Résumé : Comme vous le savez, le bail commercial est un contrat de location conclu entre le propriétaire d’un local à usage commercial et l’exploitant du fonds de commerce dans ce local. Il doit être conclu pour une durée minimale de 9 ans. Toutefois, à certaines conditions, les parties peuvent prévoir une durée plus courte, à condition qu’elle n’excède pas 3 ans, renouvellements inclus. Dans ce cas, on parle de « bail précaire » ou de « bail de courte durée ». Zoom sur la réglementation applicable en la matière.

Lorsqu’ils concluent un bail portant sur un immeuble à usage commercial pour une durée inférieure ou égale à 3 ans, bailleur et locataire peuvent convenir que ce contrat de bail ne sera pas soumis aux règles impératives régissant les baux commerciaux. Ils signent alors ce qu’on appelle un bail dérogatoire ou un bail précaire ou encore un bail de courte durée.

Ce type de convention peut être utilisé pour la location de locaux provisoirement installés, appelés à disparaître ou à changer d’affectation à court ou moyen terme, ou tout simplement lorsque propriétaire et locataire souhaitent, pour diverses raisons, s’engager de façon temporaire.

La conclusion d’un tel bail permet également au bailleur de « tester » le locataire sans avoir à supporter les inconvénients d’un bail classique (c’est-à-dire le droit au renouvellement du locataire et, en cas de refus de renouvellement, le paiement d’une indemnité d’éviction). Quant au locataire, le bail dérogatoire lui permet d’exercer une activité commerciale en ne s’engageant à l’égard du propriétaire du local que pour une durée réduite. Ce qui sera très appréciable si son activité se révèle déficitaire.

Obligatoirement conclu pour une durée inférieure ou égale à 3 ans, le bail précaire échappe – et c’est tout l’intérêt de ce contrat – au statut des baux commerciaux. En effet, il est régi par les stipulations prévues par les parties dans le contrat ainsi que, le cas échéant, par les dispositions de droit commun du bail.

Mais attention, lors de la conclusion du bail, bailleur et locataire doivent indiquer, de façon claire et non équivoque, leur volonté de se placer hors du champ d’application du statut des baux commerciaux. En pratique, il leur est vivement recommandé d’insérer dans le contrat une clause en ce sens qui vise expressément l’article L. 145-5 du Code de commerce (relatif au bail de courte durée). À défaut, le contrat risquerait d’être requalifié en bail commercial.

Par définition, le bail de courte durée offre au locataire peu de stabilité sur le fonds loué. En effet, celui-ci ne bénéficie pas du droit au renouvellement et doit, à l’expiration du contrat, quitter les lieux sans pouvoir revendiquer l’octroi d’une quelconque indemnité d’éviction (sauf stipulation contraire). Mais si, à l’expiration de la durée de 3 ans, bailleur et locataire décident de renouveler leur convention ou de conclure un nouveau bail portant sur les mêmes locaux, le contrat devient, cette fois, soumis au statut des baux commerciaux. Il en est de même si, à l’expiration d’un bail de courte durée conclu pour une période inférieure à 3 ans, les parties décident de renouveler ce bail pour une durée qui le porte au-delà de 3 ans.

De même, si le locataire se maintient dans les lieux au-delà de la durée de 3 ans sans que le bailleur s’y oppose, le bail se transformera automatiquement, au bout d’un mois, en bail commercial soumis au statut des baux commerciaux. Même si la loi ne l’exige pas, ce dernier a donc tout intérêt, s’il veut véritablement mettre fin au bail, à délivrer un congé au locataire quelque temps avant l’échéance prévue.

Conclure une convention d’occupation précaire est également un moyen d’échapper au statut des baux commerciaux. Une convention d’occupation précaire est un contrat qui consiste pour le propriétaire d’un local à conférer à un commerçant ou à une société le droit de l’occuper provisoirement, dans l’attente de la survenance d’un évènement particulier.

N’étant soumise à aucune disposition légale spécifique, la convention d’occupation précaire est régie par les règles fixées par les parties et confère généralement peu de droits au locataire. Ainsi, à la différence du bail de courte durée, qui est conclu pour une durée précisément définie, le terme d’une convention d’occupation précaire est un événement dont la date de survenance est indéterminée (par exemple, l’attente d’une expropriation pour cause d’utilité publique ou de la réalisation de travaux de démolition). Autrement dit, le locataire ne sait pas ici quand son bail prendra fin. Sachant qu’une convention d’occupation précaire n’est pas limitée dans le temps : elle peut durer aussi longtemps que les circonstances particulières qui ont justifié sa conclusion existent.

