L’action en revendication d’un bien vendu avec réserve de propriété

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Résumé : Lorsqu’un bien a été vendu avec réserve de propriété jusqu’au paiement intégral du prix, le vendeur peut revendiquer le bien en cas de défaut de paiement du prix par l’acheteur même si la créance du prix de vente est prescrite.

En principe, la propriété d’un bien vendu est transférée à l’acheteur dès la conclusion du contrat, que le prix soit payé ou non. Toutefois, le vendeur peut prévoir dans le contrat une clause de réserve de propriété en vertu de laquelle l’acheteur ne deviendra propriétaire du bien vendu qu’après le paiement intégral du prix. Ce qui constitue une garantie intéressante pour lui en cas d’impayé, en particulier lorsque l’acheteur fait l’objet d’une procédure collective (procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire). En effet, dans ce cas, le vendeur est en droit de récupérer son bien en exerçant une action dite en revendication.

En pratique :
l’action en revendication du bien doit être exercée auprès de l’administrateur judiciaire (ou du liquidateur judiciaire en cas de liquidation) dans les 3 mois à compter de la publication du jugement ouvrant la procédure collective de l’acheteur.

À ce titre, les juges ont affirmé, dans une affaire récente, que l’action en revendication d’un bien vendu avec réserve de propriété en cas de défaut de paiement du prix par l’acheteur n’est pas soumise au délai de prescription de la créance. Autrement dit, le vendeur peut demander la revendication du bien (à condition de le faire dans les délais impartis) même si la créance du prix de vente est prescrite.

En effet, pour les juges, ce n’est pas parce que la créance est prescrite que l’acheteur est devenu pour autant propriétaire du bien. Tant que le prix de vente n’est pas intégralement payé, le vendeur bénéficiaire d’une clause de propriété reste propriétaire du bien et peut donc le revendiquer en cas d’impayé.

Cassation commerciale, 19 novembre 2025, n° 23-12250

Imposition d’office : quid de la validité des mises en demeure ?

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Résumé : L’administration fiscale peut adresser à un contribuable plusieurs mises en demeure de déposer des déclarations de revenus, portant sur des années différentes, dans un seul et même courrier.

Dans certains cas limitativement prévus par la loi, l’administration peut établir un redressement fiscal sans inviter le contribuable à expliquer sa situation. Cette procédure dite « d’imposition d’office » peut être mise en œuvre, notamment, pour défaut de production, dans le délai imparti, de certaines déclarations d’impôt. Au préalable, l’administration fiscale doit toutefois, sauf exceptions, notifier au contribuable défaillant une mise en demeure de déposer la déclaration concernée dans un délai de 30 jours.

À savoir :
si la mise en demeure n’est pas suivie d’effet, l’administration peut alors taxer d’office le contribuable et appliquer, outre l’intérêt de retard, une majoration de 40 % de l’impôt dû.

À ce titre, la question s’est posée de savoir si l’envoi de plusieurs mises en demeure, portant sur des années différentes, dans un seul et même courrier, était valable.

Oui, viennent de trancher les juges, dès lors qu’aucune disposition n’impose à l’administration d’adresser les différentes mises en demeure dans des plis distincts. Dans cette affaire, un contribuable avait fait l’objet d’un contrôle fiscal portant sur les années 2013 à 2015. À l’issue de ce contrôle, l’administration avait mis à sa charge un redressement selon la procédure de taxation d’office. Dans ce cadre, elle lui avait notifié, dans un pli unique, trois mises en demeure de déposer ses déclarations d’impôt sur le revenu au titre de chacune des années contrôlées. Un redressement que le contribuable avait contesté puisque, selon lui, les mises en demeure n’étaient pas valables du fait qu’elles auraient dû lui être notifiées par des envois séparés. À tort, ont donc estimé les juges, qui ont validé le redressement.

Conseil d’État, 23 décembre 2025, n° 505719

Quelle durée pour un pacte d’associés conclu sans terme exprès ?

