La plus-value de cession d’un bien immobilier par l’entreprise

Résumé : Les entreprises relevant de l’impôt sur le revenu qui cèdent un bien immobilier inscrit à leur actif immobilisé peuvent réaliser une plus-value dite « professionnelle », susceptible de bénéficier d’un abattement selon la durée de détention de ce bien.

Les entreprises relevant de l’impôt sur le revenu (entreprise individuelle, société de personnes), dans la catégorie des BIC, BA ou BNC en raison de l’exercice d’une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, peuvent réaliser une plus-value professionnelle lors de la cession d’un bien immobilier inscrit à leur actif immobilisé.

Pour rappel, l’imposition des plus-values professionnelles se fonde sur une distinction entre les plus-values à court terme et celles à long terme. Les plus-values à court terme étant celles relatives :
– à toutes les immobilisations acquises ou créées par l’entreprise depuis moins de 2 ans ;
– aux immobilisations amortissables acquises ou créées depuis au moins 2 ans à hauteur des amortissements déduits.

Et les plus-values à long terme correspondent à celles relatives :
– aux immobilisations non amortissables détenues depuis au moins 2 ans ;
– aux immobilisations amortissables détenues depuis au moins 2 ans pour le montant qui excède les amortissements déduits.

Exemple :
une entreprise a réalisé une plus-value de 120 000 € en cédant un immeuble qu’elle détient depuis plus de 2 ans. Depuis son acquisition, elle a déduit de son bénéfice, au titre de l’amortissement de l’immeuble, 54 000 €. La plus-value est donc à court terme à hauteur de 54 000 € et à long terme pour le surplus, soit 66 000 € (120 000 – 54 000).

Une compensation est opérée entre les plus et moins-values de même nature (court terme ou long terme) réalisées au cours de l’exercice. Si cette compensation fait apparaître une plus-value à court terme, elle est traitée comme un résultat normal d’exploitation. Elle est donc taxée selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu et soumise à cotisations sociales.

À savoir :
les plus-values à court terme peuvent toutefois faire l’objet d’une imposition étalée sur 3 ans sur demande de l’entreprise.

S’il s’agit d’une plus-value à long terme, elle est soumise au taux réduit de 12,8 %, et aux prélèvements sociaux.

Les plus-values immobilières à long terme peuvent bénéficier d’un abattement selon la durée de détention du bien.

À noter :
cet abattement s’applique avant compensation des plus et moins-values à long terme.

Sont notamment concernées les cessions de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, affectés par l’entreprise à son exploitation, à l’exclusion des immeubles de placement et des terrains à bâtir.

L’abattement est égal à 10 % par année de détention au-delà de la 5e année. La plus-value est donc totalement exonérée après 15 années de détention (révolues). Le point de départ du décompte de cette durée de détention s’entend de l’inscription du bien à l’actif de l’entreprise ou au registre des immobilisations et son terme de la cession de bien.

Exemple :
le 1 juillet 2015, une entreprise individuelle a acquis un bien immobilier qu’elle a inscrit à l’actif. Le 1 août 2023, elle cède cet immeuble et constate une plus-value à long terme de 130 000 €. L’immeuble ayant été détenu depuis 8 ans révolus, la plus-value à long terme peut être réduite d’un abattement de 30 %, soit 39 000 €. En conséquence, la plus-value est imposable à hauteur de 91 000 € (130 000 – 39 000).

Point positif, cet abattement peut se cumuler avec d’autres régimes d’exonération des plus-values professionnelles.

Ainsi, les petites entreprises relevant de l’impôt sur le revenu peuvent aussi bénéficier, sous certaines conditions, d’une exonération totale de leurs plus-values professionnelles lorsque la moyenne de leurs recettes hors taxes, réalisées au titre des exercices clos au cours des 2 années civiles qui précèdent l’exercice de réalisation de la plus-value, n’excède pas :
– 350 000 € pour les exploitants agricoles ;
– 250 000 € pour les entreprises industrielles et commerciales de vente ou de fourniture de logements, à l’exception des locations meublées ;
– 90 000 € pour les prestataires de services.

Cette exonération n’est que partielle lorsque leurs recettes excèdent ces seuils, sans dépasser respectivement 450 000 €, 350 000 € ou 126 000 €.

Sinon, il existe, sous conditions, un régime d’exonération optionnel pour les plus-values réalisées lors de la transmission d’une entreprise individuelle (ou d’une branche complète d’activité) en fonction de la valeur des éléments cédés. Cette valeur ne doit pas dépasser 500 000 € pour une exonération totale ou 1 M€ pour une exonération partielle. Les plus-values immobilières étant exclues de ce régime d’exonération, l’abattement pour durée de détention peut donc utilement venir le compléter.

LinkedIn : le réseau social des professionnels

Résumé : LinkedIn est sans conteste le réseau social professionnel le plus important du monde. Il est idéal pour mettre en avant son expertise, travailler son réseau de partenaires et de client et sa marque employeur.

Lancé en 2002, LinkedIn s’est rapidement imposé comme LE réseau social mondial des professionnels. En janvier 2024, un milliard de personnes l’utilisaient dans le monde dont 29 millions en France. L’occasion, en 4 questions, de refaire le point sur cette plate-forme.

1. Qui est sur LinkedIn ?

– 60 % de ses utilisateurs ont entre 25 et 34 ans ;
– on y trouve des salariés désireux de mettre en lumière leur expertise au profit de leur employeur ;
– des personnes qui recherchent un emploi ;
– des entreprises et des professionnels libéraux qui communiquent sur leur savoir-faire et leur actualité.

2. Qu’est-ce qu’on y trouve ?

LinkedIn est un réseau qui accueille presque exclusivement des professionnels. C’est donc l’outil de mise en relation idéal pour travailler en BtoB. Une orientation professionnelle qui se traduit par le sérieux des échanges entre utilisateurs et par la qualité des contenus proposés (actualités métiers, règlementaires, analyses sectorielles…).

À noter qu’il existe des groupes sur LinkedIn qui permettent à des professionnels travaillant dans les mêmes secteurs de partager des posts et d’échanger des informations et des avis. Ces groupes sont très utiles pour se constituer un réseau, mais aussi comme outils de veille technique ou règlementaire.

3. Pourquoi y aller ?

On peut identifier 5 objectifs majeurs qu’une utilisation régulière de LinkedIn vous permettra de poursuivre :
1. fidéliser votre audience en publiant des contenus de qualité ou en poussant ceux des autres ;
2. développer votre réseau professionnel pour acquérir de nouveaux clients et partenaires ;
3. augmenter la fréquentation de votre site en y attirant une audience qualifiée ;
4. soigner votre image de marque en faisant valoir vos expertises ;
5. renforcer votre marque employeur pour séduire vos futurs collaborateurs.

4. Comment faire ?

LinkedIn va vous permettre de mettre en lumière votre identité professionnelle et celle de votre entreprise. Cette démarche, vous allez l’initier en créant votre profil. Et n’oubliez pas, c’est la première impression qui compte ! Il est donc important de soigner cette étape en choisissant une photo de vous adaptée (de qualité professionnelle, actuelle, souriante…), en privilégiant un titre professionnel accrocheur et en rédigeant une présentation de « qui vous êtes » à la fois succincte et complète. Dans ce même esprit synthétique, vous renseignerez vos expériences professionnelles et votre formation (cursus, diplômes, distinctions).

D’une manière générale, vous devez enrichir votre page profil pour la rendre plus visible. N’hésitez donc pas à personnaliser votre url (en intégrant votre nom dans l’adresse), à ajouter une photo de couverture, à compléter les champs d’information (titre, info…) et à faire apparaître l’adresse du site web de votre entreprise ainsi que celles de ses comptes Instagram, Facebook ou encore de sa chaîne YouTube.