À l’instar du bail de courte durée, le locataire titulaire d’une convention d’occupation précaire ne bénéficie pas du droit au renouvellement de son bail ni du droit de percevoir une indemnité en cas de refus de renouvellement.

Mais attention, pour être valable, la précarité de la convention doit être justifiée par des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. En l’absence d’un tel motif, la convention d’occupation précaire risque d’être requalifiée par les tribunaux en bail commercial.

Résumé : Voici les principales informations à connaître pour établir les feuilles de paie 2025 de vos salariés.

Selon les chiffres publiés mi-décembre par l’Insee et la Dares, le Smic aurait dû faire l’objet d’une revalorisation automatique de 2 % au 1er janvier 2025. Mais cette revalorisation n’aura pas lieu en ce début d’année puisque le gouvernement l’a anticipée de 2 mois en augmentant le Smic horaire brut de 2 % au 1er novembre 2024, le faisant ainsi passer de 11,65 € à 11,88 €.

Le Smic n’augmente donc pas au 1er janvier 2025.

Sachant qu’à Mayotte, le montant horaire brut du Smic s’élève à 8,98 € depuis le 1er novembre 2024, soit un montant mensuel brut égal à 1 361,97 € (pour une durée de travail de 35 h par semaine).

Le montant du plafond de la Sécurité sociale pour 2025 augmente de 1,6 % par rapport à 2024.

Ainsi, au 1er janvier 2025, le montant mensuel du plafond de la Sécurité sociale passe de 3 864 € à 3 925 € et son montant annuel de 46 368 € à 47 100 €.

Les montants du plafond de la Sécurité sociale sont donc les suivants en 2025 :

Comme le Smic, le minimum garanti, qui intéresse tout particulièrement le secteur des hôtels-cafés-restaurants pour l’évaluation des avantages en nature nourriture, aurait dû faire l’objet d’une revalorisation automatique de 2 % au 1er janvier 2025. Mais cette revalorisation n’aura pas lieu en ce début d’année puisque le gouvernement l’a anticipé de 2 mois en augmentant le minimum garanti de 2 % au 1er novembre 2024, le faisant ainsi passer de 4,15 € à 4,22 €.

Le minimum garanti n’augmente donc pas au 1er janvier 2025.

Dans le secteur des hôtels-cafés-restaurants, l’avantage nourriture reste donc évalué à 8,44 € par journée ou à 4,22 € pour un repas.

L’entreprise doit verser une gratification minimale au stagiaire qui effectue en son sein, au cours d’une même année scolaire ou universitaire, un stage de plus de 2 mois, consécutifs ou non.

Cette gratification minimale correspond à 15 % du plafond horaire de la Sécurité sociale. Comme ce plafond reste fixé à 29 € en 2025, le montant minimal de la gratification s’élève toujours à 4,35 € de l’heure en 2025.

Son montant mensuel est calculé en multipliant 4,35 € par le nombre d’heures de stage réellement effectuées au cours d’un mois civil.

Les sommes versées aux stagiaires qui n’excèdent pas le montant de cette gratification minimale ne sont pas considérées comme des rémunérations et ne sont donc pas soumises à cotisations et contributions sociales.

L’Association pour la gestion du régime de garantie des créances des salariés (AGS) assure aux salariés dont l’employeur est placé en redressement ou en liquidation judiciaire le paiement des sommes qui leur sont dues (salaires, indemnités de licenciement…).

Ce régime est financé par une cotisation exclusivement à la charge des employeurs. Au 1er juillet 2024, le taux de cette cotisation est passé de 0,20 % à 0,25 % en raison de la situation économique dégradée et de la hausse significative des défaillances d’entreprise.

Le conseil d’administration de l’AGS a décidé, le 2 décembre dernier, de maintenir ce taux de cotisation à 0,25 % au 1er janvier 2025.

