Restitution tardive du dépôt de garantie après l’expiration d’un bail commercial

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Résumé : Le bailleur qui, six mois après que le locataire a quitté les lieux, ne lui a toujours pas remboursé le dépôt de garantie alors que le bail prévoyait un remboursement concomitant à la restitution des clés, commet un manquement contractuel engageant sa responsabilité.

Les règles régissant le bail commercial ne prévoient aucune disposition spécifique relative au délai de restitution du dépôt de garantie par le bailleur au locataire. Les parties au contrat peuvent donc définir librement les modalités de cette restitution. Et si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie dans le délai prévu par le bail, il engage sa responsabilité contractuelle et peut être condamné à payer des dommages-intérêts au locataire.

À ce titre, dans une affaire récente, un bail commercial prévoyait qu’à la restitution des locaux, le dépôt de garantie serait remboursé au locataire après remise des clés, déduction faite des sommes dont ce dernier pourrait être débiteur du fait de travaux de remise en état rendus nécessaires après état des lieux de sortie contradictoirement établi. Or, six mois après le départ du locataire, le bailleur ne lui avait toujours pas restitué le dépôt de garantie. Le locataire avait alors mis de demeure le bailleur de s’exécuter, puis, faute de remboursement de sa part, avait saisi la justice.

Une rétention injustifiée

Après avoir constaté qu’aucune observation ni réserve n’avait été formulée par le bailleur quant à l’état des locaux lors du départ du locataire, les juges ont estimé que la rétention du dépôt de garantie par le bailleur était injustifiée et que ce dernier avait commis un manquement à ses obligations contractuelles engageant sa responsabilité. Ils l’ont donc condamné à payer au locataire une somme correspondant au montant du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la mise en demeure ainsi que des dommages-intérêts à hauteur de 4 000 € au titre du préjudice subi par le locataire.

Cour d’appel de Paris, 3 avril 2025, n° 21-15834

Le créancier d’une société peut-il demander la désignation d’un administrateur provisoire ?

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Résumé : Le créancier d’une société n’a pas qualité pour demander en justice la désignation d’un administrateur provisoire chargé de gérer cette dernière lorsque son fonctionnement normal est devenu impossible.

Lorsqu’une société est confrontée à de graves difficultés qui l’empêchent de fonctionner normalement et qu’elle est exposée à un péril imminent, les associés peuvent demander en justice la nomination d’un administrateur provisoire qui sera chargé de gérer la société pendant quelque temps.

Mais un créancier de la société peut-il également formuler une telle demande ? La Cour de cassation vient de répondre clairement, et pour la première fois semble-t-il, à cette question : le créancier d’une société n’a pas qualité pour agir en justice afin de faire désigner un administrateur provisoire de celle-ci, quand bien même aurait-il un intérêt légitime à le faire.

Dans cette affaire, deux sociétés avaient accusé leur dirigeant commun d’avoir commis des détournements de fonds au profit d’une troisième société (une société par actions simplifiée) dont il était également le président et l’actionnaire majoritaire. Ces deux sociétés avaient poursuivi la SAS et le président et, en leur qualité de créancières de la SAS, avaient demandé en justice la désignation d’un administrateur chargé de gérer provisoirement la société. Mais les juges ont rejeté leur demande au motif qu’elles n’avaient pas qualité pour agir à cette fin.

Cassation commerciale, 7 mai 2025, n° 23-20471

Déclaration de changement en préfecture par une association

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Résumé : Les acquisitions ou aliénations d’immeubles réalisées par une association sont opposables aux tiers à compter de leur déclaration en préfecture même si celle-ci a été effectuée après l’expiration du délai de 3 mois normalement applicable.

Les associations doivent, dans les 3 mois, déclarer à l’administration tous les changements survenus dans leur administration et, notamment, les acquisitions ou aliénations d’immeubles. Ces changements ne sont opposables aux tiers qu’à partir du jour où ils sont déclarés.