À noter :
les fiches Profil LinkedIn sont indexées par les moteurs de recherche (pas seulement par celui de LinkedIn). Utiliser des mots-clés pertinents lors de leur rédaction leur donnera donc une meilleure visibilité dans les pages de résultats des moteurs.

Mais créer un profil, aussi professionnel soit-il, n’est pas suffisant pour se constituer et développer un réseau. Vous devez être actif. Concrètement, il est conseillé de :
– publier régulièrement des contenus qui servent vos objectifs (mise en avant de votre expertise, des réalisations de votre entreprise, de vos valeurs au service de votre marque employeur…) ;
– varier les formats de ces contenus pour surprendre et attirer (textes, vidéos, podcasts, infographies…) ;
– s’intéresser aux contenus publiés par d’autres (notamment vos abonnés) en les commentant et en les « likant » ;
– pousser régulièrement des informations grand public (sans aller jusqu’aux vidéos de petits chats…) pour créer des respirations « humaines » dans votre flot d’informations techniques ;
– commenter dès que vous ou l’un de vos contenus est mentionné dans un post ;
– participer à des groupes LinkedIn qui traitent les sujets qui vous intéressent pour vous y faire connaître et faire partager votre expertise ;
– accepter des contacts que vous ne connaissez pas, tout en restant attentif à l’adéquation de leurs profils avec vos objectifs.

À savoir :
vos collaborateurs et vos partenaires seront les meilleurs ambassadeurs de votre entreprise ou de votre cabinet sur LinkedIn. Invitez-les à suivre votre Profil, à s’abonner à votre page Entreprise et à relayer les contenus qu’elle abrite.

Pour travailler votre marque employeur et la notoriété de votre entreprise ou de votre cabinet, vous devrez créer une page Entreprise. Là aussi, cette dernière doit être la plus complète possible (champs complets, logo, valeurs, histoire…) et proposer régulièrement des nouveaux contenus. Vous pourrez y publier vos offres d’emploi et inviter ceux qui la visitent à se connecter au site de votre entreprise.

À savoir :
dans des conditions comparables à celles qu’offrent les moteurs de recherche pour monter dans leurs classements (budget défini, critères de ciblage, types de publicité…), LinkedIn Ads offre la possibilité, à ses utilisateurs, d’être plus visibles sur le réseau moyennant finance.

Titres-restaurant, mode d’emploi

Résumé : Créés en 1962 et officialisés en 1967, les titres-restaurant sont des titres de paiement distribués aux salariés pour, généralement, payer un repas. En 2022, 180 000 entreprises et collectivités ont distribué des titres-restaurant à 5,2 millions de salariés pour une valeur de plus de 8,5 milliards d’euros.

L’attribution de titres-restaurant par l’employeur est facultative. Par ailleurs, lorsque ce dernier décide d’en octroyer, le salarié reste libre d’accepter ou non ces titres de paiement.

Les titres-restaurant peuvent être attribués sous forme de chéquier papier ou de manière dématérialisée (rechargeable ou application pour smartphone). Le choix de ce support relevant de la décision de l’employeur.

En pratique :
plusieurs organismes distribuent des titres-restaurants. Ainsi en est-il d’Edenred, de Up Coop, de Swile ou encore de Pluxee.

Chaque salarié bénéficie d’un titre-restaurant par jour travaillé et par repas compris dans son horaire journalier de travail. Sur cette base, ne reçoivent pas de titres-restaurant, par exemple, les salariés absents de l’entreprise en raison notamment de congés payés ou d’un congé de maternité ainsi que les salariés à temps partiel qui ne travaillent qu’une demi-journée (matin ou après-midi).

Par ailleurs, les salariés qui quittent l’entreprise doivent rendre à leur employeur les titres-restaurant restant en leur possession et l’employeur doit les rembourser de leur contribution sur ces titres.

Les titres-restaurant sont financés en partie par l’employeur. En tant qu’avantage en nature, la contribution patronale à un titre-restaurant doit normalement être soumise à des cotisations sociales.

Cependant, cette contribution de l’employeur est exonérée de cotisations sociales dans une certaine limite. Ce seuil d’exonération est fixé à 7,18 € depuis le 1er janvier 2024.

Important :
pour être exonérée de cotisations sociales, la contribution de l’employeur aux titres-restaurant doit être comprise entre 50 % et 60 % de la valeur du titre. La valeur du titre-restaurant ouvrant droit à l’exonération maximale de 7,18 € est donc comprise entre 11,97 € et 14,36 €.

Avec leurs titres-restaurant, les salariés peuvent non seulement régler un repas au restaurant mais également acheter des produits alimentaires dans certains commerces (charcuteries, traiteurs, boulangeries, commerces de distribution alimentaire, détaillants en fruits et légumes…). Les produits concernés étant limités aux préparations alimentaires directement consommables, le cas échéant à réchauffer ou à décongeler (plats cuisinés, salades préparées, sandwichs, produits laitiers, etc.), ainsi qu’aux fruits et légumes qu’ils soient ou non directement consommables.

Important :
de manière exceptionnelle, jusqu’au 31 décembre 2024, les titres-restaurant peuvent servir à acheter tout produit alimentaire, qu’il soit ou non directement consommable (riz, pâtes, farine, œufs, céréales, beurre, lait, viande ou poisson non transformé…), à l’exclusion notamment de l’alcool et des aliments pour animaux.

Les titres-restaurant ne peuvent être utilisés les dimanches et jours fériés, sauf décision contraire de l’employeur au seul bénéfice des salariés travaillant ces jours-là. Cette décision devant être mentionnée sur les titres-restaurant version papier ou communiquée aux salariés pour les titres-restaurant émis de manière dématérialisée.

Par ailleurs, les titres-restaurant ne peuvent être utilisés que dans le département dans lequel travaillent les salariés ou dans les départements limitrophes. Toutefois, l’employeur peut, sous sa responsabilité, faire apposer sur ces titres la mention contraire exclusivement pour les salariés qui sont, compte tenu de leurs fonctions, appelés à faire des déplacements longue distance.

À savoir :
le Code du travail autorise l’usage des titres-restaurant non seulement au cours de l’année de leur émission, mais aussi dans les 2 premiers mois de l’année suivante (soit jusqu’au 28 février 2025 pour les titres émis en 2024).

Un salarié ne peut utiliser des titres-restaurant que dans la limite de 25 € par jour. Les titres-restaurant émis de manière dématérialisée sont débités de la somme exacte due par le salarié. Quant aux titres-restaurant émis sous format papier, le commerçant peut ne pas rendre la monnaie si la somme due par le salarié est inférieure à la valeur libératoire du titre.

Précision :
le paiement par voie dématérialisée est automatiquement bloqué le dimanche et les jours fériés (sauf décision contraire de l’employeur pour les salariés travaillant ces jours-là). Il en est de même pour les paiements au-delà de 25 € par jour.

Comment faire face à un contrôle fiscal ?

Résumé : Bien connaître le déroulement d’un contrôle fiscal permet de réagir au mieux et de limiter son impact sur votre entreprise.

À tout moment, votre entreprise peut être la cible d’un contrôle fiscal. Le risque de recevoir une proposition de redressement étant d’autant plus élevé en cette fin d’année du fait de la prescription qui s’impose à l’administration, mais aussi de la recherche de recettes par le gouvernement pour réduire le déficit public abyssal de la France. Si ce contrôle fiscal peut être source d’inquiétude pour les chefs d’entreprise, maîtriser les différentes étapes de la procédure permet toutefois d’aborder cet évènement avec plus de sérénité et d’avoir de bonnes chances d’en sortir sans encombre. Zoom sur les points clés du contrôle fiscal.

