus tard le 31 décembre 2027.

Résumé : 10 % des entreprises implantées en France utilisaient au moins une technologie d’intelligence artificielle en 2024. Un chiffre en hausse de 4 points sur un an qui reste néanmoins plus faible que la moyenne européenne.

Annoncée comme la nouvelle révolution industrielle, l’intelligence artificielle (IA) s’implante peu à peu dans le fonctionnement des entreprises. Pour y voir plus clair, l’Insee a interrogé plus de 10 000 d’entre elles pour connaître leur niveau de maturité en termes d’intégration d’IA.

Un usage qui dépend de la taille des entreprises

Premier enseignement, 10 % des entreprises implantées en France employant au moins 10 salariés déclarent avoir utilisé, en 2024, au moins une technologie d’IA contre seulement 6 % en 2023. Sans surprise, plus l’entreprise est grande et plus l’usage de l’IA est élevé. On note ainsi qu’il est de 9 % pour les entreprises employant de 10 à 49 salariés, de 15 % pour les 50 et 250 et de 33 % pour celles disposant d’un effectif supérieur à 250 employés. « Les entreprises utilisant l’IA concentrent, en 2024, 49 % du chiffre d’affaires total du champ et 40 % de l’emploi total (contre respectivement 40 % et 31 % en 2023) », précise l’Insee soulignant au passage qu’un fossé technologique est en train de se creuser entre les plus petites structures et les plus grandes.

Les secteurs de la communication en première ligne

Côté secteur, l’information-communication, qui regroupe notamment l’édition (de logiciels mais aussi littéraire et musicale), les activités audiovisuelles, les services de télécommunications, les services informatiques et les activités liées à l’internet est, avec 42 % d’usage (+12 points sur un an), le plus en pointe sur l’IA, loin devant les activités spécialisées techniques et scientifiques (17 %) et les activités immobilières (11 %). A contrario, les entreprises de l’hébergement-restauration (5 %), du transport-entreposage (5 %) et de la construction, restent encore, très en retrait de ces nouvelles technologies.

Au-delà même du secteur, d’autres critères facilitent l’adoption des technologies IA. L’Insee relève ainsi que les entreprises qui appartiennent à un groupe international ont « 1,6 fois plus recours à l’IA que les autres entreprises (indépendantes et celles appartenant à un groupe de sociétés présentes uniquement sur le territoire français) ». L’analyse montre aussi « qu’à caractéristiques comparables, une plus forte présence d’ingénieurs et de cadres techniques accroît les chances qu’une entreprise adopte l’IA : les entreprises dont leur part dépasse 15 % ont ainsi 2,2 fois plus de chances de faire usage de l’IA que les autres ».

Le retard des entreprises françaises

À noter également, et ce n’est pas une bonne nouvelle, l’adoption de l’IA par les entreprises est plus faible en France (10 %) que dans le reste de l’Union européenne (13 %). Dans le détail, les entreprises françaises de 250 salariés et plus, pourtant les plus en pointe du pays (33 %), affichent un taux d’usage en retrait de 8 points par rapport aux autres entreprises européennes de même taille (41 %). Sur les 50-249 salariés, le différentiel est de 6 points et pour les 10-49, de 2 points.

Au classement européen, avec ses 10 % d’adoption des outils IA, la France occupe une modeste 17e place sur 27, à égalité avec la Grèce et très loin de l’Allemagne (20 %), de la Belgique (25 %) et du premier pays, le Danemark (28 %). Parmi les grands pays (en surface et en population) de l’Union, seules l’Italie (8 %) et la Pologne (6 %) font moins bien que la France.

Le marketing et la vente

En 2024, parmi les entreprises qui utilisent l’IA, 28 % le font dans le cadre des actions marketing ou de vente, en progression de 11 points en un an. « L’usage de l’IA pour les processus de production ou de services est également nettement plus courant en 2024, avec 27 % des entreprises concernées, soit 7 points de plus par rapport à 2023 », précise les auteurs de l’étude.

Quant à l’utilisation de l’IA pour les opérations de gestion et d’administration, elle a plus que doublé passant de 11 % en 2023 à 24 % en 2024. « L’usage de l’IA pour la logistique suit la même tendance, bien qu’il reste le moins fréquent (3 % en 2023 à 6 % en 2024) », ajoute l’Insee.

Enfin, l’intégration des technologies IA par les entreprises françaises procède, très majoritairement (69 %), de l’achat d’un logiciel prêt à l’emploi (autonome ou intégré dans un logiciel existant). Plus rarement, elles acquièrent ces technologies en passant par un prestataire (29 %), en utilisant un logiciel open source (24 %), en le développant en interne (23 %) ou en modifiant un logiciel acheté (14 %).

