Crédits immobiliers : une reprise timide en 2025 avec des taux d’intérêt stables

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Résumé : En octobre 2025, les emprunts immobiliers ont atteint 13,2 milliards d’euros, soit 400 millions d’euros de plus que le mois précédent. Les taux restent stables, mais les experts anticipent une détérioration du marché en 2026 en raison notamment des incertitudes économiques et politiques.

Selon les derniers chiffres publiés par la Banque de France, pour financer leurs acquisitions immobilières, les Français ont emprunté 13,2 Md€ en octobre 2025, soit 400 M€ de plus qu’en septembre. En cumul depuis le début de l’année, la production de crédits atteint 120,9 Md€, soit une hausse de 37 % par rapport aux 10 premiers mois de 2024 (87,9 Md€). S’agissant des renégociations, les chiffres sont également en progression, représentant 14,6 % des dossiers de financement (12,8 % en août et 14,2 % en septembre). Ces chiffres positifs semblent marquer un retour progressif des investisseurs sur le marché.

Précision :
selon le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière), au dernier trimestre 2025, environ 48 % des crédits immobiliers ont été souscrits par des primo-accédants. Ces derniers bénéficiant de conditions de financement plus souples de la part des banques et de dispositifs d’aide (on pense notamment au prêt à taux zéro).

Des taux d’intérêt stables

Globalement, au 2e semestre 2025, les acquéreurs ont pu profiter de taux d’intérêt stables. En effet, la Banque de France a pu observer des taux d’intérêt moyens, toutes durées d’emprunt confondues, de 3,09 % en octobre, après 3,09 % en septembre et 3,10 % en août.

Pour 2026, les experts du secteur n’entrevoient pas d’amélioration du marché. En raison notamment de l’instabilité politique et des incertitudes économiques, certains d’entre eux estiment qu’il faudra composer, l’année prochaine, avec des taux d’intérêt en hausse, de l’ordre de 20 points de base.

Stat info du 8 décembre 2025, Banque de France – Crédits aux particuliers

Activités sociales et culturelles : un an de plus pour supprimer la condition d’ancienneté

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Résumé : Les comités sociaux et économiques et les employeurs qui soumettent à une condition d’ancienneté l’accès des salariés aux activités sociales et culturelles ont finalement jusqu’au 31 décembre 2026 pour la supprimer sans perdre l’exonération de cotisations sociales qui y est associée.

L’Urssaf tolère que les prestations liées à des activités sociales et culturelles (bons d’achat, chèques-vacances, crèches, colonies de vacances, cours de sport, spectacles, etc.) octroyées aux salariés par le comité social et économique (CSE) ou, en l’absence de CSE, par l’employeur soient, sous certaines conditions, exonérées de cotisations et contributions sociales.

Jusqu’à l’année dernière, l’Urssaf considérait que le CSE ou l’employeur pouvaient soumettre l’accès à ces prestations à une condition d’ancienneté (dans la limite de 6 mois) sans que cette exonération soit remise en cause.

Mais, à la suite d’un arrêt de la Cour de cassation d’avril 2024 selon lequel l’accès aux prestations liées à des activités sociales et culturelles ne peut pas être subordonné à une condition d’ancienneté dans l’entreprise, l’Urssaf avait revu sa position et décidé que l’exonération de cotisations sociales ne s’appliquait plus en présence d’une telle condition.

À noter :
dans un , la Cour de cassation a précisé qu’une condition d’ancienneté ne pouvait pas non plus être mise en place pour réduire le montant des avantages accordés (dans cette affaire, des bons d’achat de Noël dont le montant différait selon l’ancienneté des salariés).

Une mise en conformité reportée au 31 décembre 2026

L’Urssaf avait accordé aux CSE et aux employeurs qui appliquaient une condition d’ancienneté jusqu’au 31 décembre 2025 pour se mettre en conformité avec cette nouvelle règle. Ce délai vient d’être prolongé d’un an par l’Urssaf : les CSE et les employeurs ont donc jusqu’au 31 décembre 2026 pour supprimer la condition d’ancienneté liée à l’accès aux prestations liées aux activités sociales et culturelles.

En pratique :
jusqu’à fin 2026, les CSE et employeurs qui appliquent une condition d’ancienneté ne font pas l’objet d’un redressement de cotisations en cas de contrôle Urssaf, mais doivent se mettre en conformité pour l’avenir.

Communiqué de l’Urssaf du 19 décembre 2025

Une loi spéciale en attendant un budget pour 2026

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Résumé : Faute de consensus sur le projet de loi de finances pour 2026, un projet de loi spéciale a été adopté afin d’assurer la continuité de l’action de l’État et le fonctionnement régulier des services publics jusqu’au vote d’un budget pour 2026. Ce texte transitoire permet à l’État de prélever les impôts et l’autorise à emprunter.

La commission mixte paritaire n’étant pas parvenue à trouver de consensus sur le projet de loi de finances pour 2026, celui-ci ne pourra pas, au regard du calendrier imposé par la Constitution, être voté et promulgué avant le 1er janvier 2026. En attendant la reprise des débats par le Parlement au début de l’année prochaine, un projet de loi spéciale a été adopté par les deux assemblées. Ce texte transitoire permet ainsi d’éviter toute discontinuité budgétaire entre la fin de l’exercice 2025 et le vote d’un budget pour 2026.

