Bail commercial : l’obligation du bailleur de maintenir le local en bon état

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Résumé : Le bailleur étant tenu de délivrer le local en bon état de réparations pendant toute la durée du bail, le locataire est en droit d’agir en justice contre lui pour le forcer à respecter cette obligation tant que le manquement à celle-ci perdure.

Le bailleur d’un local d’habitation ou commercial est tenu de délivrer ce local au locataire en bon état de réparations. Et il doit procéder, dans le local, pendant la durée du bail, à toutes les réparations (autres que les réparations locatives, qui incombent au locataire) qui deviennent nécessaires.

À ce titre, les juges viennent de rappeler que ces obligations perdurent pendant toute la durée du bail. Il en résulte que lorsque le bailleur persiste à ne pas respecter ces obligations, le locataire est en droit d’agir contre lui pour le forcer à s’exécuter.

Dans cette affaire, un locataire commercial avait, en 2020, agi en justice contre le bailleur pour obtenir sa condamnation à effectuer des travaux de réparation rendus nécessaires par la vétusté du local. La cour d’appel avait considéré que cette demande était prescrite puisque plus de 5 années (délai de la prescription) s’étaient écoulées entre le moment où le locataire avait pris connaissance de la vétusté des locaux lors de leur prise en location (en 2012) et celui où il avait agi contre le bailleur.

Un manquement qui persiste

Saisie à son tour du litige, la Cour de cassation a censuré la décision de la cour d’appel. Pour elle, l’obligation du bailleur de maintenir le local loué en bon état de réparations étant due pendant toute la durée du bail, le locataire est en droit d’exercer une action contre lui pour le forcer à la respecter (donc à effectuer les travaux nécessaires) tant que le manquement à cette obligation persiste.

Cassation civile 3e, 4 décembre 2025, n° 23-23357

La demande de retrait d’une société civile d’un époux qui en est associé

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Résumé : L’époux associé d’une société civile peut demander au tribunal l’autorisation de se retirer de la société sans l’accord de son conjoint, peu importe que les parts sociales soient des biens communs.

Un époux marié sous le régime de la communauté, qui est associé d’une société civile, peut demander au tribunal l’autorisation de se retirer de la société sans l’accord de son conjoint.

C’est ce que les juges ont affirmé dans l’affaire récente suivante. Une société civile était constituée par des époux communs en biens et leurs enfants. Après que les époux avaient divorcé, l’ex-mari avait demandé aux autres associés l’autorisation de se retirer de la société. Ces derniers ayant refusé, il avait alors saisi le tribunal judiciaire, qui avait autorisé le retrait.

Estimant que la demande de retrait auprès du tribunal aurait dû être effectuée avec son accord puisque les parts sociales étaient des biens communs, l’ex-épouse avait fait appel de cette décision.

Mais la cour d’appel ne lui a pas donné raison. En effet, pour les juges, le droit de retrait étant attaché à la qualité d’associé, l’époux qui a cette qualité (en l’occurrence l’ex-mari) peut valablement demander seul l’autorisation au tribunal de se retirer de la société. Peu importe, selon les juges, que les parts sociales soient des biens communs, que le prix du remboursement de ces parts figure donc à l’actif de la communauté et que son sort sera réglé selon les règles de l’indivision post-communautaire née après le divorce.

Cour d’appel de Dijon, 11 septembre 2025, n° 22/01053

Cautionnement disproportionné : la fiche de renseignements fait foi !

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Résumé : Lorsqu’il s’est porté caution pour sa société auprès d’une banque, le dirigeant qui a rempli une fiche de renseignements sur ses revenus, son patrimoine et ses charges, dépourvue d’anomalies apparentes sur les informations déclarées, ne peut pas ensuite soutenir que sa situation financière était en réalité moins favorable que celle qu’il a déclarée.