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Résumé : Lorsqu’il ne prévoit pas de terme exprès, un pacte d’associés est censé être conclu pour la durée restant à courir de la société. Il en résulte que les associés signataires d’un tel pacte ne peuvent pas y mettre fin unilatéralement.

Il n’est pas rare que les associés d’une société signent entre eux un pacte d’associés. Cette convention, conclue en dehors des statuts, a pour objet de régler notamment les questions liées au contrôle de la société et à la composition du capital social.

À ce titre, la fixation de la durée d’un pacte d’associés (ou d’actionnaires dans les sociétés par actions) est très importante. En effet, si le pacte est conclu pour une durée indéterminée, chaque associé a le droit de le résilier unilatéralement (c’est-à-dire sans avoir à obtenir l’accord des autres associés), sous réserve de respecter le préavis prévu ou, à défaut, un délai raisonnable. Une fois qu’il a résilié le pacte, l’associé n’est alors plus tenu par les engagements qu’il avait souscrits (par exemple, celui de proposer en priorité aux autres associés les parts sociales ou les actions qu’il souhaite céder). À l’inverse, si le pacte est à durée déterminée, les associés sont engagés jusqu’à son terme.

Les associés ont donc tout intérêt à rédiger la clause prévoyant la durée de leur pacte d’associés avec une grande précision pour éviter qu’il ne soit considéré comme étant conclu à durée indéterminée. Sachant que s’agissant d’un pacte d’associés conclu sans terme exprès, la Cour de cassation vient de rendre une décision importante en le qualifiant de pacte à durée déterminée.

Dans cette affaire, un pacte d’associés, conclu entre un associé majoritaire et une société associée minoritaire d’une société anonyme (SA), prévoyait qu’il resterait en vigueur tant que l’associé majoritaire ou sa famille détiendraient le contrôle de la société. Or quelque temps après que la société associée minoritaire avait été absorbée par une autre société, l’associé majoritaire de la SA avait pris la décision de résilier le pacte d’associés. L’autre associé (la société absorbante donc) avait alors demandé en justice l’annulation de cette résiliation.

Saisie du litige, la cour d’appel avait considéré que ce pacte d’associés n’avait pas de terme extinctif, la perte du contrôle majoritaire ne présentant aucune certitude. Pour elle, il s’agissait donc d’un pacte à durée indéterminée pouvant être résilié unilatéralement.

La durée de la société restant à courir

Mais la Cour de cassation n’a pas été de cet avis. En effet, elle a affirmé qu’un pacte d’associés qui ne prévoit pas de terme exprès (comme c’était le cas ici) est, en l’absence d’éléments contraires, réputé avoir été conclu pour la durée restant à courir de la société dont les parties sont associées, de sorte que ces dernières ne peuvent pas y mettre fin unilatéralement.

Observations :
la Cour de cassation considère donc que le pacte d’associés conclu sans terme précis est présumé conclu pour la durée restante de la société. Elle vient donc sécuriser un tel pacte en empêchant les associés signataires de le résilier unilatéralement. Mais attention, il ne s’agit que d’une présomption, qui peut donc être renversée par des éléments contraires.

Cassation commerciale, 11 mars 2026, n° 24-21896

Notion de non-professionnel appliquée à une association

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Résumé : Une association a la qualité de non-professionnel, au sens du droit de la consommation, lorsqu’elle n’agit pas à des fins professionnelles.

L’association qui a signé un contrat avec un professionnel (artisan, commerçant, banque…) et veut obtenir l’annulation d’une clause abusive, c’est-à-dire d’une clause qui crée, à son détriment, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, doit prouver qu’elle a la qualité de non-professionnel.

Dans une affaire récente, une association gérant plusieurs établissements d’enseignement avait conclu des contrats de maintenance de photocopieurs avec une société. La rémunération de cette dernière étant calculé en fonction du nombre de copies effectuées. Quelques années plus tard, constatant que ce matériel n’était plus utilisé par l’association, la société avait résilié les contrats et demandé en justice le paiement d’indemnités de résiliation.