Dans une affaire récente, une association, qui avait, les 20 février 2001 et 4 août 2004, vendu plusieurs biens immobiliers à une autre association, n’avait déclaré ces transactions à la préfecture qu’en mai 2021. L’association acheteuse avait, quant à elle, déclaré ces acquisitions en janvier 2015.

Des actes opposables à compter de leur déclaration en préfecture

Dans le cadre d’une procédure judiciaire liée à la rupture de son contrat de travail, un ex-salarié de l’association vendeuse avait prétendu que ces ventes lui étaient inopposables car les déclarations en préfecture n’avaient pas été effectuées dans le délai de 3 mois.

Mais, pour la Cour de cassation, les ventes sont opposables aux tiers à compter de leur déclaration en préfecture, même si celle-ci a été réalisée après l’expiration de ce délai de 3 mois.

Cassation civile 3e, 26 juin 2025, n° 23-17936

Congé de paternité : un maintien de rémunération pour les salariés d’Alsace-Moselle

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Résumé : Le salarié travaillant pour un employeur basé en Alsace-Moselle a droit au maintien de sa rémunération pendant son congé de paternité.

Le salarié qui devient père bénéficie d’un congé de paternité et d’accueil de l’enfant d’une durée de 25 jours calendaires (32 jours en cas de naissances multiples). À cette occasion, il peut percevoir des indemnités journalières de repos de la Sécurité sociale. Et, sauf dispositions plus favorables de la convention collective applicable à l’entreprise, l’employeur n’a pas à maintenir la rémunération du salarié pendant ce congé.

À noter :
ce congé est également ouvert à la personne qui, quel que soit son sexe, vit en couple avec la mère (conjoint(e), concubin(e) ou partenaire de Pacs).

Cependant, la Cour de cassation vient de décider que le salarié travaillant en Alsace-Moselle a droit au maintien de sa rémunération pendant son congé de paternité.

Une cause personnelle indépendante de la volonté du salarié

Dans cette affaire, le salarié d’une association basée à Strasbourg n’avait pas été rémunéré par son employeur pendant son congé de paternité. Il avait alors saisi la justice afin d’obtenir un rappel de salaire.

Les juges ont fait droit à sa demande en application de la disposition locale applicable dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin selon laquelle le salarié « dont le contrat de travail est suspendu pour une cause personnelle indépendante de sa volonté et pour une durée relativement sans importance a droit au maintien de son salaire ». Une disposition intégrée à l’article L. 1226-23 du Code du travail.

En effet, pour les juges, le congé de paternité constitue bien une cause personnelle indépendante de la volonté du salarié. Une cause qui oblige donc l’employeur à maintenir sa rémunération.

Précision :
plus généralement, constitue une cause personnelle indépendante de la volonté du salarié une absence exclusive de tout comportement fautif de sa part (garde d’un enfant malade, par exemple).

Cassation sociale, 27 mai 2025, n° 24-11388

À quel moment peut-on insérer une clause de reprise sexennale dans un bail rural ?

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Résumé : Le bailleur est en droit de demander l’insertion d’une clause de reprise sexennale à tout moment après le renouvellement du bail, et pas nécessairement à une date proche de celui-ci.

Insérée dans un bail rural, soit initialement soit, plus généralement, dans le bail renouvelé, une clause de reprise sexennale permet au bailleur de reprendre le fonds loué à la fin de la 6e année qui suit le renouvellement du bail ou passée une période de 9 ans en cas de bail à long terme (donc au bout de 15 ans de location), et ce au profit de son conjoint (ou de son partenaire de Pacs) ou de l’un de ses descendants (mais pas du bailleur lui-même). Grâce à cette clause, le bailleur gagne donc 3 ans pour pouvoir exercer son droit de reprise. Mais dans ce cas, il devra délivrer congé au locataire 2 ans (et non pas 18 mois) au moins avant l’échéance.

À noter :
le locataire ne peut pas s’opposer à l’insertion d’une telle clause dans le bail.