Lorsqu’un cautionnement souscrit par une personne physique (par exemple, un dirigeant pour garantir un prêt contracté par sa société auprès d’une banque) était, au moment de sa conclusion, manifestement disproportionné par rapport à ses biens et à ses revenus, le créancier professionnel (la banque) ne peut pas s’en prévaloir en totalité. En effet, ce cautionnement est alors réduit au montant à hauteur duquel la caution (le dirigeant) pouvait s’engager à la date à laquelle il a été souscrit.

Sachant que si le cautionnement a été souscrit avant le 1er janvier 2022, la caution est même totalement déchargée de son obligation à l’égard de la banque.

À ce titre, pour démontrer que le cautionnement souscrit par un dirigeant en contrepartie d’un prêt pour sa société n’était manifestement pas disproportionné à ses revenus et à son patrimoine, la banque peut se prévaloir de la fiche de renseignements qu’il avait remplie.

C’est ce que les juges ont considéré dans l’affaire suivante. Le dirigeant d’une société s’était portée caution pour elle auprès d’une banque en contrepartie de l’octroi d’un prêt. À la demande de cette dernière, il avait rempli une fiche de renseignements faisant état de ses revenus, de son patrimoine et de ses emprunts. Mais lorsqu’il avait été sollicité par la banque à la suite de la défaillance de la société, il avait fait valoir que son cautionnement était disproportionné à ses biens et revenus en raison de cautionnements qu’il avait antérieurement souscrits, mais qu’il n’avait pas déclarés dans la fiche de renseignements.

La banque peut se fier à la fiche de renseignements

Mais les juges n’ont pas été sensibles à cet argument. En effet, pour eux, la caution, en l’occurrence le dirigeant de la société, qui a rempli, à la demande de la banque, une fiche de renseignements relative à ses revenus et charges annuels et à son patrimoine, dépourvue d’anomalies apparentes sur les informations déclarées, ne peut pas ensuite soutenir que sa situation financière était en réalité moins favorable que celle qu’elle a déclarée au créancier (la banque, donc). Pour démontrer que son engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, le dirigeant n’était donc pas fondé à se prévaloir d’engagements de caution souscrits antérieurement, en invoquant le fait qu’il n’avait pas été invité à préciser leur existence dans la fiche de renseignements établie par la banque.

À noter :
dans cette affaire, les juges ont relevé que la banque pouvait valablement se fier à la fiche de renseignements remplie par l’intéressé, laquelle ne comportait pas d’anomalies apparentes, et ce d’autant plus que les engagements de caution dont il faisait état avaient été souscrits auprès d’autres établissements financiers que celle-ci, engagements dont elle n’avait pas eu connaissance.

Cassation commerciale, 17 décembre 2025, n° 24-16851

Report en avant des déficits : une imputation par ordre chronologique

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Résumé : Les déficits reportés en avant doivent être imputés sur les premiers résultats bénéficiaires par ordre chronologique, en commençant par le déficit le plus ancien, limitant ainsi le droit de contrôle et de rectification de l’administration fiscale.

En principe, les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés peuvent imputer leurs déficits sur les bénéfices des prochains exercices. Un report en avant des déficits qui s’effectue sans limitation de durée. Dans ce cadre, le déficit est toutefois imputé dans la limite de 1 M€, augmenté de la moitié du bénéfice qui dépasse ce montant. Et si une part de déficit ne peut être déduite du fait de ce plafonnement, celle-ci reste, normalement, reportable en avant, elle aussi sans limite de temps.

Précision :
sur option, ces entreprises peuvent choisir de reporter en arrière le déficit d’un exercice sur le bénéfice de l’exercice précédent. Ce « carry-back » ne peut jouer que dans la limite de la fraction non distribuée de ce bénéfice et d’un montant de 1 M€. Quant à la fraction de déficit qui excède le bénéfice du dernier exercice ou la somme de 1 M€, elle demeure reportable en avant sans limitation de durée.