L’association avait alors contesté l’application de la clause des contrats prévoyant le paiement de ces indemnités au motif que celle-ci constituait une clause abusive et qu’elle lui était donc inapplicable en tant que non-professionnel.

Une personne morale qui n’agit pas à des fins professionnelles

Pour la cour d’appel, l’association avait la qualité de non-professionnel puisque la maintenance de photocopieurs n’avait pas de rapport direct avec son activité professionnelle qui consistait à dispenser un enseignement général de la maternelle à la terminale.

Mais la Cour de cassation n’a pas validé ce raisonnement. En effet, elle a rappelé que, selon le Code de la consommation, est considérée comme un non-professionnel toute personne morale « qui n’agit pas à des fins professionnelles ». C’est donc ce critère que la cour d’appel aurait dû prendre en compte et non pas celui du rapport direct avec l’activité professionnelle de l’association. La Cour de cassation a renvoyé cette affaire devant une autre cour d’appel qui devra déterminer si l’association, en concluant un contrat de maintenance de photocopieurs, avait ou non agi à des fins professionnelles.

Cassation civile 1re, 21 janvier 2026, n° 24-11365

Pas de report en arrière des déficits en cas de changement d’activité

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Résumé : L’option pour le report en arrière du déficit d’un exercice sur le bénéfice de l’exercice précédent n’est pas possible lorsque la société a, au cours de l’un de ces deux exercices, modifié son activité.

Une entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés peut décider, sur option, de reporter en arrière le déficit constaté à la clôture d’un exercice sur le bénéfice de l’exercice précédent. On parle de « carry-back ». Un report en arrière qui ne peut jouer que dans la limite de la fraction non distribuée de ce bénéfice et d’un montant de 1 million d’euros.

Précision :
la fraction de déficit qui excède le bénéfice du dernier exercice ou qui excède 1 M€, qui n’a donc pas pu être reportée en arrière, demeure reportable en avant, c’est-à-dire sur les exercices suivants.

Cette imputation fait naître au profit de l’entreprise une créance sur l’État correspondant à l’impôt qui avait été versé sur la fraction de bénéfice couverte par l’imputation du déficit. Par la suite, cette créance peut être utilisée par l’entreprise pour payer son impôt sur les sociétés des exercices clos les 5 années suivantes. La fraction non-utilisée étant normalement remboursée à l’issue de cette période de 5 ans.

Attention toutefois, l’option pour le report en arrière des déficits ne peut pas être exercée au titre d’un exercice au cours duquel intervient une cession ou une cessation totale d’entreprise.

À ce titre, la question s’est posée de savoir si un changement d’activité, emportant cessation d’entreprise, fait également obstacle à l’exercice de cette option ?

Oui, a répondu le Conseil d’État, et ce peu importe que ce changement d’activité intervienne au cours de l’exercice déficitaire ou de l’exercice bénéficiaire précédent, dans la mesure où l’entreprise n’est, en réalité, plus la même.

Illustration

Dans cette affaire, une SARL avait été créée en 2002 pour exercer une activité de fabrication, d’achat, de vente, d’importation et d’exportation de matériels, d’accessoires et d’outillages pour les travaux de second œuvre du bâtiment.

Fin 2012, cette SARL avait cédé son fonds de commerce, puis modifié sa dénomination et l’objet social prévu par ses statuts afin d’exercer désormais une activité de conseil et d’assistance à toute entreprise intervenant dans le domaine du bâtiment, d’expertise et de diagnostic immobiliers ainsi que d’apport d’affaires et de conseil en immobilier.

Ayant constaté un déficit au titre de l’exercice 2013, la SARL avait opté pour son report en arrière et son imputation sur le bénéfice réalisé au titre de l’exercice 2012. Puis, en 2019, elle avait demandé la restitution de la créance résultant de ce report en arrière. Mais cette demande avait été rejetée par l’administration fiscale en raison du changement d’activité survenu fin 2012. Un rejet qui vient d’être confirmé par le Conseil d’État qui a considéré que la société ne pouvait plus être regardée, lors de l’exercice déficitaire, comme la même entreprise que celle ayant réalisé le bénéfice lors de l’exercice précédent.