Les moyens de contrôle de l’administration

L’administration fiscale dispose de différents moyens d’action pour contrôler votre entreprise. D’abord, depuis leur bureau, les agents des impôts peuvent analyser, sans vous en informer, les déclarations de votre entreprise à l’aide des renseignements figurant dans leur dossier.

Ensuite, outre ce contrôle sur pièces, le fisc peut effectuer des investigations plus approfondies en se déplaçant dans vos locaux. Il engage alors une vérification de comptabilité.

À noter :
la vérification de comptabilité peut, à la demande de l’entreprise ou de l’administration, se tenir ou se poursuivre en dehors des locaux de l’entreprise, dans tout autre lieu déterminé d’un commun accord. À défaut d’accord, l’administration peut effectuer le contrôle dans ses bureaux.

Sachant que si votre entreprise tient une comptabilité informatisée et que l’administration estime qu’un contrôle sur place n’est pas nécessaire, elle peut procéder, à distance, à un examen de comptabilité.

Le contrôle de comptabilité

Le contrôle de comptabilité (examen ou vérification) obéit à des règles strictes, qui vous offrent des garanties, dont le non-respect peut entraîner l’annulation du redressement.

Ainsi, vous devez être informé, au préalable, de la date de début du contrôle par l’envoi d’un avis de vérification ou d’examen de comptabilité. Toutefois, si l’administration craint que des éléments puissent disparaître à la suite de la réception de cet avis, elle peut diligenter un contrôle « surprise » dans vos locaux. L’avis de vérification vous est alors remis en mains propres.

Dans tous les cas, ce document doit comporter certaines mentions, notamment votre droit à l’assistance d’un conseil, les années vérifiées et, à titre facultatif, les impôts contrôlés (impôt sur les bénéfices, TVA). Il vous informe aussi de la possibilité de consulter ou de demander la remise de la charte du contribuable vérifié, sorte de synthèse des règles applicables au contrôle et qui s’imposent à l’administration.

À savoir :
une fois le contrôle de comptabilité achevé, l’administration ne pourra plus procéder à une nouvelle vérification ou examen pour la même période et le même impôt.

Lors du contrôle, votre entreprise est tenue de présenter, à la demande du vérificateur, tous les documents comptables qu’elle a l’obligation de tenir pour justifier ses déclarations. Ce dernier peut alors prendre copie des documents consultés. Et attention, en cas d’opposition de votre part, vous encourez une amende de 1 500 € par document, dans une limite globale de 50 000 €.

Les entreprises tenant une comptabilité informatisée doivent, quant à elles, présenter leurs documents comptables en remettant une copie dématérialisée du fichier des écritures comptables (FEC) dès le début des opérations de contrôle (ou dans les 15 jours qui suivent la réception d’un avis d’examen de comptabilité). Le défaut de remise du FEC ou son rejet pour non-conformité étant également sanctionnés. Procéder à des essais de création d’un FEC conforme avant tout contrôle est donc fortement conseillé !

Une vérification sur place ne peut pas excéder 3 mois pour les petites entreprises (CA HT < 840 000 € pour les activités de ventes, < 254 000 € pour les prestataires de services, < 391 000 € pour les activités agricoles). En présence d’une comptabilité informatisée, ce délai est suspendu jusqu’à la remise du FEC et prorogé du temps nécessaire à la préparation des traitements informatiques. Quant à l’examen de comptabilité, il ne peut pas dépasser 6 mois, quelle que soit la taille de l’entreprise.

Précision :
l’entreprise qui peut régulariser sa situation en cours de contrôle bénéficie d’un intérêt de retard réduit de 30 %, soit 0,14 % par mois.

La proposition de rectification

Lorsqu’elle n’a constaté aucune anomalie à la suite d’une vérification ou d’un examen de comptabilité, l’administration doit vous remettre un avis d’absence de redressement.

À l’inverse, si elle entend rectifier les erreurs qu’elle a constatées lors du contrôle, elle doit normalement notifier à votre entreprise une proposition de redressement. Cette dernière doit faire état, en particulier, du droit à l’assistance d’un conseil, du montant du redressement et du délai de réponse dont vous disposez. De plus, le fisc doit vous donner les raisons de ce redressement.

À savoir :
en général, le fisc peut notifier une proposition de redressement jusqu’à la fin de la 3 année qui suit celle où l’imposition est due.

Le droit de réponse de l’entreprise

À compter de la réception de la proposition de redressement, vous disposez d’un délai de 30 jours pour répondre, prorogeable de 30 autres jours si vous le demandez dans le délai initial. Pour contester les redressements proposés, vous devez alors formuler des « observations » par écrit et les signer. Et attention, votre silence ou une réponse hors délai vaudra acceptation tacite du redressement.

L’administration doit ensuite répondre à vos observations, sous 60 jours si vous êtes à la tête d’une PME.

À noter :
la PME s’entend de celle dont le chiffre d’affaires n’excède pas 1,526 M€ pour les activités de vente ou de fournir de logement, 460 000 € pour les prestataires de services et 782 000 € pour les activités agricoles.

Les voies de recours

Vous pouvez demander la saisine des supérieurs hiérarchiques du vérificateur à deux moments durant la procédure, et selon deux niveaux de recours. Ainsi, vous devez, en principe, rencontrer l’inspecteur principal (1er niveau) avant de pouvoir vous adresser à l’interlocuteur départemental (2nd niveau). Votre demande peut intervenir avant la proposition de redressement si vous rencontrez des difficultés au cours du contrôle et/ou, si vous êtes en désaccord avec les redressements maintenus, dans les 30 jours suivant la réponse à vos observations ou le compte rendu du recours de 1er niveau.

Lorsque l’administration n’accepte pas vos observations, votre entreprise a la faculté de saisir, dans les 30 jours, la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires, si celle-ci est compétente.

Attention toutefois, l’avis rendu par la commission ne s’impose ni à votre entreprise ni à l’administration. Mais il peut être utile devant les tribunaux, les magistrats n’étant pas insensibles aux positions prises par la commission.

Une fois ces étapes terminées, l’administration peut mettre en recouvrement les suppléments d’imposition. À ce stade, si vous souhaitez poursuivre votre contestation, vous devez présenter une réclamation devant l’administration, au plus tard le 31 décembre de la 3e année suivant celle de la notification de la proposition de redressement. L’administration dispose, en principe, de 6 mois pour vous répondre. Au-delà, elle est censée avoir tacitement rejeté votre demande. Et lorsque l’administration rejette votre réclamation, vous pouvez, dans un délai de 2 mois, saisir le juge administratif afin qu’il examine le litige.

Vendre ses produits sur la voie publique ou dans les marchés : la réglementation applicable

Résumé : Si vous êtes commerçant ou artisan et que vous souhaitez vendre vos produits sur les marchés, dans les foires, sur la voie publique ou au bord d’une route, vous devez accomplir un certain nombre de formalités. Explications.

Toute personne qui souhaite vendre ses produits sur la voie publique (food truck, camion de pizzas…) , c’est-à-dire sur une place, dans la rue ou au bord de la route, dans le cadre d’une foire ou sur un marché situé en dehors du territoire de la commune de son domicile ou de son principal établissement doit, en principe, détenir une carte professionnelle intitulée « carte permettant l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale ambulante ». Il en est de même des forains qui proposent des attractions ambulantes.

Pour obtenir cette carte, il convient d’effectuer une déclaration préalable auprès du centre de formalités des entreprises (CFE) dont vous dépendez (la chambre de commerce et d’industrie ou la chambre de métiers et de l’artisanat, selon les cas), accompagnée des pièces requises.

Valable pour une durée de 4 ans renouvelable, la carte de commerçant ambulant est délivrée, dans un délai maximum d’un mois, moyennant paiement d’une redevance de 30 €. En attendant de l’obtenir, le commerçant ou l’artisan ambulant peut demander au CFE de lui délivrer un certificat provisoire.