Un ordre chronologique d’imputation

Le Conseil d’État vient de juger que les déficits reportés en avant doivent être imputés sur les premiers résultats bénéficiaires par ordre chronologique, en commençant par le déficit le plus ancien. Les juges ont ainsi donné tort à l’administration fiscale qui considérait que les déficits antérieurs constituaient un ensemble indistinct et pouvaient donc être imputés indifféremment sur les exercices bénéficiaires suivants.

Important :
les entreprises doivent être en mesure de justifier l’existence et le montant des déficits qu’elles imputent ainsi que, désormais, leur origine et leur millésime d’imputation selon un ordre chronologique.

Les conséquences sur le contrôle de l’administration

L’administration fiscale ne peut contrôler les comptes d’une société lorsqu’ils sont prescrits, c’est-à-dire lorsqu’un certain temps s’est écoulé. En matière d’impôt sur les sociétés, la prescription est, en principe, acquise à la fin de la 3e année qui suit celle au titre de laquelle l’imposition est due. Mais lorsqu’elle vérifie un exercice non prescrit, l’administration peut pourtant aller contrôler et éventuellement rectifier les déficits nés d’exercices prescrits lorsqu’ils ont été imputés sur le bénéfice de cet exercice.

Précision :
elle peut aussi contrôler les déficits nés d’exercices prescrits sans attendre leur imputation lorsqu’ils ont été reportés faute de résultat bénéficiaire.

Toutefois, du fait de la consécration par le Conseil d’État de l’imputation par ordre chronologique des déficits antérieurs, l’administration ne peut plus contrôler ni rectifier des déficits nés d’exercices prescrits entièrement imputés sur les résultats bénéficiaires d’exercices prescrits. En revanche, elle conserve ce droit en cas d’imputation partielle, dans la limite du seul reliquat de déficit non imputé.

Illustration

Dans cette affaire, une société avait été déficitaire de 2006 à 2009 avant de redevenir bénéficiaire à partir de 2010.

À l’issue de la vérification de comptabilité de cette société portant sur ses exercices 2013 et 2014, l’administration fiscale avait remis en cause le montant des déficits constatés en 2007 et 2008. Selon elle, les déficits, nés d’exercices prescrits, ayant, pour partie, été imputés sur les bénéfices des exercices 2013 et 2014, non prescrits, elle pouvait en contrôler le montant.

Pour contester ce redressement, la société soutenait qu’elle avait imputé ses déficits antérieurs dans l’ordre chronologique, en commençant par le plus ancien. Ainsi, elle avait majoritairement imputé ses déficits reportés en avant sur les exercices 2010 à 2012, également prescrits. Pour la société, ces déficits ne pouvaient donc pas, au moins en partie, être contestés par l’administration.

Une analyse qui a été retenue par le Conseil d’État.

Conseil d’État, 14 novembre 2025, n° 493824

Barème Macron : les arrêts de travail comptent !

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Résumé : Les périodes d’arrêts de travail ne doivent pas être exclues du décompte de l’ancienneté du salarié servant au calcul du montant de l’indemnité due en cas de licenciement sans cause réelle et sérieuse.

Lorsque, dans le cadre d’un litige lié à la rupture du contrat de travail d’un salarié, les juges considèrent que son licenciement est sans cause réelle et sérieuse, ils doivent fixer le montant de l’indemnité que l’employeur doit lui verser. Pour ce faire, ils sont tenus de se référer à un barème, le fameux « barème Macron », qui précise les montants minimal et maximal qui peuvent être alloués au salarié en fonction de son ancienneté dans l’entreprise. Une ancienneté qui doit inclure les périodes d’arrêts maladie du salarié, comme vient de le préciser la Cour de cassation.

Les arrêts maladie ne doivent pas être déduits !

Dans cette affaire, une salariée, dont le licenciement avait été jugé comme étant sans cause réelle et sérieuse, s’était vue privée d’indemnité par les juges au motif que son ancienneté dans l’entreprise était inférieure à un an. En effet, même si la salariée avait fait partie des effectifs de l’entreprise pendant presque 3 ans, les juges avaient considéré que sa période d’arrêt de travail pour maladie d’origine non professionnelle, qui avait duré plus de 2 ans, devait être exclue du décompte de son ancienneté pour fixer le montant de l’indemnité due par son employeur.