Conseil d’État, 23 décembre 2025, n° 500342

Préemption par la Safer : 15 jours pour notifier la décision à l’acquéreur évincé

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Résumé : Le délai de 15 jours imparti à la Safer pour notifier sa décision de préemption à l’acquéreur évincé ne commence à courir qu’à compter du jour où elle reçoit du notaire une notification complète et exacte concernant les nom, prénoms et domicile de l’intéressé.

Lorsque la Safer achète un bien agricole en exerçant son droit de préemption, elle doit notifier sa décision au notaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Précision :
la décision de préemption doit indiquer l’identification cadastrale des biens concernés et leur prix d’acquisition. Elle doit également préciser en quoi la préemption répond à l’un ou à plusieurs des objectifs prévus par la loi.

La Safer doit également notifier sa décision à l’acquéreur évincé, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans un délai de 15 jours à compter de la date de réception de la notification faite au notaire. À ce titre, les juges ont précisé récemment que ce délai de 15 jours ne commence à courir qu’à compter du jour où la Safer reçoit du notaire une notification complète et exacte concernant les nom, prénoms et domicile de l’acquéreur évincé.

Des informations complètes et exactes sur l’acquéreur évincé

Dans cette affaire, la Safer avait notifié à l’acquéreur évincé sa décision d’exercer son droit de préemption sur la vente d’une parcelle de vignes à une adresse erronée qui lui avait été fournie par le notaire. Par la suite, elle avait envoyé une seconde notification, cette fois à la bonne adresse. Or l’acquéreur évincé avait demandé l’annulation de la décision de préemption, faisant valoir qu’il n’avait pas été informé dans le délai de 15 jours. La cour d’appel lui avait donné gain de cause.

Mais la Cour de cassation, saisie à son tour du litige, a censuré la décision de la cour d’appel. En effet, elle a affirmé que le délai de 15 jours imparti à la Safer pour informer l’acquéreur évincé ne commence à courir qu’à partir du moment où elle dispose d’informations complètes et exactes sur ce dernier.

Autrement dit, la seconde notification effectuée à l’acquéreur évincé dans le délai de 15 jours suivant la notification du notaire de l’adresse complète et exacte de ce dernier était régulière.

Cassation civile 3e, 19 mars 2026, n° 24-22301

Sous-location illicite : la Cour de cassation condamne Airbnb

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Résumé : Dans une décision de justice récente, la Cour de cassation a estimé que la responsabilité d’Airbnb peut être engagée lorsque des locataires utilisent la plate-forme pour réaliser de la sous-location illicite.

Bonne nouvelle pour les propriétaires de meublés touristiques ! Dans un arrêt récent, la Cour de cassation a consacré la responsabilité d’Airbnb au titre des contenus diffusés sur sa plate-forme. Concrètement, cela signifie, par exemple, que la responsabilité de cette société peut être engagée lorsque des locataires utilisent ce service pour organiser de la sous-location illicite.

Dans cette affaire, un locataire avait sous-loué (via Airbnb) son logement meublé parisien sans avoir recueilli au préalable l’accord de son bailleur. Après en avoir eu connaissance, ce dernier avait assigné le locataire et Airbnb Ireland afin d’obtenir leur condamnation et la restitution des sous-loyers indûment perçus.

Pour sa défense, la société Airbnb avait revendiqué un statut d’hébergeur internet car, selon elle, elle ne joue aucun rôle actif lui permettant d’avoir une connaissance ou un contrôle des données stockées sur sa plate-forme.

Précision :
le statut d’hébergeur est applicable aux « personnes physiques ou morales qui assurent, même à titre gratuit, pour mise à disposition du public par des services de communication au public en ligne, le stockage de signaux, d’écrits, d’images, de sons ou de messages de toute nature fournis par des destinataires de ces services ».

En pratique, dans le cadre d’un contentieux, cela signifie que la responsabilité d’un hébergeur ne peut être engagée que s’il a connaissance du caractère illicite d’une publication et qu’il n’a pas agi promptement pour la retirer ou rendre son accès impossible.