Certaines professions bénéficient, sur l’assiette de leurs cotisations sociales, d’un abattement, appelé « déduction forfaitaire spécifique pour frais professionnels » (DFS), pouvant aller jusqu’à 30 % de leur rémunération. Le montant de cette déduction étant plafonné à 7 600 € par an et par salarié.

Sont concernés notamment les VRP, le personnel navigant de l’aviation marchande, les ouvriers forestiers, les représentants en publicité, les chauffeurs et convoyeurs de transports rapides routiers ou d’entreprises de déménagements, les journalistes, certains personnels de casino, certains ouvriers à domicile, les artistes dramatiques ou encore les musiciens.

Depuis 2021, le seul fait d’exercer la profession concernée ne suffit plus pour avoir droit à la DFS. En effet, il faut que le salarié supporte effectivement des frais liés à son activité professionnelle.

Cependant, certains secteurs d’activité peuvent continuer à appliquer la DFS même en l’absence de frais professionnels réellement supportés par le salarié. En contrepartie, le taux de la DFS diminue progressivement d’année en année jusqu’à devenir nul.

En théorie, les cadeaux et bons d’achats alloués aux salariés par le comité social et économique (CSE) ou, en l’absence de comité, par l’employeur, sont soumis aux cotisations sociales, à la CSG et à la CRDS. Mais en pratique, l’Urssaf fait preuve de tolérance…

Ainsi, les cadeaux et bons d’achat offerts aux salariés échappent aux cotisations sociales lorsque le montant global alloué à chaque salarié sur une même année civile ne dépasse pas 5 % du plafond mensuel de la Sécurité sociale. Une limite qui s’élève ainsi, pour 2025, à 196 € (contre 193 € en 2024).

Si ce seuil est dépassé, un cadeau ou un bon d’achat peut quand même être exonéré de cotisations sociales. Mais à certaines conditions seulement. Il faut, en effet, que le cadeau ou le bon d’achat soit attribué en raison d’un évènement particulier : naissance, mariage, rentrée scolaire, départ en retraite, etc. En outre, sa valeur unitaire ne doit pas excéder 196 €. Enfin, s’il s’agit d’un bon d’achat, celui-ci doit mentionner la nature du bien qu’il permet d’acquérir, le ou les rayons d’un grand magasin ou encore le nom d’un ou plusieurs magasins spécialisés (bon multi-enseignes).

Et attention, car à défaut de respecter l’ensemble de ces critères, le cadeau ou le bon d’achat est assujetti, pour la totalité de sa valeur, aux cotisations sociales !

Les entreprises des départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle doivent prélever sur les rémunérations de leurs salariés une cotisation supplémentaire maladie. Cette cotisation étant uniquement à la charge des salariés.

Au 1er avril 2022, le taux de cette cotisation a été abaissé de 1,5 % à 1,3 %.

Le Conseil d’administration du régime local d’assurance maladie d’Alsace-Moselle, réuni le 19 décembre dernier, a décidé de maintenir ce taux à 1,3 % en 2025.

La contribution de l’employeur au financement des titres-restaurant distribués aux salariés est exonérée de cotisations sociales dans une certaine limite.

Pour les titres-restaurant distribués aux salariés à compter du 1er janvier 2025, cette contribution patronale bénéficie d’une exonération de cotisations sociales dans la limite de 7,26 € par titre (contre 7,18 € en 2024).

Pour être exonérée de cotisations sociales, la contribution de l’employeur aux titres-restaurant doit être comprise entre 50 % et 60 % de la valeur du titre. La valeur du titre-restaurant ouvrant droit à l’exonération maximale de 7,26 € est donc comprise entre 12,10 € et 14,52 €.

Chaque fin d’année, le gouvernement adopte des arrêtés déterminant les taux de cotisation accidents du travail et maladies professionnelles (AT/MP) que les employeurs doivent appliquer sur les rémunérations dues à leurs salariés l’année civile suivante.

Mais cette année, en l’absence de loi de financement de la Sécurité sociale pour 2025 fixant l’équilibre financier de la branche AT/MP, ces arrêtés n’ont pas été publiés.

Face à cette situation inhabituelle, le Bulletin officiel de la Sécurité sociale (BOSS) a indiqué que les employeurs devaient, en ce début d’année 2025, continuer à appliquer les taux de cotisation AT/MP de 2024.