Attention :
cette carte doit pouvoir être présentée lors d’un contrôle de la police ou des agents commis à la surveillance des marchés et des halles. Et le salarié ou le conjoint collaborateur d’un commerçant qui occupe un emplacement pour ce dernier doit être, le cas échéant, en possession d’une copie de la carte.

Certains professionnels sont toutefois dispensés de détenir une carte de commerçant ambulant. Tel est le cas, outre de ceux qui exercent leur activité sur les marchés de la commune où est situé leur domicile ou leur établissement principal, des commerçants ou des artisans installés de manière permanente dans une halle ou un marché couvert, des professionnels qui effectuent des tournées de vente (vente de pain ou d’épicerie) ou des prestations de services à partir d’un établissement fixe ou encore des agriculteurs qui vendent les produits qu’ils ont récoltés.

Qu’il soit ou non tenu de détenir une carte de commerçant ambulant, le commerçant ou l’artisan qui souhaite vendre ses produits sur le domaine public doit obtenir de la commune concernée une autorisation d’occupation temporaire du domaine public.

Ainsi, pour s’installer sur un marché découvert ou dans une halle, une demande en ce sens doit être formulée auprès de la mairie de la commune considérée (ou du gestionnaire délégataire du marché). Selon ses besoins et les places disponibles, l’intéressé peut demander un emplacement fixe à l’année moyennant un abonnement annuel, trimestriel ou mensuel. Ou ne demander qu’un simple emplacement vacant à la journée auprès du receveur-placier municipal.

Précision :
selon les modalités prévues par le règlement communal, l’attribution d’un emplacement vacant peut être effectuée par tirage au sort ou par ordre d’arrivée des demandes, après inscription sur une liste d’attente.

Dans tous les cas, il doit acquitter un droit de place dont le montant, librement fixé par la commune en fonction du mètre linéaire occupé, est le même pour tous, quels que soient l’activité exercée et l’emplacement occupé.

S’il s’agit d’une foire, la demande doit être adressée à l’organisateur.

À noter :
l’autorisation temporaire du domaine public délivrée par la commune est accordée personnellement au commerçant et ne peut donc pas être cédée à un autre commerçant. Ainsi, lorsqu’un commerçant envisage de vendre son fonds de commerce, son successeur doit lui-même obtenir une autorisation d’occuper l’emplacement considéré. Toutefois, à certaines conditions, le commerçant peut présenter son successeur au maire de la commune. Ce dernier peut alors accepter que l’autorisation d’occupation de l’emplacement dans la halle ou sur le marché lui soit transmise.

Pour pouvoir s’installer sur la voie publique (rue, place, trottoir), le commerçant ou l’artisan doit obtenir une autorisation d’occupation temporaire du domaine public. Il peut s’agir soit d’une permission de voirie si son installation est fixe, c’est-à-dire avec emprise au sol (terrasse fermée, kiosque fixé au sol…), soit d’un permis de stationnement si elle est mobile, c’est-à-dire sans emprise au sol (terrasse ouverte devant un restaurant ou un café, étalage, stationnement d’une camionnette, food truck).

Attention :
l’installation sans autorisation est passible d’une amende de 1 500 €.

La demande devra être adressée à la mairie si l’installation porte sur le domaine public communal ou à la préfecture si elle a lieu au bord d’une route nationale ou départementale (ou de certaines artères de la ville). En contrepartie de cette occupation, le professionnel devra verser une redevance dont le montant est fixé par la commune.

Bien entendu, un certain nombre de règles générales doivent être respectées, souvent regroupées par les communes dans une charte d’occupation du domaine public à titre commercial :

– ne créer aucune gêne pour la circulation du public, notamment les personnes à mobilité réduite ou déficientes visuellement, ou les véhicules de secours ;

– laisser libre accès aux immeubles voisins et préserver la tranquillité des riverains ;

– respecter les dates et les horaires d’installation fixés dans l’autorisation ;

– installer des équipements de qualité (dans un style ou des matériaux parfois imposés par la commune pour respecter l’harmonie du lieu) ;

– respecter les règles d’hygiène, notamment pour les denrées alimentaires (chaîne du froid, protection des plats cuisinés).

À noter :
pour vendre ses produits sur la voie publique, le commerçant doit évidemment respecter l’éventuelle réglementation propre à l’activité exercée et, en particulier, au type de produit ou de service qu’il souhaite proposer à la vente. Ainsi, par exemple, la vente ambulante d’alcool (bières, vins) nécessite non seulement de détenir une carte de commerçant ambulant mais aussi d’être détenteur d’une licence de vente à emporter. Sachant que les marchands ambulants ont l’interdiction de vendre des boissons des 4et 5 groupes (alcools distillés).

Quel que soit le type d’autorisation demandé, celle-ci est toujours accordée pour une durée déterminée (annuelle ou saisonnière) et éventuellement renouvelable ou reconduite tacitement. Les dates de début et de fin d’autorisation étant précisées dans l’arrêté délivré par l’autorité administrative compétente.

En outre, l’autorisation peut être suspendue ou retirée à tout moment pour un motif d’ordre public, un manquement à la réglementation (défaut de paiement de la redevance), l’exécution de travaux, ou encore le déroulement d’une manifestation.

Enfin, l’autorisation est personnelle. Elle ne peut donc être ni cédée, ni sous-louée, ni vendue à l’occasion de la cession du commerce. Ainsi, dans le cas d’un changement d’activité ou d’une cession de fonds de commerce, l’autorisation d’occuper le domaine public est automatiquement abrogée. Le repreneur du commerce doit alors présenter une nouvelle demande d’autorisation que l’administration n’est évidemment pas tenue de lui accorder.

Comment gérer les jours fériés dans votre entreprise ?

Résumé : Le point sur les règles légales applicables à la gestion des jours fériés.

Vous avez dit jours fériés ?

Le Code du travail prévoit 11 jours fériés légaux :

– le 1er janvier (jour de l’An) ;
– le lundi de Pâques ;
– le 1er mai (Fête du travail) ;
– le 8 mai (commémoration de la Victoire alliée en 1945) ;
– le jeudi de l’Ascension ;
– le lundi de Pentecôte ;
– le 14 juillet (Fête nationale) ;
– l’Assomption (le 15 août) ;
– la Toussaint (le 1er novembre) ;
– le 11 novembre (commémoration de la signature de l’Armistice mettant fin à la Première Guerre mondiale) ;
– le 25 décembre (Noël).

S’y ajoutent :

– le Vendredi Saint en Alsace-Moselle dans les communes ayant un temple protestant ou une église mixte (vendredi précédant le dimanche de Pâques) ;
– le 26 décembre en Alsace-Moselle ;
– les journées de commémoration de l’abolition de l’esclavage : le 27 avril à Mayotte, le 22 mai en Martinique, le 27 mai en Guadeloupe et à Saint-Martin, le 10 juin en Guyane, le 9 octobre à Saint-Barthélemy et le 20 décembre à la Réunion.

Enfin, des jours fériés sont célébrés de manière locale ou au sein de certaines confréries professionnelles comme le 1er décembre (Saint-Éloi reconnu comme un jour férié par certaines conventions collectives dans la métallurgie), le 4 décembre (Sainte-Barbe dans les exploitations minières) et la Mi-Carême outre-mer, comme en Guadeloupe et à Saint-Martin.

Important :
les employeurs doivent vérifier si la convention collective applicable dans leur entreprise comprend des dispositions relatives aux jours fériés.

Un jour travaillé ou un jour chômé

Associé à la Fête du Travail, le 1er mai est le seul jour férié obligatoirement chômé dans les entreprises. Autrement dit, tous les salariés, quelle que soit leur ancienneté, doivent se voir accorder un jour de repos sans perte de rémunération.