À tout moment après le renouvellement du bail

À ce titre, les juges ont récemment précisé que le bailleur peut demander l’insertion d’une clause de reprise sexennale à tout moment après le renouvellement du bail, et pas nécessairement à une date proche de celui-ci.

Dans cette affaire, un bailleur avait demandé en justice (même si, en principe, il pouvait l’imposer puisque le locataire ne peut pas refuser) l’insertion d’une clause de reprise sexennale près de 4 ans après le renouvellement du bail. Le locataire s’y était opposé, faisant valoir que la demande d’insertion d’une telle clause devait être formée à un moment proche du renouvellement. La loi (l’article L 411-6 du Code rural) prévoit d’ailleurs que l’insertion doit être demandée « au moment du renouvellement ».

Mais cet argument n’a pas trouvé grâce aux yeux des juges, lesquels ont donné gain de cause au bailleur.

Cassation civile 3e, 10 avril 2025, n° 23-23382

Pas de responsabilité pécuniaire du salarié sans faute lourde !

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Résumé : L’employeur ne peut pas obtenir réparation des fautes commises par un salarié si ce dernier n’avait pas l’intention de nuire à l’entreprise.

Lorsqu’ un salarié commet une faute dans le cadre de l’exécution de son contrat de travail, son employeur est en droit de prononcer une sanction disciplinaire proportionnée à la faute commise, comme un licenciement. Plus encore, la responsabilité pécuniaire du salarié peut être engagée, mais uniquement en cas de faute lourde, comme vient de le préciser la Cour de cassation.

Rappel :
la faute lourde est la faute commise par le salarié avec l’intention de nuire à son employeur et de lui causer un préjudice.

Dans une affaire récente, une salariée engagée en tant que vendeuse conseil avait été licenciée pour faute grave en raison de difficultés relationnelles avec certains clients et d’autres salariés de la société, mais aussi de la « disparition » d’un paiement réalisé en espèces. La salariée avait toutefois contesté son licenciement en justice…

Saisis de l’affaire, les juges d’appel avaient estimé que les faits reprochés à la salariée constituaient bien une faute grave et ils avaient donc validé son licenciement. Mais ce n’est pas tout, ils avaient aussi condamné la salariée à rembourser à l’employeur une somme avoisinant les 6 000 € correspondant à des réductions accordées aux clients, lesquelles étaient réservées aux salariés de la société. Des faits qui, pour l’employeur, établissaient la malhonnêteté de la salariée et constituaient une faute lourde.

Mais pour la Cour de cassation, ces faits, qui ne révélaient pas l’intention de la salariée de nuire à son employeur, ne constituaient pas une faute lourde. Et sans faute lourde, pas de responsabilité pécuniaire du salarié ! Dès lors, si le licenciement pour faute grave était bien valable, l’employeur ne pouvait pas obtenir réparation des faits commis par la salariée.

Cassation sociale, 6 mai 2025, n° 23-13302

Sectorisation des activités lucratives et non lucratives d’une association

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Résumé : Les associations ne peuvent sectoriser leurs activités lucratives et non lucratives que si ces deux activités sont dissociables l’une de l’autre et que les activités non lucratives demeurent significativement prépondérantes.

Les associations, du fait de leur caractère non lucratif, ne sont normalement pas imposables. Cependant, lorsqu’elles exercent des activités lucratives accessoires sans bénéficier de la franchise des impôts commerciaux, ni d’exonérations spécifiques, leurs recettes sont soumises à l’impôt sur les sociétés.

Elles peuvent alors, si elles le souhaitent, regrouper, sous certaines conditions, leurs activités lucratives dans un « secteur » comptable distinct afin que seul ce dernier soit taxable.

Dans une affaire récente, une association, qui avait pour activité la recherche et le développement pharmaceutique pour les maladies rares et la thérapie génique, avait sectorisé ses activités lucratives (développement pharmaceutique) et non lucratives (recherche médicale). Estimant qu’elle ne remplissait pas les conditions exigées pour cette sectorisation, l’administration fiscale l’avait, à la suite d’un contrôle, assujettie à l’impôt sur les sociétés pour l’ensemble de son résultat.