À noter que dans le secteur agricole, les taux de cotisations AT/MP dues, en 2025, sur les rémunérations des salariés ont, eux, été fixés par un arrêté du 27 décembre 2024la gestion des accidents du travail et maladies professionnelles relevant de la Mutualité sociale agricole et non pas de la Sécurité sociale.

Les rémunérations des salariés inférieures à 1,6 fois le Smic ouvrent droit, pour l’employeur, à un allègement des cotisations de Sécurité sociale. Cet allègement est calculé via une formule mathématique dont l’un des paramètres est déterminé chaque année par décret.

Or comme la fixation de ce paramètre dépend de la publication des arrêtés fixant les taux de cotisation AT/MP et que ces arrêtés n’ont pas été publiés, ce paramètre n’a pas pu être défini.

Aussi, les employeurs doivent, en ce début d’année 2025, continuer d’appliquer les mêmes paramètres de calcul de la réduction générale des cotisations patronales qu’en 2024.

Pour soutenir certains secteurs d’activité après la crise sanitaire liée au Covid-19, la loi de finances pour 2022 avait instauré une exonération d’impôt sur le revenu, de cotisations et de contributions sociales sur les pourboires versés aux salariés en 2022 et 2023. Une mesure qui avait été reconduite pour l’année 2024.

Ainsi, les pourboires versés volontairement, directement ou par l’entremise de l’employeur, aux salariés en contact avec la clientèle bénéficiaient jusqu’au 31 décembre 2024 d’une exonération d’impôt sur le revenu, de cotisations et de contributions sociales.

Une disposition du projet de loi de finances pour 2025 prévoyait de prolonger cette exonération d’une année. Mais ce projet n’ayant pas été adopté, les pourboires versés depuis le 1er janvier 2025 ne bénéficient plus de l’exonération de cotisations et de contributions sociales et d’impôt sur le revenu.

Résumé : 10 % des entreprises implantées en France utilisaient au moins une technologie d’intelligence artificielle en 2024. Un chiffre en hausse de 4 points sur un an qui reste néanmoins plus faible que la moyenne européenne.

Annoncée comme la nouvelle révolution industrielle, l’intelligence artificielle (IA) s’implante peu à peu dans le fonctionnement des entreprises. Pour y voir plus clair, l’Insee a interrogé plus de 10 000 d’entre elles pour connaître leur niveau de maturité en termes d’intégration d’IA.

Un usage qui dépend de la taille des entreprises

Premier enseignement, 10 % des entreprises implantées en France employant au moins 10 salariés déclarent avoir utilisé, en 2024, au moins une technologie d’IA contre seulement 6 % en 2023. Sans surprise, plus l’entreprise est grande et plus l’usage de l’IA est élevé. On note ainsi qu’il est de 9 % pour les entreprises employant de 10 à 49 salariés, de 15 % pour les 50 et 250 et de 33 % pour celles disposant d’un effectif supérieur à 250 employés. « Les entreprises utilisant l’IA concentrent, en 2024, 49 % du chiffre d’affaires total du champ et 40 % de l’emploi total (contre respectivement 40 % et 31 % en 2023) », précise l’Insee soulignant au passage qu’un fossé technologique est en train de se creuser entre les plus petites structures et les plus grandes.

Les secteurs de la communication en première ligne

Côté secteur, l’information-communication, qui regroupe notamment l’édition (de logiciels mais aussi littéraire et musicale), les activités audiovisuelles, les services de télécommunications, les services informatiques et les activités liées à l’internet est, avec 42 % d’usage (+12 points sur un an), le plus en pointe sur l’IA, loin devant les activités spécialisées techniques et scientifiques (17 %) et les activités immobilières (11 %). A contrario, les entreprises de l’hébergement-restauration (5 %), du transport-entreposage (5 %) et de la construction, restent encore, très en retrait de ces nouvelles technologies.

Au-delà même du secteur, d’autres critères facilitent l’adoption des technologies IA. L’Insee relève ainsi que les entreprises qui appartiennent à un groupe international ont « 1,6 fois plus recours à l’IA que les autres entreprises (indépendantes et celles appartenant à un groupe de sociétés présentes uniquement sur le territoire français) ». L’analyse montre aussi « qu’à caractéristiques comparables, une plus forte présence d’ingénieurs et de cadres techniques accroît les chances qu’une entreprise adopte l’IA : les entreprises dont leur part dépasse 15 % ont ainsi 2,2 fois plus de chances de faire usage de l’IA que les autres ».