Par exception, le 1er mai peut être travaillé dans les établissements et services qui, en raison de la nature de leur activité, ne peuvent pas interrompre le travail. Sont concernés notamment les usines à feu continu, les transports, les hôtels, les hôpitaux ou encore les entreprises de gardiennage.

Les employeurs doivent verser aux salariés qui travaillent le 1er mai le double de leur salaire pour cette journée. Certaines conventions collectives pouvant accorder également un jour de repos compensateur à ces salariés.

Attention :
les employeurs qui ne respectent pas les règles relatives au 1 mai risquent une amende de 750 € par salarié (3 750 € pour une société).

Les jours fériés autres que le 1er mai sont des jours dits « ordinaires » : ils ne sont donc pas automatiquement chômés. En effet, c’est un accord d’entreprise ou, en l’absence d’un tel accord, la convention collective applicable dans l’entreprise qui détermine si les salariés doivent travailler ou bénéficier d’un jour de repos.

Attention :
les dispositions d’un accord d’entreprise, même moins favorables aux salariés, s’appliquent en priorité à celles de la convention collective.

Lorsque ces accords ne comprennent aucune disposition à ce sujet, c’est à l’employeur de décider si ses salariés travaillent ou non. Sachant toutefois qu’en principe, les salariés des entreprises industrielles, commerciales ou artisanales situées en Alsace-Moselle ainsi que les jeunes de moins de 18 ans (y compris les apprentis) ne doivent pas travailler pendant les jours fériés.

À noter :
les salariés ne peuvent refuser de travailler lors d’un jour férié non chômé. Leur absence serait alors irrégulière et l’employeur serait autorisé à ne pas les rémunérer pour cette journée.

Les salariés qui bénéficient de jours de repos durant les jours fériés ordinaires doivent voir leur rémunération maintenue dès lors qu’ils cumulent au moins 3 mois d’ancienneté dans l’entreprise ou bien qu’ils sont mensualisés. Et ce, qu’ils travaillent dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée ou d’un contrat à durée déterminée. Cette règle s’applique également aux salariés saisonniers qui, du fait de plusieurs contrats successifs ou non, cumulent au moins 3 mois d’ancienneté dans l’entreprise.

Les salariés à temps partiel ont, quant à eux, droit au maintien de leur rémunération seulement si le jour férié tombe un jour où ils travaillent habituellement.

Précision :
pour les salariés mensualisés ayant moins de 3 mois d’ancienneté, le maintien de salaire ne comprend pas la rémunération des heures supplémentaires qui auraient dû normalement être effectuées les jours fériés chômés.

Quant aux salariés qui travaillent durant les jours fériés ordinaires, le Code du travail ne leur accorde aucun avantage particulier. Mais la convention collective peut, elle, prévoir une majoration de salaire ou un jour de repos supplémentaire.

À savoir :
lorsqu’un jour férié travaillé tombe un dimanche, les majorations de salaire conventionnelles prévues pour le travail d’un jour férié et pour le travail le dimanche ne sont, en principe, pas cumulables.

Enfin, la loi ne prévoit aucun report ou contrepartie en faveur des salariés lorsqu’un jour férié coïncide avec un jour de repos hebdomadaire (par exemple, le dimanche ou bien, dans les commerces, le lundi). En revanche, la convention collective peut permettre aux salariés de récupérer ce jour ou de bénéficier d’un complément de salaire.

Important :
les employeurs ne peuvent pas faire récupérer à leurs salariés les heures de travail perdues en raison d’un jour férié chômé.

Accorder un jour de pont

Aucune disposition légale n’impose aux employeurs de permettre à leurs salariés de « faire le pont », lorsque le jour férié tombe un mardi ou un jeudi, c’est-à-dire d’accorder un jour de repos, respectivement le lundi ou le vendredi. Il appartient donc à ces derniers de décider s’ils accordent ou non un jour de pont à leurs salariés.

À savoir :
la convention collective applicable dans l’entreprise ou un usage peut contraindre les employeurs à accorder un jour de pont.

Dans la mesure où cette journée de pont vient modifier l’horaire collectif de travail des salariés, l’employeur doit au préalable consulter le comité social et économique (CSE). L’horaire collectif de travail ainsi modifié doit non seulement être communiqué à l’inspecteur du travail, mais aussi affiché dans l’entreprise.

Les employeurs peuvent demander à leurs salariés de récupérer les heures de travail perdues pendant une journée de pont. Et ce, dans les 12 mois qui la suivent ou la précèdent. L’inspecteur du travail doit en être informé et les heures récupérées ne doivent pas augmenter la durée de travail des salariés de plus d’une heure par jour et de plus de 8 heures par semaine.

À noter :
les heures récupérées ne sont pas considérées comme des heures supplémentaires et sont donc payées au taux de rémunération normal.

L’impact d’autres évènements sur les jours fériés

Si un jour férié est chômé dans l’entreprise, les salariés en vacances à cette période ne doivent pas se voir décompter un jour de congés payés. La journée de congés « économisée » du fait du jour férié chômé pouvant venir prolonger leur période de vacances ou être prise à une autre période.

En revanche, si un jour férié est habituellement travaillé dans l’entreprise, il doit être décompté un jour de congé payé au salarié.

Lorsque les salariés sont placés en activité partielle lors d’une période comprenant un jour férié, la règle applicable varie selon que ce jour est travaillé ou chômé dans l’entreprise.

Ainsi, lorsque le jour férié est habituellement travaillé, l’employeur doit verser aux salariés, pour chaque heure non travaillée durant cette journée, une indemnité d’activité partielle.

En revanche, les jours fériés chômés ne sont pas pris en compte dans le dispositif d’activité partielle. Autrement dit, ils ne donnent pas lieu au paiement d’une indemnité d’activité partielle aux salariés. Toutefois, comme les salariés mensualisés ou ayant au moins 3 mois d’ancienneté ne doivent subir aucune perte de rémunération du fait des jours fériés chômés, l’employeur doit maintenir leur rémunération.

Le recours à la commission des impôts

Résumé : Lorsque l’administration fiscale rejette les arguments présentés par l’entreprise à la suite d’une proposition de redressement, la commission des impôts peut être saisie pour rendre un avis sur ce désaccord. Une étape du contrôle fiscal qu’il est important de ne pas négliger car elle peut permettre d’inverser la tendance.

L’intervention de la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires ne peut porter que sur certains domaines, à savoir :
– le montant du résultat professionnel (industriel et commercial, non commercial ou agricole) ou du chiffre d’affaires, déterminé selon un régime réel d’imposition ;
– les conditions d’application des régimes d’exonération ou d’allègements fiscaux en faveur des entreprises nouvelles, sauf qualification des dépenses de recherche et de recherche collaborative ;
– les rémunérations excessives et le relevé des frais généraux ;
– la valeur vénale des immeubles, des fonds de commerce, des parts d’intérêts, des actions ou des parts de sociétés immobilières retenue pour le calcul de la TVA.

La commission n’est donc pas compétente pour traiter des autres matières telles que les revenus fonciers, les revenus mobiliers, etc. Et attention, quand bien même la commission interviendrait sur un domaine éligible, elle ne peut normalement traiter que des questions de fait.

La commission compétente est, en principe, celle du ressort du tribunal administratif du lieu d’imposition. Mais, pour des raisons de confidentialité, l’entreprise peut demander la saisine d’une autre commission située dans le ressort de la cour administrative d’appel territorialement compétente.

À savoir :
il existe également une commission départementale de conciliation pour les litiges portant sur une insuffisance de prix ou d’évaluation à partir desquels ont été liquidés les droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière ou l’impôt sur la fortune immobilière.