Composée de trois articles succincts, cette loi exceptionnelle, qui a donc vocation à être temporaire, poursuit deux objectifs principaux : permettre à l’État de prélever les impôts et l’autoriser à emprunter afin d’assurer la continuité de son action et le fonctionnement régulier des services publics.

En parallèle de la loi spéciale, le gouvernement procèdera par décret à la reconduction des dépenses jugées indispensables à la poursuite des services publics sur la base du budget 2025.

À noter :
parmi les conséquences de l’absence de loi de finances pour 2026, figure la non-revalorisation du barème de l’impôt sur le revenu. En effet, malgré un amendement adopté en ce sens par la commission des finances, la version finale du projet de loi spéciale n’intègre pas cette indexation sur l’inflation. Le barème de l’impôt sur le revenu demeure donc inchangé par rapport à l’actuel barème. Pour autant, cela ne signifie pas qu’il est définitivement gelé. Comme l’an dernier, l’entrée en vigueur de la loi de finances pour 2026 pourrait permettre cette revalorisation. À suivre !

Projet de loi spéciale, 23 décembre 2025, n° 37 (texte définitif)

Le directeur général d’une SAS peut-il arrêter les comptes de la société ?

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Résumé : Dans une société par actions simplifiée, le directeur général, lorsque les statuts lui confèrent les mêmes pouvoirs que le président, peut arrêter les comptes annuels, établir le rapport de gestion et convoquer l’assemblée générale des associés chargée de statuer sur ces documents.

Les statuts d’une société par actions simplifiée (SAS) peuvent prévoir la désignation d’un directeur général qui sera chargé de représenter la société à l’égard des tiers (clients, fournisseurs, partenaires, administrations) au même titre que le président. Ses pouvoirs sont fixés par les statuts, lesquels peuvent alors être aussi étendus que ceux du président.

À ce titre, la question s’est posée de savoir si, dans le silence des statuts, le directeur général d’une SAS dispose du pouvoir d’arrêter les comptes annuels, d’établir le rapport de gestion et de convoquer l’assemblée générale annuelle chargée d’approuver ces documents.

Selon l’ANSA (Association nationale des sociétés par actions), lorsque les statuts d’une SAS lui confèrent les mêmes pouvoirs qu’au président sans restriction, le directeur général peut arrêter seul les comptes annuels, établir le rapport de gestion et organiser la consultation annuelle des associés statuant sur ces documents.

Et dans une Sasu ?

En revanche, tel n’est pas le cas dans une SAS à associé unique (SAS unipersonnelle ou Sasu). En effet, dans une Sasu, la loi confère expressément au seul président le pouvoir d’établir ces documents. Les statuts d’une Sasu ne peuvent donc pas attribuer ce pouvoir au directeur général.

Ansa, comité juridique n° 25-051 du 1er octobre 2025

Quelles cotisations sociales pour les exploitants agricoles en 2026 ?

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Résumé : À compter du 1 janvier 2026, toutes les cotisations et contributions sociales des exploitants agricoles sont calculées sur une seule et même assiette. Des cotisations qui, pour certaines d’entre elles, voient leur taux augmenter…

Par souci de simplicité, les pouvoirs publics ont harmonisé l’assiette de calcul des cotisations et contributions sociales personnelles des travailleurs indépendants. Pour les exploitants agricoles, cette réforme s’applique aux cotisations sociales dues au titre des périodes courant à compter du 1er janvier 2026. Une réforme qui s’accompagne d’un ajustement de certains taux de cotisations sociales afin d’être neutre financièrement.

Quelle assiette ?

Concrètement, l’ensemble des cotisations et contributions sociales dues par les exploitants agricoles est, à compter de 2026, calculée sur une même assiette constituée de leur chiffre d’affaires diminué de leurs charges professionnelles (hors cotisations et contributions sociales), autrement dit de leur bénéfice agricole (BA). Sachant que cette assiette fait ensuite l’objet d’un abattement de 26 % (qui ne peut être inférieur à 1,76 % du plafond annuel de la Sécurité sociale, ni supérieur à 130 % de ce plafond).

À noter :
pour les exploitants qui exercent dans une structure assujettie à l’impôt sur les sociétés, le revenu professionnel est constitué des sommes et avantages, en nature ou en argent, perçues pour l’exercice de leurs fonctions ainsi que d’une part de leurs dividendes.

Pour rappel, certaines charges déductibles fiscalement ou certains avantages fiscaux appliqués pour déterminer le BA doivent être réintégrés dans l’assiette de calcul des cotisations et contributions sociales. C’est le cas de l’option pour le blocage des stocks à rotation lente (produits ou animaux), de l’à-valoir social (montant des cotisations sociales acquittées au titre des cotisations exigibles l’année suivante) et des abattements fiscaux accordés aux jeunes agriculteurs qui bénéficient des aides à l’installation.

Quelles cotisations ?