Amenée à se prononcer dans le cadre de ce litige, la Cour de cassation a, quant à elle, considéré qu’il n’y avait pas lieu de déduire les périodes de suspension du contrat de travail de l’ancienneté de la salariée. Aussi avait-elle droit à une indemnité qui devait être fixée en fonction de son ancienneté dans l’entreprise, soit 2 ans et 10 mois (montant de 5 989 €, correspondant à 3,5 mois de salaire).

En complément :
dans une autre affaire, la Cour de cassation a indiqué que, dans les entreprises de moins de 11 salariés, les salariés qui cumulent moins d’un an d’ancienneté ont droit à une indemnité pour licenciement sans cause réelle et sérieuse dans la limite d’un mois de salaire.

Cassation sociale, 1er octobre 2025, n° 24-15529

Congés payés : des précisions apportées par les juges

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Résumé : Le plafond annuel de 24 jours ouvrables de congés payés que le salarié peut réclamer au titre de ses arrêts de travail ne tient pas compte des jours de congé acquis sur les périodes de référence antérieures et reportés.

Conformément à une loi publiée en avril 2024, les salariés cumulent des jours de congés payés durant leurs arrêts de travail. Ainsi, en cas d’arrêt consécutif à un accident ou une maladie d’origine non professionnelle, ils acquièrent 2 jours ouvrables de congés par mois (soit 24 jours ouvrables ou 20 jours ouvrés pour une absence d’un an).

Mais attention, car les pouvoirs publics ont donné à cette règle un effet rétroactif. Concrètement, les salariés sont en droit de réclamer à leur employeur les congés payés dont ils n’ont pas bénéficié au titre de leurs arrêts de travail intervenus depuis le 1er décembre 2009. Mais dans ce cadre, ils ne peuvent pas, en cas d’arrêt de travail consécutif à un accident ou une maladie d’origine non professionnelle, obtenir plus de 24 jours ouvrables (ou 20 jours ouvrés) de congés payés par an, en prenant en compte les jours de congés qu’ils ont déjà acquis au titre des périodes de travail effectif ou assimilées comme telles (congé de maternité, de paternité, de formation…). Une règle qui vient d’être précisée par la Cour de cassation.

Rappel :
la période de référence permettant l’acquisition de congés payés s’étend généralement du 1 juin au 31 mai de l’année suivante.

Les congés reportés ne comptent pas !

Dans une affaire récente, une salariée engagée en tant que gestionnaire de clientèle avait, après son départ de l’entreprise, réclamé en justice des rappels d’indemnités de congés payés au titre de l’année 2023. Elle estimait n’avoir pas bénéficié (ni sous forme de jours de repos, ni sous forme d’indemnité) de plusieurs jours de congés payés acquis durant trois arrêts de travail d’origine non professionnelle.

Dans ce litige, son employeur alléguait qu’il fallait déduire du plafond de 20 jours ouvrés par an auxquels la salariée pouvait prétendre 12 jours ouvrés de congés acquis sur des périodes de références antérieures (2021 et 2022). Et ce, au motif que ces jours de congés, qui n’avaient pas pu être posés en raison de plusieurs arrêts de travail, avaient été reportés sur l’année 2023 et fait l’objet d’une indemnité réglée à la salariée lors de son départ de l’entreprise.

Mais pour la Cour de cassation, ce plafond de 20 jours ouvrés (ou 24 jours ouvrables) s’apprécie par période de référence. Autrement dit, il ne doit pas tenir compte des jours de congés payés qui ont été acquis sur des périodes de référence antérieures et qui ont été reportés.

Cassation sociale, 21 janvier 2026, n° 24-22228

Vente d’un local commercial : le locataire n’a pas toujours un droit de préférence

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Résumé : Lorsque deux locaux commerciaux appartenant à des propriétaires distincts sont mis en vente par un acte de cession unique, les locataires respectifs de chacun de ces locaux bénéficient du droit de préférence pour les acquérir.