Les grandes entreprises qui exercent une activité industrielle ou commerciale doivent, quant à elles, s’adresser à la commission nationale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires. Il s’agit de celles dont le chiffre d’affaires hors taxes excède :
– 50 M€ pour les activités de vente de marchandises, d’objets, de fournitures ou de denrées à emporter ou à consommer sur place ou d’hébergement ;
– 25 M€ pour les autres activités.

L’entreprise dispose d’un délai de 30 jours à compter de la réception de la réponse de l’administration rejetant ses observations pour demander la saisine de la commission des impôts. Cette demande peut être adressée directement au secrétariat de la commission ou à l’administration. Sachant que, dans ce dernier cas, l’administration doit obligatoirement donner suite à la demande de l’entreprise. Autrement dit, cette saisine est un droit dont l’entreprise ne peut pas être privée. Si tel est le cas, elle peut demander l’annulation du redressement.

À noter :
l’administration dispose aussi de la faculté de saisir la commission.

L’entreprise doit être convoquée au moins 30 jours avant la séance de la commission. Pendant ce délai, elle peut consulter le rapport de l’administration et ses documents annexes. Et elle peut présenter ses observations lors de la séance ou les faire parvenir par écrit à la commission.

Devant la commission, l’entreprise a la possibilité de se faire assister par deux conseils de son choix ou de se faire représenter par un mandataire.

En pratique :
l’entreprise comme le vérificateur peuvent être entendus par la commission.

Enfin, recourir à la commission, c’est aussi avoir l’opportunité de défendre son dossier devant des représentants issus en partie du monde civil (chefs d’entreprise, notamment). Des professionnels qui connaissent la réalité de l’activité économique, voire qui ont été confrontées aux mêmes problématiques.

Une fois l’affaire examinée, la commission délibère et émet un avis. Cet avis, qui doit être motivé, est transmis à l’administration, qui le notifie à l’entreprise. L’administration devant, en même temps, l’informer des bases d’imposition définitives.

Même si l’administration n’est pas tenue par l’avis de la commission, lequel est seulement consultatif, bien souvent, elle cède lorsque l’avis lui est défavorable Il est donc important de bien préparer la séance de la commission.

Et après ?

Lorsque l’administration maintient le redressement, la notification de l’avis à l’entreprise permet la mise en recouvrement des impositions supplémentaires. Mais tout n’est pas perdu ! L’entreprise peut encore porter l’affaire devant les tribunaux en présentant une réclamation. Dans ce cas, quel que soit l’avis rendu par la commission, la charge de la preuve pèse sur l’administration, sauf exceptions.

Et généralement, les magistrats ont tendance à prendre en compte l’avis de la commission qui peut donc, s’il est favorable à l’entreprise, les inciter à une atténuation, voire à l’abandon des redressements.

Cession du bail rural, mode d’emploi

Résumé : Nombre d’agriculteurs ne sont pas propriétaires mais locataires des terres qu’ils cultivent, des bâtiments qui abritent leurs récoltes ou leur matériel ou des prairies sur lesquelles ils font paître leurs animaux. Ce mode d’exploitation, dit en faire-valoir indirect, présente l’avantage pour le locataire de ne pas avoir à supporter la charge financière du foncier. Mais il comporte l’inconvénient, outre le fait d’avoir à payer un loyer au propriétaire des parcelles ou des bâtiments loués, de restreindre la liberté d’action de l’exploitant, tenu de respecter les obligations contractuelles imposées par le bail et les règles légales et impératives du statut du fermage.À ce titre, la mise en valeur de terres agricoles en location complique les changements d’exploitant. Car comme vous le savez, la cessibilité du bail rural est strictement encadrée par la loi. Rappel des règles applicables en la matière.

Le principe : l’interdiction des cessions de bail rural

C’est la loi : en dehors de quelques hypothèses limitativement prévues (v. infra), un exploitant agricole n’a pas le droit de céder son bail. Et ce, même si la cession est consentie gratuitement, même si elle porte sur une partie seulement des terres ou des bâtiments loués, et même si elle est réalisée avec l’accord du bailleur.

Cette interdiction a un double fondement : d’une part, le bail rural est un contrat conclu par un propriétaire avec une personne déterminée qu’il choisit pour exploiter les terres qui lui appartiennent. Et d’autre part, la loi a voulu éviter qu’une cessibilité du bail rural entraîne une spéculation foncière et donc un accroissement des charges que doivent supporter les exploitants agricoles.

Lors de la cession d’une exploitation agricole, par exemple au moment du départ en retraite de l’exploitant, les baux ruraux dont il est titulaire ne peuvent donc pas être cédés au repreneur, sauf dans les hypothèses légalement autorisées et dans les conditions requises. Ils doivent d’abord être résiliés à l’amiable avant que les propriétaires consentent de nouveaux baux au profit de ce dernier. À défaut, il s’agirait d’une cession de bail prohibée.

Plus largement, toute opération (en dehors des cas et conditions prévus par la loi) par laquelle le locataire permet à une personne d’exploiter à sa place une parcelle louée pourrait être considérée comme une cession de bail prohibée. Tel peut être le cas, par exemple, lorsqu’un exploitant voisin du locataire occupe et entretient en permanence une prairie louée par ce dernier pour y faire paître son troupeau ou y récolter le fourrage.

L’exploitant n’a pas non plus le droit de sous-louer les terres ou les bâtiments loués sauf, là encore, dans quelques situations expressément prévues par la loi. Pas question, par exemple, de sous-louer une partie des terrains loués à une société pour qu’elle y exerce une activité commerciale (de loisirs, par exemple).

Précision :
parmi les sous-locations autorisées par la loi, un exploitant agricole est en droit de sous-louer, avec l’accord du bailleur, pour une durée maximale de 3 mois consécutifs, un terrain ou un bâtiment loué pour un usage de vacances (camping à la ferme, gîte rural). De même, le bailleur peut autoriser (obligatoirement par écrit) son locataire à sous-louer, tout au long de l’année cette fois, des bâtiments à usage d’habitation. Ces dérogations favorisent ainsi la pluriactivité.

Et attention, les sanctions sont lourdes : outre la nullité de l’opération, l’exploitant qui procède à une cession de bail ou à une sous-location prohibée encourt la résiliation de son bail ou, à tout le moins, le refus de son renouvellement par le bailleur. Sans compter le versement de dommages-intérêts à ce dernier pour le préjudice qu’il subit en raison de l’inexécution du bail.

Les exceptions : les cessions de bail autorisées

Fort heureusement, des exceptions au principe d’interdiction des cessions du bail rural sont prévues. Elles concernent les cessions opérées dans le cadre familial et celles consenties au profit d’une société.

Pour faciliter la transmission familiale des exploitations agricoles, notamment lors du départ à la retraite de l’exploitant, la cession du bail rural au profit des descendants (enfants, petits-enfants) ayant atteint l’âge de la majorité ou du conjoint (ou du partenaire de Pacs) du locataire est autorisée.

Mais cette opération ne peut être réalisée qu’avec l’agrément préalable du bailleur. À défaut d’accord de celui-ci, l’autorisation peut être accordée par le tribunal paritaire des baux ruraux. Et attention, une cession de bail opérée sans autorisation préalable encourrait les sanctions énumérées ci-dessus.

Autre condition pour pouvoir bénéficier de la cession du bail, le descendant ou le conjoint du locataire doivent être en règle au regard de la réglementation relative au contrôle des structures des exploitations agricoles. Ils doivent donc, le cas échéant, obtenir une autorisation administrative d’exploiter. Si tel n’est pas le cas, le bailleur serait en droit de s’opposer à la cession pour ce motif. Et s’il était saisi, le tribunal ne pourrait que refuser le transfert du bail.