Le retard des entreprises françaises

À noter également, et ce n’est pas une bonne nouvelle, l’adoption de l’IA par les entreprises est plus faible en France (10 %) que dans le reste de l’Union européenne (13 %). Dans le détail, les entreprises françaises de 250 salariés et plus, pourtant les plus en pointe du pays (33 %), affichent un taux d’usage en retrait de 8 points par rapport aux autres entreprises européennes de même taille (41 %). Sur les 50-249 salariés, le différentiel est de 6 points et pour les 10-49, de 2 points.

Au classement européen, avec ses 10 % d’adoption des outils IA, la France occupe une modeste 17e place sur 27, à égalité avec la Grèce et très loin de l’Allemagne (20 %), de la Belgique (25 %) et du premier pays, le Danemark (28 %). Parmi les grands pays (en surface et en population) de l’Union, seules l’Italie (8 %) et la Pologne (6 %) font moins bien que la France.

Le marketing et la vente

En 2024, parmi les entreprises qui utilisent l’IA, 28 % le font dans le cadre des actions marketing ou de vente, en progression de 11 points en un an. « L’usage de l’IA pour les processus de production ou de services est également nettement plus courant en 2024, avec 27 % des entreprises concernées, soit 7 points de plus par rapport à 2023 », précise les auteurs de l’étude.

Quant à l’utilisation de l’IA pour les opérations de gestion et d’administration, elle a plus que doublé passant de 11 % en 2023 à 24 % en 2024. « L’usage de l’IA pour la logistique suit la même tendance, bien qu’il reste le moins fréquent (3 % en 2023 à 6 % en 2024) », ajoute l’Insee.

Enfin, l’intégration des technologies IA par les entreprises françaises procède, très majoritairement (69 %), de l’achat d’un logiciel prêt à l’emploi (autonome ou intégré dans un logiciel existant). Plus rarement, elles acquièrent ces technologies en passant par un prestataire (29 %), en utilisant un logiciel open source (24 %), en le développant en interne (23 %) ou en modifiant un logiciel acheté (14 %).

Résumé : Sauf autorisation du bailleur, le titulaire d’un bail commercial ne peut pas, en principe, changer la destination des lieux loués, c’est-à-dire exercer une activité autre que celle prévue dans le bail. Toutefois, il existe une procédure dite « de déspécialisation » qui permet au locataire, même en cas de refus du bailleur, d’étendre son activité à des domaines non prévus dans le bail. Ce dernier peut ainsi soit ajouter des activités connexes ou complémentaires (déspécialisation partielle), soit changer purement et simplement d’activité (déspécialisation plénière).

Qu’est-ce qu’une activité connexe ou complémentaire ?

En l’absence de définition légale, le caractère connexe ou complémentaire de l’activité nouvellement envisagée par le locataire par rapport à l’activité prévue au bail est apprécié souverainement par les juges. Ceux-ci prennent notamment en compte les désirs et les besoins de la clientèle locale ainsi que l’évolution des usages commerciaux.

À titre d’exemple, le caractère de connexité et de complémentarité a été reconnu aux activités suivantes :
– confection-vente de plats cuisinés et boucherie-charcuterie ;
– restauration rapide et bar-café ;
– vente de lingerie et commerce de prêt-à-porter féminin ;
– vente d’articles de maroquinerie et vente de chaussures ;
– vente de vins et alcools et magasin d’alimentation générale.

À l’inverse, les activités suivantes n’ont pas été considérées comme connexes ou complémentaires :
– sandwicherie et restaurant-pizzeria ;
– café-bar restaurant et night-club ;
– débit de tabac, articles de fumeurs et stylos de luxe ;
– station-service et carrosserie, peinture, réparation de véhicules ;
– boulangerie et pâtisserie.

La procédure à suivre

Préalablement à l’extension d’activité envisagée, le locataire doit faire part de ses intentions au propriétaire soit par acte extrajudiciaire en ayant recours à un commissaire de justice, soit par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR). Cette notification doit évidemment indiquer de manière précise l’(les) activité(s) nouvelle(s) que le locataire souhaite exercer dans les lieux loués.