Saisie du litige, la Cour de cassation a jugé que la société Airbnb ne pouvait revendiquer le statut d’hébergeur internet. Les juges ont souligné notamment qu’Airbnb, qui s’immisce dans la relation entre « hôtes » et « voyageurs » (règles de rédaction des annonces, règles de comportement des parties, attribution algorithmique de la qualité de « superhost »), ne se limite pas à jouer le rôle d’intermédiaire neutre, mais tient un rôle actif de nature à lui conférer la connaissance ou le contrôle des offres déposées sur sa plate-forme. De ce fait, sa responsabilité est susceptible d’être engagée en cas de sous-location illicite réalisée par l’un de ses utilisateurs.

Quel intérêt pour les bailleurs ?

Cette décision est importante car elle ouvre la voie à la condamnation solidaire (et à la restitution des loyers) de la plate-forme aux côtés du locataire. Elle permet ainsi d’améliorer le sort des bailleurs qui, confrontés à cette problématique de sous-location illicite, peuvent se heurter à des locataires indélicats ayant, par exemple, organisé leur insolvabilité. Cette solidarité permettant ainsi aux bailleurs de diriger leur action en justice vers la plate-forme, qui devra répondre économiquement du manque à gagner pour le bailleur du fait d’une sous-location non autorisée. Plus globalement, cette décision, qui est un signal fort adressé aux plates-formes numériques d’intermédiation, pourraient inciter ces dernières à mieux encadrer et contrôler les offres de locations qu’elles publient.

Cassation commerciale, 7 janvier 2026, n° 24-13163

Un professionnel peut-il bénéficier des règles protectrices du démarchage à domicile ?

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Résumé : Un artisan bénéficie de la réglementation sur le démarchage à domicile lorsqu’il souscrit à distance un contrat de location de matériel de vidéosurveillance pour son local professionnel.

Lorsqu’un professionnel souscrit un contrat avec un autre professionnel en dehors de l’établissement de ce dernier (par exemple, à distance ou dans ses propres locaux), il bénéficie des règles de protection sur le démarchage à domicile applicables aux consommateurs, dès lors que :
– le contrat est sans rapport direct avec son activité professionnelle (pour les contrats conclus avant le 17 mars 2014) ;
– l’objet de ce contrat n’entre pas dans le champ de son activité principale et qu’il n’emploie pas plus de 5 salariés (pour les contrats conclus depuis le 17 mars 2014).

Ainsi, dans une affaire récente, les juges ont considéré qu’un contrat de location de matériel de vidéosurveillance, souscrit hors établissement (en l’occurrence dans ses propres locaux) par un artisan chocolatier, était « sans rapport direct avec son activité professionnelle » (ce contrat avait été signé en 2011) bien qu’il ait été destiné à protéger son local professionnel. Et donc que cet artisan était en droit de faire annuler ce contrat dès lors qu’il avait été conclu en violation des règles du droit de la consommation (la décision de justice ne précise pas la nature des règles qui n’avaient pas été respectées).

Précision :
rendue à propos d’un contrat conclu avant le 17 mars 2014, date à laquelle la réglementation avait évolué, cette décision aurait vraisemblablement été la même pour un contrat conclu après cette date (contrat n’entrant pas dans le champ de son activité principale de chocolatier).

Cassation commerciale, 14 janvier 2026, n° 24-16971

Vente d’un local commercial conclue au mépris du droit de préférence du locataire

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Résumé : Lorsque le propriétaire a vendu un local commercial sans avoir respecté le droit de préférence du locataire, ce dernier peut faire annuler la vente en agissant en justice dans un délai de 2 ans.

Le commerçant qui exploite un fonds de commerce dans un local loué dispose, lorsque ce local est mis en vente, d’un droit dit « de préférence » qui lui permet de l’acheter en priorité par rapport à un autre candidat à l’acquisition.