Un projet de cession de bail peut également capoter pour d’autres raisons. En effet, à l’appui de sa décision de refus d’autoriser la cession du bail, le bailleur peut légitimement faire valoir que le locataire n’a pas eu un comportement irréprochable (non-respect de ses obligations contractuelles, par exemple des retards dans le paiement des fermages ou un mauvais entretien du fonds loué) ou que le candidat à la cession ne dispose pas de l’aptitude professionnelle requise ou des moyens matériels et financiers suffisants pour assurer l’exploitation des terres louées dans de bonnes conditions. Lorsqu’ils sont appelés à statuer, les juges apprécient la situation au cas par cas…

À noter que la cession du bail ne peut avoir lieu au profit du conjoint du locataire que si celui-ci participe, même à temps partiel seulement, à l’exploitation des terres louées.

À noter :
à condition d’obtenir l’autorisation du bailleur ou, à défaut, celle du tribunal paritaire, l’exploitant locataire a le droit d’associer à son bail en qualité de colocataire son conjoint (ou son partenaire de Pacs) lorsqu’il participe à l’exploitation ou un descendant majeur.
Par ailleurs, lorsque l’un des conjoints cotitulaires du bail cesse de participer à l’exploitation (divorce, retraite…), l’autre, qui continue à exploiter, doit demander au bailleur, dans les 3 mois qui suivent cette cessation d’activité, que le bail puisse se poursuivre à son seul nom. S’il veut s’y opposer, ce dernier doit alors, dans les 2 mois, saisir le tribunal paritaire, lequel autorisera ou non l’opération.
À noter :
il existe une forme de bail, dit cessible, permettant à l’exploitant locataire de céder son droit au bail en dehors du cadre familial en même temps que son fonds agricole. Mais elle semble peu utilisée.

Très nombreux sont les exploitants qui décident d’exercer leur activité dans le cadre d’une société. Pour faciliter le recours à ce mode d’exploitation, la cession de son bail rural par un exploitant à une société est juridiquement possible. Mais là encore, un certain nombre de conditions doivent être respectées.

Ainsi, l’exploitant locataire peut faire apport de son droit au bail à une société civile d’exploitation agricole (SCEA, EARL) ou à un groupement d’exploitants (Gaec) ou de propriétaires (GFA), la société ou le groupement devenant alors seul titulaire du bail, avec toutes les conséquences qui en résultent (droits et obligations découlant du statut du fermage). Mais attention, cet apport n’est possible qu’avec l’accord préalable du bailleur. À défaut, il s’agirait d’une cession de bail interdite, susceptible d’être sanctionnée par la résiliation. Et impossible ici de pallier le refus du bailleur en demandant l’autorisation du juge.

Attention :
l’exploitant locataire qui envisage de céder son bail à une société doit également recueillir le consentement exprès de son conjoint lorsque celui-ci participe aux travaux de l’exploitation. À défaut, l’apport du bail risquerait d’être annulé.

Une autre solution, souvent préférée car plus simple à déployer, consiste pour l’exploitant à mettre son bail à la disposition de la société qui exploitera les terres louées. En pratique, ce dernier, qui, dans ce cas, reste titulaire du bail, doit simplement en informer le bailleur. Et attention, une mise à disposition n’est valable que si le locataire est associé dans la société et qu’il se consacre effectivement à l’exploitation des biens loués. À défaut, le bailleur serait en droit de demander la résiliation du bail, et ce sans même que le manquement du locataire à cette obligation lui ait causé un préjudice.

Comment déduire fiscalement le coût de vos travaux ?

Résumé : Des travaux réalisés dans un bien locatif peuvent vous permettre de diminuer votre facture fiscale.

Vous possédez des biens immobiliers que vous louez ou que vous allez louer, et vous avez réalisé des travaux. Sachez que ces derniers peuvent être déduits fiscalement. Explications.

Les travaux déductibles

Le coût de la plupart des travaux peut être déduit du montant des loyers encaissés. Il s’agit des dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration ainsi que, le cas échéant, des charges de copropriété.

Il s’agit des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état, afin d’en permettre un usage normal, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement.

À titre d’exemple, on peut citer : le ravalement, le remplacement de la chaudière ou d’éléments de canalisations, la remise en état de la toiture, la réfection d’une installation électrique déjà existante et les dépenses liées à l’établissement des diagnostics. Ces dépenses sont déductibles, quelle que soit l’affectation des locaux (habitation, commerce, etc.).

Les réparations locatives sont, en principe, supportées directement par le locataire et donc non déductibles. Cependant, si elles sont prises en charge par le propriétaire, elles pourront être déduites dans les deux cas suivants :

– elles sont rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure (par exemple, les travaux de peinture effectués à la suite de la remise en état des conduits de fumée) ;

– elles sont engagées, avant l’installation d’un locataire, en vue de faciliter la location.

Les travaux d’amélioration sont ceux qui ont pour objet d’apporter au logement un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l’immeuble. Il s’agit par exemple de l’installation d’un ascenseur ou d’un accès collectif à la fibre, de travaux de raccordement au réseau d’assainissement ou bien encore de travaux d’aération des pièces d’eau. Ces travaux sont déductibles s’il s’agit d’un logement.

Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles. Sont considérés comme tels les travaux ayant pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre, les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction, et les travaux d’agrandissement qui augmentent le volume ou la surface habitable des locaux existants. De même, les travaux de démolition ne sont pas non plus déductibles.

Lorsque le bien loué est situé dans un immeuble en copropriété, les travaux réalisés dans les parties communes peuvent également être déduits des loyers perçus par les copropriétaires bailleurs. Les dépenses déductibles sont les mêmes que pour les parties privatives. Ainsi, s’agissant de locations de logements, sont déductibles les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration.

En revanche, les modalités de déduction des travaux sur les parties communes sont tout à fait différentes puisque ces dépenses sont incluses dans les charges de copropriété et déduites dans les conditions propres à ce type de charges.

Ainsi, chaque propriétaire bailleur doit, d’une part, déduire l’ensemble des provisions de charges payées l’année précédente (soit, en 2024, les provisions versées en 2023) et, d’autre part, réintégrer les charges non déductibles de 2022 dont l’arrêté est intervenu en 2023.

Comment procéder ?

Lorsque vous louez des locaux nus, vous déclarez vos revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. Pour la détermination du revenu imposable, vous ne pouvez déduire que les travaux que vous avez réalisés. Mais attention, cette déduction n’est pas possible lorsque vous êtes imposé selon le régime dit du « micro-foncier ». Dans ce cadre, un abattement forfaitaire de 30 %, représentatif des charges inhérentes au bien loué, est appliqué aux revenus fonciers bruts. Autrement dit, vous devez, pour pouvoir imputer ces charges, être au régime réel. Après imputation de ces charges sur vos revenus fonciers, si un résultat négatif apparait, c’est-à-dire lorsque les charges sont supérieures aux recettes, le déficit foncier ainsi constaté peut, en principe, être imputé sur vos revenus.

Attention, des règles bien particulières encadrent l’imputation des déficits fonciers sur vos revenus. Ainsi, les déficits fonciers, provenant de dépenses déductibles (autres que les intérêts d’emprunt), subis au cours d’une année d’imposition s’imputent en principe sur votre revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €. Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier plafonné à 10 700 €, l’excédent est imputable sur vos revenus globaux des 6 années suivantes. Sachant que la fraction du déficit supérieure à 10 700 € et celle qui provient des intérêts d’emprunt sont imputables sur les seuls revenus fonciers des 10 années suivantes. Attention : l’imputation des déficits n’est définitivement acquise qu’à condition que le logement demeure affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant celle de l’imputation.

La responsabilité civile de l’association

Résumé : L’association qui cause un dommage à autrui engage sa responsabilité civile et doit indemniser la victime de son préjudice.