La notification fait courir un délai de 2 mois pendant lequel le propriétaire peut s’opposer à la déspécialisation. Son refus ne peut être motivé que par l’absence de connexité ou de complémentarité de la nouvelle activité envisagée par le locataire. Le bailleur ne peut, par exemple, se prévaloir d’une clause d’exclusivité contenue dans le bail.

Si le propriétaire garde le silence pendant ce délai de 2 mois, l’adjonction de l’activité envisagée est réputée autorisée.

L’opposition du bailleur à la déspécialisation n’a pas à revêtir de forme particulière. Toutefois, la prudence lui commande de faire usage, sinon d’un acte de commissaire de justice, tout au moins d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. En cas de désaccord, le litige doit être porté devant le tribunal judiciaire du lieu de situation du fonds de commerce qui détermine si l’activité litigieuse envisagée est ou non complémentaire ou connexe. Dans l’affirmative, le locataire est autorisé à l’exercer.

À tout moment et jusqu’à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la date à laquelle la décision de justice est passée en force de chose jugée (expiration du délai pour faire appel ou pour intenter un pourvoi en cassation), le locataire peut renoncer à sa demande de déspécialisation en le notifiant au bailleur par acte de commissaire de justice ou par LRAR. Dans ce cas, c’est lui qui supporte tous les frais de l’instance.

Les effets d’une déspécialisation partielle

Si la déspécialisation partielle entraîne par elle-même une modification de la valeur locative des lieux loués, le propriétaire pourra demander une augmentation du loyer lors de la prochaine révision triennale suivant la notification du locataire.

De même, il sera en droit de demander le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail, permettant ainsi de porter le montant du loyer à la valeur locative même si cette hausse dépasse le maximum normalement autorisé (variation de l’indice utilisé).

Des conditions préalables

Pour procéder à une déspécialisation plénière, deux conditions doivent être réunies :
– d’une part, elle doit être justifiée par la conjoncture économique ainsi que par les nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, ces deux conditions étant elles-mêmes cumulatives.

Au titre de l’évolution de la conjoncture économique, le locataire peut mettre en avant les difficultés qu’il rencontre dans l’exercice de son activité, devenue insuffisamment rentable ou délaissée par les consommateurs. Quant à l’organisation rationnelle de la distribution, il s’agit d’un critère souvent plus difficile à établir. En la matière, le locataire peut démontrer par exemple que l’agencement et l’environnement du lieu de vente se prêteraient mieux à une activité nouvelle ou encore qu’il a tout intérêt à créer une autre activité compte tenu des commerces existants et des besoins de la clientèle locale.

– d’autre part, l’activité nouvelle doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier.

Ainsi, a été autorisée la transformation d’un fonds, peu rentable, de vente de cartes géographiques, reproductions industrielles de toute nature, photocopies, et confection de panneaux, en une activité tous commerces saufs alimentaires « compte tenu des nécessités de la conjoncture économique et de l’organisation rationnelle de la distribution ». De même, un fonds de toilettage d’animaux de compagnie, « activité peu rentable dans un marché presque saturé », a été autorisé à se transformer en un commerce d’accessoires, cadeaux et petits objets.

En revanche, la transformation d’un magasin de chaussures en un commerce d’administrateur de biens et transactions immobilières a été refusée en raison du nombre déjà élevé d’agences immobilières dans le secteur. N’a pas été davantage autorisée la transformation d’un commerce de teinturerie-pressing en magasin de prêt-à-porter dans la mesure où l’activité était rentable et présentait un intérêt pour la clientèle locale et que le grand nombre de magasins de prêt-à-porter implantés dans la rue satisfaisait aux besoins des consommateurs.

La procédure à suivre

Le locataire qui souhaite exercer dans les lieux loués une activité différente de celle prévue dans le bail doit en demander l’autorisation au bailleur. Cette demande doit être effectuée soit par acte extrajudiciaire en ayant recours à un commissaire de justice, soit par lettre recommandée avec avis de réception. Et elle doit indiquer la nature de l’activité dont l’exercice est envisagé.