Résumé : À l’approche de la saison estivale, vous devez organiser le départ en congés de vos salariés. Pour ce faire, vous devez bien maîtriser le calendrier et les règles, parfois techniques, que vous imposent le Code du travail et, le cas échéant, les accords collectifs (accord d’entreprise, convention collective…) qui vous sont applicables. Le point sur les différentes étapes à suivre.

Période d’acquisition des congés payés

Les droits à congés payés des salariés sont acquis pendant une période, dite « de référence », fixée, par le Code du travail, du 1er juin au 31 mai de l’année suivante. Ainsi, c’est au 31 mai 2026 (pour la période de référence s’étendant du 1er juin 2025 au 31 mai 2026) que vous pourrez calculer définitivement le nombre de jours de congés payés acquis par vos salariés.

Toutefois, un accord d’entreprise (ou d’établissement) ou, à défaut, votre convention collective peut prévoir une période de référence différente, par exemple, du 1er janvier au 31 décembre, soit du 1er janvier au 31 décembre 2025 pour les congés à prendre en 2026. Par ailleurs, si votre entreprise est affiliée à une caisse de congés payés (secteur du bâtiment et des travaux publics, du spectacle…), la période de référence applicable s’étend obligatoirement du 1er avril au 31 mars, soit du 1er avril 2025 au 31 mars 2026.

Nombre de jours de congés acquis

Pendant cette période de référence, chaque salarié acquiert 2,5 jours ouvrables de congés payés par mois de travail effectif. Et ce, quelles que soient sa durée de travail (temps partiel ou temps complet), la nature de son contrat de travail (à durée déterminée ou indéterminée) et son ancienneté dans l’entreprise.

Ainsi, un salarié qui travaille du 1er juin 2025 au 31 mai 2026 obtient l’équivalent de 5 semaines de congés, soit 30 jours ouvrables. Sachant qu’un accord d’entreprise (ou d’établissement) ou, en l’absence d’un tel accord, votre convention collective peut prévoir des jours de congés payés supplémentaires, par exemple, pour valoriser l’ancienneté.

Pour des raisons de simplicité, un mois de travail effectif correspond à 4 semaines. Aussi, les absences de courte durée du salarié n’ont pas d’effet sur l’acquisition de ses congés payés.

Absences prises en compte

Le Code du travail et les tribunaux assimilent certaines absences des salariés à du temps de travail effectif. Celles-ci doivent donc être prises en compte dans le calcul de leurs congés payés. Il en est ainsi notamment des congés d’adoption, de maternité, de paternité et d’accueil de l’enfant, du congé supplémentaire de naissance, de nombreux congés de formation (congé de validation des acquis de l’expérience, par exemple), des congés payés de l’année précédente ou encore des heures non travaillées par les salariés placés en activité partielle. Et pendant leurs arrêts de travail, les salariés continuent aussi d’acquérir des congés payés à raison de :
– 2 jours ouvrables par mois (soit 4 semaines pour une absence d’un an) en cas d’accident ou de maladie d’origine non professionnelle ;
– 2,5 jours ouvrables par mois (soit 5 semaines pour une absence d’un an) en cas d’accident ou de maladie d’origine professionnelle.

Période de prise des congés

Sauf si elle est déterminée par un accord d’entreprise (ou d’établissement) ou, à défaut, par votre convention collective, il vous revient de fixer la période au cours de laquelle les congés d’été (le congé principal) seront pris, après avoir consulté, le cas échéant, votre comité social et économique (CSE). Sachant que, dans tous les cas, cette période doit au moins s’étendre du 1er mai au 31 octobre, soit pour les prochains congés payés de vos salariés, du 1er mai au 31 octobre 2026. Et vos salariés doivent être informés de la période de prise des congés au moins 2 mois avant son ouverture.

Les salariés bénéficient d’un congé principal qui, en principe, ne peut excéder 24 jours ouvrables consécutifs (soit 4 semaines consécutives). Ce qui impose donc, en pratique, de séparer ce congé principal des 6 jours ouvrables restants qui constituent la fameuse 5e semaine de congés payés.

Et soyez vigilant, car vos salariés devront avoir pris l’ensemble de leurs congés payés au plus tard le 30 avril 2027 (avec, toutefois, une tolérance jusqu’au 31 mai 2027 prévue par certaines conventions collectives ou par des usages).

Fractionnement du congé

Pour des raisons pratiques, vous pouvez, avec l’accord de votre salarié, fractionner son congé principal de 24 jours ouvrables. Mais sans pouvoir le réduire à moins de 12 jours ouvrables consécutifs.