Le dommage subi par la victime peut découler de l’inexécution par l’association d’une obligation qui lui est imposée par un contrat. On parle alors de responsabilité contractuelle. Il peut également, en dehors de tout contrat, résulter d’une faute commise, par exemple, par un des dirigeants de l’association, un de ses membres, un de ses salariés ou encore un de ses bénévoles. On parle alors de responsabilité extracontractuelle.

Précision :
certains accidents ou dommages font l’objet d’une règlementation spécifique. Il en est ainsi des accidents du travail et des maladies professionnelles subis par les salariés de l’association ou des accidents de la circulation.

Une responsabilité à établir

Pour que la responsabilité civile de l’association soit retenue, il faut que la victime prouve 3 éléments. Elle doit d’abord établir qu’elle a subi un dommage, qu’il soit corporel (blessures), matériel (bien détérioré ou détruit) ou moral (souffrance psychologique). Elle doit ensuite prouver que l’association n’a pas exécuté une obligation imposée par un contrat ou a commis une faute (sauf si la responsabilité est de plein droit, comme pour celles des choses ou des animaux). Enfin, elle doit établir que l’agissement de l’association a directement causé son dommage.

Les clauses limitant la responsabilité extracontractuelle de l’association sont illicites. En revanche, celles limitant sa responsabilité contractuelle (y compris en cas de dommages corporels) sont, en principe, valides à condition d’être connues et acceptées lors de la conclusion du contrat (clauses figurant dans les statuts de l’association ou dans son règlement intérieur, par exemple).

À savoir :
les associations ont intérêt à souscrire une assurance responsabilité civile pour couvrir les risques liés à leurs activités. Rappelons que pour certaines, il s’agit même d’une obligation (associations sportives, centres de loisirs…).

Une association peut être amenée à conclure différents contrats dans le cadre de ses activités : des contrats d’adhésion avec ses membres, des contrats de travail avec ses salariés, des contrats de prestation de services (aide à domicile, garde d’enfants, organisation de spectacles, hébergement de mineurs ou de personnes âgées…), etc. Ces contrats lui imposent diverses obligations dont le non-respect engage sa responsabilité envers son cocontractant.

L’étendue de la responsabilité de l’association varie selon qu’elle est soumise, dans le cadre de ce contrat, à une obligation de moyens ou de résultat. Sachant que, généralement, les tribunaux considèrent que les associations ont une obligation de moyens.

Une obligation de moyens

L’association qui a une obligation de moyens s’engage à mettre en œuvre tous les moyens possibles pour parvenir à un résultat, mais sans pour autant le garantir. Dès lors, le seul fait que le résultat ne soit pas atteint n’engage pas sa responsabilité : il appartient alors à la victime d’un dommage de montrer que l’association a fait preuve de négligence. Ainsi, l’association qui organise une soirée pour ses adhérents n’est pas responsable de la noyade d’un participant alcoolisé si elle a pris toutes les mesures nécessaires pour éviter un tel accident.

En revanche, pour les tribunaux, une colonie de vacances est responsable de la défenestration d’un enfant de 7 ans survenue à l’heure de la sieste alors qu’il n’y avait, à ce moment-là, aucune surveillance dans le dortoir occupé par de très jeunes enfants. Il en est de même pour une association qui ne met pas en place les protections suffisantes sur un parcours d’accrobranche et qui fait face à un accident.

Une obligation de résultat

Ici, l’association garantit un résultat à son cocontractant et le seul fait qu’il ne soit pas atteint la rend responsable. C’est le cas, pour les juges, lorsque le cocontractant n’a pas de marge de manœuvre et doit s’en remettre totalement à l’association pour sa sécurité (saut à l’élastique, fourniture d’aliments dans une colonie de vacances, exploitation d’un manège, baptême de parapente…).

De même, l’association a une obligation de sécurité de résultat lorsqu’il existe une convention tacite d’assistance bénévole avec la victime (un bénévole qui encadre une course cycliste, rénove une toiture, charge un camion, accroche une guirlande électrique…).

L’exigence d’une faute

La responsabilité extracontractuelle d’une association est, en principe, retenue lorsqu’elle commet une faute. Des fautes qui peuvent être très variées. Engage ainsi sa responsabilité l’association qui refuse l’adhésion d’une personne pour un motif discriminatoire (religion, convictions politiques, orientation sexuelle…), qui diffame le maire d’une commune sur son site internet, qui publie sur Facebook des informations portant atteinte à la vie privée d’une personne ou dont l’activité (tir aux plateaux d’argile) génère des nuisances sonores excédant les inconvénients normaux du voisinage.

La responsabilité d’une association est souvent retenue lorsqu’elle ne prend pas les mesures de sécurité nécessaires pour éviter des accidents. Par exemple, une association organisant une exposition a été reconnue responsable des blessures subies par un enfant de 6 ans suite à la chute d’une statue de 150 kg car elle n’avait pas pris les « précautions suffisantes compte tenu du poids de la statue et de la fréquentation de l’exposition par des enfants ».

Une responsabilité de plein droit

Dans certains cas, l’association peut être contrainte d’indemniser la victime d’un dommage alors même qu’elle n’a pas commis de faute. On parle alors de responsabilité de plein droit. Dans ce cas, l’association ne peut pas s’exonérer en prouvant son absence de faute. En revanche, elle le pourra en établissant que le dommage est dû soit à un cas de force majeure, soit au fait d’un tiers ou à une faute de la victime imprévisibles et irrésistibles (par exemple, lorsque la victime est entrée dans une propriété privée pour caresser un chien attaché par une chaîne et dont elle connaît la férocité).

À ce titre, l’association est responsable des dommages causés par les fautes de ses salariés ou de ses préposés occasionnels, c’est-à-dire par les personnes (bénévoles, adhérents…) qui, sans être salariées, reçoivent ses directives. Une résidence pour personnes âgées dont la gardienne avait soutiré plusieurs dizaines de milliers d’euros à une pensionnaire a ainsi été condamnée à indemniser ses héritiers. De même, le club de modélisme qui organise une démonstration est responsable du décès d’un spectateur percuté par un aéromodèle car son pilote, invité par l’association, avait reçu des consignes, notamment sur l’évolution des engins sur le site.

L’association doit aussi indemniser les dommages causés par des personnes dont elle a pour mission d’organiser, de diriger et de contrôler le mode de vie (associations accueillant des mineurs au titre de l’assistance éducative ou prenant en charge des personnes handicapées…). Les tribunaux ont ainsi retenu la responsabilité d’un centre d’aide par le travail dans l’incendie d’une forêt déclenché par une personne handicapée qu’il accueillait. Les associations sportives ayant pour mission d’organiser, de diriger et de contrôler l’activité de leurs membres, dans le cadre d’une compétition, par exemple, sont également responsables des dommages causés par ces derniers, mais uniquement lorsqu’ils commettent une faute caractérisée par une violation des règles du jeu. C’est le cas lorsque, pendant un match, un joueur tacle un membre de l’équipe adverse qui ne détenait pas le ballon, lui causant une fracture du tibia, ce geste ayant été réalisé « avec une violence caractérisant la volonté de porter une atteinte physique à son adversaire ».

Enfin, l’association est responsable des dommages causés par les objets ou les animaux dont elle a la garde : le cavalier d’un centre équestre est blessé par le coup de sabot d’un cheval, un enfant est mordu par un chien dans un refuge pour animaux ou un enfant glisse sur les escaliers d’accès verglacés d’un centre de loisirs. L’association n’est toutefois pas responsable si elle avait transféré la garde de l’animal ou de la chose à la victime lorsque le dommage s’est produit : un cheval est confié à la garde d’un cavalier expérimenté lors d’un concours ou un voilier à celle du skipper pendant une régate.