Le propriétaire dispose alors d’un délai de 3 mois à compter de la réception de la demande de transformation pour signifier au locataire son acceptation, son refus, ou bien les conditions auxquelles il soumet son accord. Si le bailleur est demeuré silencieux pendant ce délai, son autorisation est réputée acquise.

Pour contester le refus du bailleur ou les conditions auxquelles il subordonne son acceptation, le locataire doit saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation du fonds. Ce dernier peut alors soit confirmer le refus ou l’acceptation conditionnelle du propriétaire, soit autoriser partiellement ou totalement la transformation malgré le refus du bailleur, dès lors que ce refus n’est pas justifié par un motif grave et légitime.

À cet égard, la loi précise que le refus de transformation est suffisamment motivé lorsque le bailleur justifie vouloir reprendre les lieux loués à l’expiration de la période triennale en cours pour réaliser soit des travaux de surélévation, de construction ou de reconstruction, soit des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de rénovation urbaine ou de restauration immobilière.

Comme pour la déspécialisation partielle, le locataire qui procède à un changement d’activité sans respecter la procédure de déspécialisation et sans avoir obtenu l’autorisation du bailleur ou, à défaut, celle du tribunal, commet un manquement à ses obligations pouvant justifier une résiliation ou un refus de renouvellement de bail.

Les conséquences d’une déspécialisation plénière

Le changement d’activité peut avoir des conséquences sur le loyer. Ainsi le bailleur peut demander une augmentation immédiate du loyer sans attendre l’expiration de la période triennale en cours. Et lors du renouvellement du bail, le loyer peut être déplafonné et fixé à la valeur locative. En outre, le propriétaire est en droit de réclamer au locataire le versement d’une indemnité égale au montant du préjudice que lui cause le changement d’activité.

Les conditions préalables

Pour effectuer une cession de bail avec changement d’activité pour cause de départ à la retraite ou d’invalidité, le locataire doit avoir demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou d’une pension d’invalidité attribuée par le régime d’assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales. De plus, il suffit que le locataire ait simplement « l’intention » de céder son droit au bail et non pas qu’il vende ou qu’il justifie avoir trouvé un acquéreur.

Au même titre que la déspécialisation partielle ou plénière, la nouvelle activité envisagée doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.

Ces conditions sont limitatives, c’est-à-dire que le bailleur ne peut invoquer d’autres motifs pour refuser la cession et le changement d’activité.

La procédure à suivre

Le locataire doit signifier, par acte de commissaire de justice, au bailleur (et s’il y a lieu, aux créanciers inscrits sur son fonds de commerce) son intention de céder le bail en précisant la nature des activités qui sont envisagées ainsi que le prix proposé. C’est la seule formalité imposée, le bailleur ne pouvant pas demander au locataire cédant ni le compromis de cession de bail ni le nom du cessionnaire.

Le bailleur dispose ensuite d’un délai de deux mois à compter de la signification pour faire connaître sa position. À défaut, il est réputé avoir donné son consentement. Ainsi, il peut accepter purement et simplement la cession du bail avec les nouvelles activités envisagées. Il peut aussi racheter le bail en exerçant sa priorité de rachat aux conditions fixées dans la notification. Ou encore contester le changement d’activité et faire opposition à la cession du bail en saisissant le tribunal judiciaire dans ce même délai de deux mois. Durant cette période d’opposition, le locataire doit continuer à exploiter le fonds loué. À défaut, le propriétaire peut valablement demander la résiliation du bail aux torts du locataire.

Résumé : Vous avez déclaré vos revenus perçus en 2024 au plus tard au début du mois de juin dernier, pour la grande majorité d’entre vous sur votre compte sécurisé du site impots.gouv.fr. Vous allez donc recevoir votre avis d’imposition 2025 au cours de l’été. Voici les réponses aux principales questions que vous vous posez peut-être en la matière.

Malgré la mise en place du prélèvement à la source, vous devez déclarer vos revenus perçus au cours de l’année précédente. Une déclaration qui donne lieu à l’envoi d’un avis d’imposition.

Pourquoi un avis d’imposition ?