Ce congé d’au moins 12 jours ouvrables doit être attribué entre le 1er mai et le 31 octobre 2026. Quant aux jours restants du congé principal, ils peuvent être accordés, en une ou plusieurs fois, en dehors de cette période. Le salarié a alors droit à des congés supplémentaires (dits « jours de fractionnement ») :
– 1 jour ouvrable pour 3, 4 ou 5 jours du congé principal pris entre le 1er novembre 2026 et le 30 avril 2027 ;
– 2 jours ouvrables pour 6 jours ou plus du congé principal pris durant cette période.

Calendrier des départs en congé

L’ordre des départs en congé est fixé, en priorité, par un accord d’entreprise (ou d’établissement) ou, à défaut, par votre convention collective. Si ce n’est pas le cas, vous devez, après avis de votre CSE, établir le planning des congés de vos salariés en fonction de leur situation familiale, de leur ancienneté dans l’entreprise et de leurs activités éventuelles auprès d’autres employeurs.

Vos salariés doivent être informés, par affichage, courrier ou note de service de l’ordre des départs en congé au moins un mois à l’avance. Et, sauf accord de vos salariés ou circonstances exceptionnelles (remplacement d’un salarié brusquement décédé, par exemple), vous ne pouvez modifier ces dates moins d’un mois avant le départ en congés de vos employés (un délai différent pouvant être fixé par un accord d’entreprise ou votre convention collective).

Le calcul de l’indemnité due aux salariés pendant leurs congés payés peut s’effectuer selon deux modalités. Étant précisé que vous devez appliquer pour chaque salarié celle qui lui est la plus favorable.

Ainsi, l’indemnité versée peut être égale soit à 1/10e de sa rémunération brute totale perçue au cours de la période de référence (généralement du 1er juin 2025 au 31 mai 2026), soit au montant de la rémunération que le salarié aurait perçue s’il avait continué à travailler (règle dite du « maintien de salaire »). La première modalité sera privilégiée notamment pour un salarié ayant récemment subi une baisse de rémunération (en raison de son passage à temps partiel, par exemple).

Quant aux jours de congés payés acquis, mais non pris par les salariés à la date de la rupture de leur contrat de travail, ils doivent donner lieu à une indemnité compensatrice. Celle-ci est due quel que soit le motif de la rupture, y compris en cas de licenciement pour faute grave. Son calcul étant identique à celui de l’indemnité réglée aux salariés durant leurs congés payés.

Résumé : Lors de la cession d’un bien immobilier, votre éventuelle plus-value peut être soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Lorsque vous vendez un bien immobilier, vous pouvez réaliser une plus-value qui sera imposée par le fisc. Une imposition qui découle de règles relativement complexes. Explications.

Le calcul de la plus-value

La plus-value que vous réalisez est déclarée et payée par l’intermédiaire du notaire lors de la cession du bien immobilier imposable. Concrètement, la plus-value est déterminée par la différence entre le prix de cession du bien – duquel sont notamment soustraits les frais de diagnostics obligatoires (amiante, termites)  – et son prix d’acquisition. Sachant que, pour le calcul de la plus-value, le prix d’acquisition est majoré d’un montant correspondant à certains frais générés par l’acquisition (droits d’enregistrement, honoraires du notaire…) et, en principe, des dépenses de construction, d’agrandissement et d’amélioration que vous avez engagées en tant que propriétaire. Ces frais pouvant être estimés, sans justification, en appliquant un taux forfaitaire fixé à 7,5 % du prix d’acquisition pour les frais d’acquisition et, si le bien immobilier (bâti) a été acquis depuis plus de 5 ans, à 15 % pour les dépenses correspondant aux travaux.

L’imposition de la plus-value

Sur le montant de la plus-value doit être ensuite pratiqué un abattement, dont le taux varie selon la durée de détention. Cet abattement est fixé à 6 % par an entre la 6e et la 21e année de détention et à 4 % la 22e année. Ce qui aboutit à une exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % par an entre la 6e et la 21e année, puis de 1,60 % pour la 22e année. Le taux est ensuite fixé à 9 % par an entre la 23e et la 30e année. La 30e année conduisant, là encore, à une exonération totale des prélèvements sociaux. Une fois cet abattement opéré, la somme résiduelle est imposée, au titre du régime des plus-values immobilières, à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit une imposition globale de 36,2 %.

Et le vendeur peut être redevable d’une surtaxe sur les plus-values lorsque ces dernières sont supérieures à 50 000 €. Son taux variant entre 2 et 6 % en fonction du montant de la plus-value imposable.