Si, comme beaucoup de commerçants, vous exploitez votre fonds de commerce dans un local que vous louez, sachez que lorsque ce local est mis en vente, vous bénéficiez, en tant que locataire, d’un droit dit « de préférence » qui vous permet de l’acheter en priorité par rapport à un autre candidat à l’acquisition. Et si ce droit n’est pas respecté, vous pouvez demander en justice l’annulation de la vente.

En pratique :
le propriétaire doit en informer le locataire par lettre recommandée AR, cette notification valant offre de vente. Ce dernier dispose alors d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre de vente pour se prononcer. Et s’il accepte d’acquérir le local, il a 2 mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire pour réaliser la vente. Ce délai étant porté à 4 mois lorsqu’il accepte l’offre de vente sous réserve d’obtenir un prêt.

Toutefois, le locataire ne bénéficie pas de ce droit de préférence dans certains cas, notamment « en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts ».

Des propriétaires différents

À ce titre, les juges ont précisément récemment que lorsque des locaux commerciaux appartenant à des propriétaires différents sont vendus dans un acte unique, cette vente ne peut pas être considérée comme une « cession unique de locaux commerciaux distincts ». Dans ce cas, les locataires respectifs de chacun de ces locaux bénéficient bien du droit de préférence.

Dans cette affaire, deux locaux commerciaux appartenant, l’un à une indivision et l’autre à l’un des propriétaires indivis, avaient été vendus par un acte unique à une société civile immobilière. Selon les juges, dans la mesure où ces deux locaux appartenaient à des propriétaires différents, l’un des deux locataires (en l’occurrence, celui du local appartenant à l’indivision) était en droit d’invoquer le fait que son droit de préférence n’avait pas été respecté.

Précision :
le locataire ne bénéficie pas non plus du droit de préférence « en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ». Ainsi, si le local commercial loué n’est qu’une partie de l’immeuble mis en vente, le droit de préférence du locataire ne s’applique pas.

Cassation civile 3e, 6 novembre 2025, n° 23-21442

Rétrocession de parcelles agricoles par la Safer : gare à la date de dépôt des candidatures !

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Résumé : Seuls les dossiers déposés postérieurement à la publication en mairie d’un appel à candidatures par la Safer peuvent être retenus pour l’attribution des parcelles agricoles considérées aux conditions proposées.

Avant de rétrocéder un bien agricole qu’elle a préalablement acquis, la Safer doit procéder à la publication d’un appel à candidatures. Celui-ci s’effectue par l’affichage à la mairie de la commune sur le territoire de laquelle est situé ce bien, pendant au moins 15 jours, d’un avis comportant la désignation sommaire du bien, sa superficie, le nom de la commune, celui du lieu-dit ou la référence cadastrale et la mention de sa classification dans un document d’urbanisme, s’il existe. Cet avis indique également le délai, qui ne peut excéder 15 jours après la fin de l’affichage, dans lequel les candidatures doivent être présentées.

Dépôt des candidatures après l’affichage en mairie

À ce titre, les juges ont affirmé, dans une affaire récente, que seuls les dossiers déposés postérieurement à la publication en mairie d’un appel à candidatures par la Safer peuvent être retenus pour l’attribution des parcelles agricoles considérées aux conditions proposées, et pas ceux déposés avant. Dans cette affaire, l’exploitant agricole auquel la Safer avait rétrocédé les parcelles avait déposé sa candidature avant que l’affichage en mairie ait été réalisé (en l’occurrence, dès la décision de préemption de la Safer). Invoquant ce motif, le candidat à la rétrocession dont la candidature n’avait pas été retenue avait demandé l’annulation de la rétrocession. Il a obtenu gain de cause.