En pratique :
le propriétaire doit informer le locataire, par lettre recommandée AR, de son intention de vendre le local. Cette notification, qui doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose alors d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre de vente pour se prononcer. Et s’il accepte d’acquérir le local, il a 2 mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire pour réaliser la vente. Ce délai étant porté à 4 mois lorsqu’il accepte l’offre de vente sous réserve d’obtenir un prêt.Sachant que si, après que le locataire a refusé d’acquérir le local, le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et ce prix. Là aussi, cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. Si le locataire décide d’acquérir le local, il a 2 mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire pour réaliser la vente. Ce délai étant porté à 4 mois lorsqu’il accepte l’offre de vente sous réserve d’obtenir un prêt.

L’annulation de la vente

Et attention, les juges viennent de rappeler que si son droit de préférence n’a pas été respecté (soit parce qu’il n’a pas été initialement informé de l’intention du propriétaire de vendre le local, soit parce qu’il n’a pas été informé des conditions ou du prix de vente plus avantageux proposés à un acquéreur), le locataire est en droit d’obtenir en justice l’annulation de la vente.

Deux ans pour agir

Les juges ont également précisé que l’action du locataire en annulation de la vente conclue en violation de son droit de préférence doit être intentée dans un délai de 2 ans, à l’instar de toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux, et non pas dans le délai de droit commun de 5 ans.

Précision :
selon nous, ce délai court à compter du jour où le locataire a eu connaissance de l’existence de la vente.

Cassation civile 3e, 18 décembre 2025, n° 24-10767

Groupe d’entreprises : qui a le pouvoir de licencier ?

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Résumé : Une responsable des ressources humaines ne peut pas licencier un salarié d’une autre entreprise du groupe sous le seul motif qu’elle en traite la paie.

L’employeur qui envisage de licencier un salarié doit tout d’abord le recevoir en entretien afin de lui faire part de ses griefs et de recueillir ses explications. Et s’il décide de procéder au licenciement du salarié, il doit alors, au moins 2 jours ouvrables après la tenue de cet entretien, lui notifier sa décision par lettre recommandée avec accusé de réception. Mais attention, seul l’employeur du salarié, ou son représentant, et non pas une personne étrangère à l’entreprise, est autorisé à mener la procédure de licenciement…

Traiter la paie n’est pas suffisant !

Dans une affaire récente, le directeur commercial d’une filiale d’un groupe de concessions automobiles avait contesté la validité de son licenciement en justice. Et ce, au motif que sa lettre de licenciement avait été signée par la responsable des ressources humaines (RRH) d’une autre entreprise du groupe, soit, selon lui, par une personne étrangère à son entreprise.

De son côté, l’employeur faisait valoir que le licenciement était régulier puisque la lettre de licenciement avait été signée avec la mention « pour ordre » du directeur de site (qui lui-même avait reçu de l’employeur une délégation de pouvoir de licencier). Et que la RRH qui l’avait signée était chargée de traiter la paie de l’entreprise dans laquelle travaillait le salarié licencié. De sorte qu’elle n’était pas étrangère à cette entreprise.

Mais pour la Cour de cassation, si la RRH assurait le traitement de la paie de cette entreprise, il n’était pas établi qu’elle en gérait aussi les ressources humaines, et donc qu’elle était autorisée à procéder à des licenciements. En outre, rien n’indiquait que l’entreprise de la RRH était la société mère de l’entreprise du salarié licencié, ni qu’elle exerçait un pouvoir sur celle-ci. Aussi, la Cour de cassation en a déduit que la RRH était une personne étrangère à l’entreprise qui avait licencié le directeur commercial et donc que ce licenciement était dépourvu de cause réelle et sérieuse.

Précision :
dans des affaires antérieures, la Cour de cassation avait validé le licenciement prononcé par le directeur général d’une société mère à l’égard d’un salarié d’une filiale dont il supervisait les activités () ainsi que celui prononcé par le directeur des ressources humaines d’une société mère, mandaté à cet effet, à l’égard d’un salarié d’une filiale, la société mère étant étroitement associée à la gestion de la carrière des salariés cadres de ses filiales ().

Cassation sociale, 1er avril 2026, n° 24-18946