Lorsque le bien immobilier est détenu par une SCI

Le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers s’applique également aux cessions de biens immobiliers réalisées occasionnellement via une société civile immobilière (SCI) relevant du régime de l’impôt sur le revenu (les plus-values réalisées par une SCI relevant de l’impôt sur les sociétés sont soumises au régime des plus-values professionnelles). Attention, lorsque la SCI réalise des opérations habituelles d’achat-revente de biens immobiliers, les plus-values sont alors soumises aux règles des BIC.

Concrètement, le bien immobilier cédé étant la propriété de la SCI, la plus-value est calculée en fonction de la date d’acquisition et de cession du bien par la société, mais reste imposable au nom de chaque associé présent à la date de la cession de l’immeuble au prorata des parts détenues. Comme pour les particuliers, la plus-value est diminuée des abattements applicables du fait de la durée de détention. Puis elle est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux (17,2 %).

Vous le constatez, la maîtrise des règles fiscales liées à la cession de biens immobiliers peut se révéler complexe et comporte de nombreuses subtilités. Si vous envisagez de vendre l’un de vos biens immobiliers, il est fortement recommandé de vous faire accompagner par un professionnel. N’hésitez pas à contacter votre conseil habituel.

Résumé : Lorsqu’une entreprise agit contre une autre entreprise en vue de recouvrer une facture impayée, elle est en droit de lui réclamer des pénalités de retard en plus du montant de sa créance. Le point sur les règles applicables en la matière.

La loi (article L. 441-10, II du Code de commerce) impose aux entreprises de prévoir des pénalités de retard à l’encontre de leurs clients professionnels. Les modalités d’application et le taux de ces pénalités devant être précisés dans leurs conditions générales de vente (CGV). Les factures doivent également mentionner le taux des pénalités de retard.

Les entreprises sont libres de fixer le taux des pénalités de retard. Seule obligation, ce taux ne peut pas être inférieur à 3 fois le taux d’intérêt légal, soit à 7,86 % pour le premier semestre 2026 (2,62 % x 3). Un taux faible que les entreprises n’ont pas intérêt à retenir car il n’est pas très dissuasif pour leurs clients.

En pratique, elles ont donc intérêt à choisir un taux relativement élevé (par exemple 15 % ou 20 %) de façon à inciter leurs clients à payer leurs factures dans les délais.

Les pénalités de retard sont exigibles à compter du jour qui suit la date de règlement indiquée sur la facture, sans qu’un rappel soit nécessaire.

En cas de retard de paiement, un fournisseur n’a donc pas besoin d’adresser une mise en demeure à son client pour faire courir les pénalités de retard car celles-ci courent automatiquement dès le jour suivant la date de règlement mentionnée sur la facture ou, à défaut de mention d’une date de règlement sur la facture, dès le 31e jour suivant la date de réception de la marchandise ou d’exécution de la prestation.

À ce titre, les tribunaux considèrent que les pénalités de retard sont dues de plein droit sans même qu’elles aient été prévues dans les conditions générales des contrats. Un fournisseur impayé peut donc demander et obtenir des pénalités de retard même s’il a oublié de les prévoir dans ses CGV. Dans ce cas, le taux des pénalités de retard qui s’applique est le taux de refinancement de la Banque centrale européenne (taux « refi ») majoré de 10 points, soit 12,15 % jusqu’au 30 juin 2026, le taux de refinancement de la BCE étant de 2,15 % au 1er janvier 2026.

Cette solution peut être transposée à l’hypothèse où le fournisseur n’a pas établi de conditions générales de vente. Il faut rappeler, en effet, que si la loi réglemente le contenu des conditions générales de vente et oblige les entreprises à les communiquer à tout acheteur de produits ou tout demandeur de prestations de services qui leur en fait la demande dans le cadre de leur activité professionnelle, elle ne les oblige pas, en revanche, à établir des conditions générales de vente.

Bien entendu, une entreprise n’est pas obligée de réclamer de pénalités de retard à ses clients.

L’assiette des pénalités de retard est constituée des sommes dues par l’acheteur. Les pénalités de retard doivent donc être calculées sur la base du prix toutes taxes comprises figurant sur la facture et non sur celle du prix hors taxes. Elles cessent d’être dues le jour où les sommes sont portées sur le compte du créancier, la loi prévoyant que « le règlement de la facture est réputé réalisé à la date à laquelle les fonds sont mis, par le client, à la disposition du bénéficiaire ou de son subrogé ».

Le montant des pénalités de retard est calculé au prorata du nombre de jours de retard de paiement.