Des conditions non remplies

Saisie du litige, les juges ont confirmé ce redressement. À ce titre, ils ont d’abord rappelé que le BOFiP impose deux conditions pour qu’une association puisse sectoriser ses activités et ainsi échapper à l’impôt sur les sociétés pour son secteur non lucratif :
– les activités lucratives doivent être dissociables des activités non lucratives ;
– les activités non lucratives doivent demeurer significativement prépondérantes.

Ils ont ensuite constaté que :
– les charges d’exploitation du secteur lucratif de l’association représentaient 49,9 % du montant total de ses charges d’exploitation et, donc, que l’activité non lucrative de l’association n’était pas significativement prépondérante ;
– l’activité non lucrative de l’association (activité de recherche médicale correspondant à la première phase de conception de médicaments) et son activité lucrative (phases d’essais cliniques et études thérapeutiques nécessaires avant commercialisation des produits) n’étaient pas dissociables.

Cour administrative d’appel de Versailles, 6 février 2024, n° 22VE00104

Conseil d’État, 10 mars 2025, n° 493214 (non admis)

L’obligation du bailleur commercial de délivrer un local en bon état

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Résumé : Une clause d’un bail commercial par laquelle le locataire renonce à tout recours contre le bailleur en cas de destruction ou de détérioration totale ou partielle des lieux n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrer le local en bon état.

La loi oblige un bailleur à délivrer le local loué à un locataire en bon état de réparations de toute espèce, d’entretenir ce local en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué, d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives, et d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail. On parle d’obligation « de délivrance ».

Et attention, s’il est possible, par une clause insérée dans le contrat de location, d’aménager cette obligation de délivrance, par exemple en mettant certains travaux ou certaines réparations à la charge du locataire, une telle clause ne doit pas aboutir à exonérer totalement le bailleur de son obligation de délivrance.

Une clause de non-recours…

C’est ce que les juges ont rappelé dans l’affaire récente suivante. Un locataire de locaux à usage de bureaux dans lequel de nombreuses infiltrations d’eau avaient été constatées avait agi contre le bailleur afin d’obtenir réparation de son préjudice, reprochant à ce dernier d’avoir manqué à son obligation de délivrance.

Or, une clause du bail prévoyait que le locataire renonçait « à tout recours contre le bailleur et ses assureurs du fait de la destruction ou de la détérioration totale ou partielle de tous matériels, objets mobiliers, valeurs quelconques et marchandises, du fait de la privation ou de troubles de jouissance des lieux loués et même en cas de perte totale ou partielle des moyens d’exploitation ». Du coup, la cour d’appel avait considéré que cette clause empêchait le locataire de demander une indemnisation au bailleur sur le fondement d’un manquement à son obligation de délivrance.

… n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance

Mais la Cour de cassation a censuré cette décision, affirmant qu’une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du locataire certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.

Cassation civile 3e, 10 avril 2025, n° 23-14974

Privé d’activité et d’accès à l’entreprise, le salarié est licencié verbalement…

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Résumé : Le fait, pour un employeur, de demander à un salarié en arrêt de travail de lui restituer sa voiture de fonction, ses clés, ses badges et ses dossiers constitue un licenciement verbal.

L’employeur qui envisage de licencier un salarié doit le convoquer à un entretien préalable et, le cas échéant, lui adresser une notification de licenciement. Et attention, lorsque l’employeur ne suit pas ces règles, le licenciement peut être qualifié par les juges de « licenciement verbal » et être considéré comme étant sans cause réelle et sérieuse.

Précision :
un licenciement est qualifié de verbal lorsque, notamment, l’employeur en informe le salarié sans avoir respecté la procédure de licenciement ou avant l’envoi de la notification de la rupture du contrat de travail.