Avec la mise en place du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu, vous auriez pu espérer que cela vous dispense de devoir déclarer vos revenus et de recevoir un avis d’imposition. Mais il n’en est rien. Vous avez dû déclarer vos revenus 2024 ainsi que toutes les sommes que vous aviez versées sur cette année et qui ouvrent droit à un avantage fiscal, qu’il s’agisse d’un crédit ou d’une réduction d’impôt, voire d’une déduction du revenu global. Car ces revenus et ces dépenses peuvent avoir sensiblement varié par rapport à ceux qui avaient été pris en compte pour calculer votre taux de prélèvement à la source et votre acompte de crédit d’impôt.

Quand recevrez-vous votre avis d’imposition ?

Si vous avez encore déclaré vos revenus en format papier, vous recevrez votre avis d’imposition par la Poste entre le 24 juillet et le 28 août 2025. Et si vous avez télédéclaré, vous serez alerté de la mise à disposition de votre avis d’imposition dans votre espace sécurisé entre le 25 juillet et le 1er août prochain. Mais en réalité, dans ce cas, vous disposez déjà des principales informations qui figureront sur cet avis. En effet, vous avez obtenu en fin de déclaration ce que l’administration appelle un « avis de situation déclarative à l’impôt sur le revenu » vous indiquant notamment le montant de votre impôt et le solde restant dû ou, au contraire, le montant qui vous sera remboursé.

Peut-on demander une correction de son avis d’imposition ?

À la réception de votre avis d’imposition, vous pourrez vous apercevoir qu’une erreur a été commise. C’est le cas notamment si vous vous êtes trompé dans votre déclaration ou si vous avez omis des éléments. Dans ce cas, vous avez accès à un service simple et souple si vous avez produit votre déclaration initiale en ligne. En effet, vous pourrez, à compter du 30 juillet et jusqu’au 3 décembre 2025, corriger les revenus et charges portés sur votre déclaration dans votre espace sécurisé. Dans la foulée, vous recevrez un nouvel avis d’imposition rectificatif qui se substituera à l’avis initial. Mais passé le 3 décembre et la fermeture de ce service, vous devrez procéder différemment en envoyant une réclamation fiscale par le biais de la messagerie de votre espace sécurisé.

En revanche, si vous avez déclaré vos revenus sur papier, vous ne pourrez pas demander la modification de votre avis d’imposition via le service de télécorrection. Vous devrez formuler une réclamation en ligne depuis la messagerie de votre espace sécurisé ou par courrier papier transmis à votre centre des impôts.

Comment sera prélevé le solde à payer ou remboursé le trop-perçu ?

Votre avis d’imposition vous indique le montant de l’impôt découlant des éléments que vous venez de déclarer, qu’il s’agisse des éléments de revenus et de dépenses ouvrant droit à un avantage fiscal. Ensuite, il précise le solde à régler ou à vous rembourser, c’est-à-dire le montant résultant de l’impôt diminué des retenues à la source pratiquées sur 2024 et de l’acompte de crédit d’impôt qui vous a éventuellement été versé à la mi-janvier de cette année.

Si votre avis d’imposition fait ressortir un droit à remboursement, celui-ci vous sera crédité, en principe, soit le 25 juillet, soit le 1er août.

À l’inverse, si votre avis fait ressortir un solde à payer, celui-ci sera exigible en septembre 2025. Si le montant restant dû est supérieur à 300 €, son prélèvement sera étalé en 4 fois, de septembre à décembre 2025. Si le montant est inférieur à 300 €, il fera l’objet d’un prélèvement unique en septembre. Ces montants seront prélevés automatiquement par l’administration fiscale sur le compte bancaire que vous utilisez pour vos impôts.

Et si le contribuable éprouve des difficultés financières ?

Si un contribuable éprouve ponctuellement des difficultés pour acquitter son impôt sur le revenu, l’administration fiscale peut exceptionnellement accorder un délai de paiement.

Dans ce cas, le contribuable doit, dès réception de l’avis d’impôt, adresser à son centre des Finances publiques un courrier explicitant sa situation, justificatifs à l’appui.

Il peut également déposer sa demande sur le site impots.gouv.fr dans son espace sécurisé, via sa messagerie. Il doit, pour cela, sélectionner « Écrire à l’administration / J’ai un problème concernant le paiement de mon impôt / J’ai des difficultés pour payer ».

Bien entendu, après instruction du dossier, l’administration fiscale reste libre d’accepter ou de refuser la demande de délai de paiement. En cas de réponse positive, le contribuable recevra un échéancier.