Cassation civile 3e, 18 septembre 2025, n° 24-17103

Achat d’un véhicule pour un usage mixte : la garantie de conformité peut s’appliquer

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Résumé : Une infirmière libérale qui achète un véhicule auprès d’un vendeur professionnel tant pour les besoins de son activité que pour un usage personnel peut être considérée comme un consommateur et bénéficier, à ce titre, de la garantie légale de conformité.

Le consommateur qui achète un bien auprès d’un vendeur professionnel bénéficie de la garantie légale de conformité. Ainsi, lorsque ce bien se révèle atteint d’un défaut de conformité, ce dernier est tenu de réparer ou de remplacer le bien, voire de rembourser l’acheteur.

Sachant qu’est considérée comme un consommateur toute personne physique qui achète un bien à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité professionnelle (commerciale, artisanale, industrielle, libérale ou agricole).

À ce titre, la Cour de cassation vient de poser le principe selon lequel une personne, qui achète un bien pour un usage en partie lié à son activité professionnelle et en partie étranger à cette activité, peut être considérée comme un consommateur lorsque la finalité professionnelle est si limitée qu’elle n’est pas prédominante.

Dans cette affaire, une infirmière libérale avait acheté un véhicule pour son usage tant professionnel que privé. Les juges ont estimé que l’usage mixte (donc professionnel et personnel) de ce véhicule ne suffisait pas à faire perdre à l’acheteuse sa qualité de consommateur. Cette dernière pouvait donc valablement faire jouer la garantie légale de conformité pour demander l’annulation de la vente et le remboursement du prix du véhicule après la survenance d’une panne quelques mois après l’achat.

Cassation civile 1re, 11 mars 2026, n° 24-16635

Vente du local commercial à une SCI familiale : le locataire a-t-il un droit de préférence ?

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Résumé : Bien que la vente du local commercial loué soit envisagée au profit d’une société immobilière familiale constituée par le bailleur et ses enfants, le locataire bénéficie du droit de préférence pour l’acquérir en priorité.

Le commerçant qui exploite son fonds de commerce dans un local loué bénéficie, lorsque ce local est mis en vente, d’un droit dit « de préférence » qui lui permet de l’acheter en priorité par rapport à un autre candidat à l’acquisition. Et si ce droit n’est pas respecté, il peut demander en justice l’annulation de la vente.

En pratique :
le propriétaire doit en informer le locataire par lettre recommandée AR, cette notification valant offre de vente. Ce dernier dispose alors d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre de vente pour se prononcer. Et s’il accepte d’acquérir le local, il a 2 mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire pour réaliser la vente. Ce délai étant porté à 4 mois lorsqu’il accepte l’offre de vente sous réserve d’obtenir un prêt.

Ce droit de préférence ne joue pas lorsque le local est vendu au conjoint, à un descendant ou à un ascendant du bailleur. Mais joue-t-il lorsque la vente est envisagée au profit d’une société civile immobilière (SCI) constituée entre le bailleur et ses enfants ?

À cette question, la Cour de cassation vient de répondre par l’affirmative. Dans cette affaire, une SCI, propriétaire d’un local commercial loué, avait consenti une promesse de vente portant sur ce local à une autre SCI constituée par le gérant de la SCI propriétaire et ses enfants. Informé de ce projet de vente, le locataire avait accepté l’offre qui lui avait été ainsi faite. Mais le bailleur avait refusé de conclure la vente avec le locataire car, selon lui, ce dernier ne bénéficiait pas du droit de préférence puisque l’acquéreur envisagé était une SCI familiale créée entre lui et ses enfants.

La SCI, une personne morale distincte de ses associés

Mais pour les juges, la vente étant envisagée au profit d’une SCI, et non pas au profit des descendants du bailleur eux-mêmes, le locataire bénéficiait bien du droit de préférence pour acquérir le local en priorité. En effet, une SCI, quand bien même serait-elle constituée entre le bailleur et ses enfants, est une personne morale distincte de ses associés.

Cassation civile 3e, 5 mars 2026, n° 24-11525