Restitution des clés, des dossiers… = licenciement verbal

Dans une affaire récente, un directeur d’exploitation en arrêt de travail avait, dès le début de cet arrêt et à la demande de son employeur, restitué son véhicule de fonction ainsi que ses clés et badges de l’entreprise. Mais ce n’est pas tout car il s’était également vu retirer ses dossiers de travail. Ainsi privé de toute activité et de tout moyen d’accès à l’entreprise, il avait considéré que son employeur l’avait licencié verbalement et avait saisi la justice afin d’obtenir diverses indemnités.

Mais pour les juges d’appel, le salarié n’avait pas fait l’objet d’un licenciement verbal dans la mesure où il avait conservé ses accès informatiques. Ce qui lui avait notamment permis d’adresser plusieurs courriels, avec sa messagerie professionnelle, en se présentant comme « directeur d’exploitation encore à ce jour ».

Ce raisonnement n’a pas été suivi par la Cour de cassation. Pour elle, l’employeur, qui avait demandé au salarié de restituer son véhicule de fonction, ses clés et ses badges, et qui l’avait privé de ses dossiers, avait manifesté sa décision irrévocable de rompre le contrat de travail. C’est pourquoi elle a renvoyé l’affaire devant les juges d’appel, lesquels sont désormais « invités » à requalifier la rupture du contrat en licenciement sans cause réelle et sérieuse.

Cassation sociale, 11 juin 2025, n° 23-21819

Abattement retraite pour cession de titres : attention à la rémunération du dirigeant !

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Résumé : L’abattement sur la plus-value de cession de titres réalisée par un dirigeant partant à la retraite suppose qu’il ait exercé au sein de la société, pendant les 5 ans qui ont précédé la cession, une fonction de direction ayant donné lieu à une rémunération normale.

La plus-value réalisée par le dirigeant d’une PME lors de la cession des titres qu’il détient dans cette société à l’occasion de son départ en retraite est soumise à l’impôt sur le revenu. Toutefois, sous certaines conditions, cette plus-value peut être réduite d’un abattement.

Rappel :
l’abattement est fixe et s’élève à 500 000 €. Il est applicable aux cessions réalisées entre le 1 janvier 2018 au le 31 décembre 2031.

Pour bénéficier de cet abattement, vous devez, notamment, en tant que cédant, avoir exercé pendant les 5 ans qui précèdent la cession, sans interruption, au sein de la société dont les titres sont cédés, une fonction de direction.

À noter :
remplissent cette condition d’une fonction de direction le gérant d’une SARL ou d’une société en commandite par actions, un associé en nom d’une société de personnes, le président, un directeur général, un directeur général délégué, le président du conseil de surveillance ou un membre du directoire d’une société par actions (société anonyme ou SAS).

Une fonction de direction qui doit être effectivement exercée et donner lieu à une rémunération normale au regard des rémunérations du même type, versées au titre de fonctions analogues dans l’entreprise ou dans des entreprises similaires établies en France, comme l’a récemment rappelé le Conseil d’État.

Précision :
cette rémunération doit représenter plus de la moitié des revenus professionnels du cédant.

Les circonstances de l’affaire

Dans cette affaire, un associé-gérant d’une société avait cédé, lors de son départ à la retraite, la totalité des actions qu’il détenait dans cette société. À ce titre, il n’avait pas déclaré la plus-value, estimant bénéficier de l’abattement en faveur des dirigeants prenant leur retraite.

Cependant, à la suite d’un contrôle fiscal, l’administration avait remis en cause cet abattement au motif que la rémunération perçue par l’associé-gérant au titre de ses fonctions de dirigeant ne revêtait pas un caractère normal.

Une analyse partagée par le Conseil d’État. En effet, les juges ont notamment relevé que cette rémunération s’était élevée, pendant les 5 ans précédant la cession des actions, à 1 282 € par mois en moyenne et que cette rémunération avait été inférieure aux 5 rémunérations les plus élevées versées par la société. En outre, ils ont constaté que la société ne faisait face à aucune difficulté financière qui aurait pu contribuer à justifier cette faible rémunération. En conséquence, le redressement a été confirmé.

Conseil d’État, 7 mai 2025, n° 491635