En plus de simplifier l’assiette de calcul des cotisations et contributions sociales personnelles des exploitants agricoles, les pouvoirs publics ont ajusté certains taux de cotisations. L’objectif étant que la réforme n’ait pas d’impact financier.

Voici une présentation des taux de cotisations qui seront modifiés à compter de 2026.

Taux des cotisations sociales dues par les exploitants agricoles
Cotisation Année 2025 Année 2026
Taux Assiette des cotisations sociales Taux Assiette des cotisations sociales
Maladie-maternité 0 % Inférieure à 40 % du Pass (1) 0 % Inférieure à 20 % du Pass (1)
Variable
(jusqu’à 6,50 %)		 De 40 à 110 % du Pass Variable
(jusqu’à 8,50 %)		 De 20 à 300 % du Pass
6,50 % Supérieure à 110 % du Pass 8,50 % jusqu’à 300 % du Pass
+
6,50 % au-delà		 Supérieure à 300 % du Pass
Retraite complémentaire obligatoire (RCO) additionnelle (2) Variable
(jusqu’à 3 %)		 Jusqu’à 200 % du Pass
3 % Supérieure à 200 % du Pass
Assurance vieillesse agricole déplafonnée (AVA) 2,24 % 2,36 % (3)
(1) Plafond annuel de la Sécurité sociale fixé à 48 060 € pour 2026.
(2) Nouvelle cotisation créée en complément de la cotisation RCO au taux fixe de 4 % applicable sur le montant annuel de l’assiette des cotisations sociales (avec une assiette minimale de 1 820 Smic).
(3) Sous réserve des modifications apportées par décret dans le cadre de la réforme du calcul des pensions de retraite agricoles (cf. ci-dessous).
En complément :
dans le cadre de la réforme du calcul des pensions de retraite agricoles, qui, à compter de 2026 sont calculées sur les 25 meilleures années en termes de revenu, les pouvoirs publics ont prévu d’aligner les cotisations de retraite de base des exploitants agricoles sur celles des autres travailleurs indépendants. Concrètement, ces cotisations (AVI et AVA) sont fusionnées en une seule cotisation dont le taux applicable en 2026 (17,87 %, selon les prévisions des pouvoirs publics) doit encore être fixé par un décret.

Art. 3, loi n° 2025-199 du 28 février 2025, JO du 28

Décret n° 2024-688 du 5 juillet 2024, JO du 6

Cotisation maladie Alsace-Moselle : pas de changement en 2026

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Résumé : Le taux de la cotisation maladie appliquée en Alsace-Moselle reste fixé à 1,3 % en 2026.

Les entreprises des départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle doivent prélever sur les rémunérations de leurs salariés une cotisation supplémentaire maladie. Cette cotisation étant uniquement à la charge des salariés.

Au 1er avril 2022, le taux de cette cotisation a été abaissé de 1,5 % à 1,3 %.

Le Conseil d’administration du régime local d’assurance maladie d’Alsace-Moselle, réuni le 19 décembre dernier, a décidé de maintenir ce taux à 1,3 % en 2026.

Les prescriptions fiscales du 31 décembre 2025

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Résumé : Au 31 décembre prochain, certains impôts seront prescrits et échapperont définitivement au droit de rectification de l’administration fiscale.

À l’occasion du contrôle des déclarations et des actes servant à l’établissement des impôts dont les entreprises sont redevables, l’administration fiscale peut corriger les omissions, les insuffisances ou les erreurs qu’elle constate. Ce droit de rectification est toutefois enfermé dans un certain délai, appelé délai de reprise ou de prescription, à l’expiration duquel elle ne peut plus réclamer les impôts dus au titre de la période concernée.

Ce délai est, en principe, fixé à 3 ans. Ainsi, il se prescrit le 31 décembre de la 3e année suivant celle au titre de laquelle l’imposition est due en matière d’impôt sur le revenu, d’impôt sur les sociétés, de cotisation foncière des entreprises (CFE) et de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). De même, la prescription est acquise pour la TVA à la fin de la 3e année suivant celle au titre de laquelle la taxe est devenue exigible. Ainsi, notamment, l’impôt sur les revenus de 2022, déclarés en 2023, sera prescrit au 31 décembre 2025, tout comme la TVA portant sur les opérations réalisées en 2022 par une entreprise qui clôture son exercice avec l’année civile ainsi que les cotisations 2022 de CFE et de CVAE.

À noter :
pour les entreprises dont l’exercice ne coïncide pas avec l’année civile, l’administration peut, jusqu’au 31 décembre 2025, exercer son droit de reprise à l’égard des opérations réalisées depuis l’ouverture de l’exercice 2021-2022.

En revanche, la taxe foncière n’est pas soumise à la prescription triennale mais bénéficie, au contraire, d’une prescription courte, qui s’éteint au 31 décembre de l’année qui suit celle au titre de laquelle l’imposition est due. La taxe 2024 sera donc prescrite au 31 décembre 2025.

Enfin, sachez que la notification d’une proposition de redressement avant l’expiration du délai de reprise a pour effet d’interrompre la prescription et d’ouvrir un nouveau délai à l’administration, de même durée que celui interrompu, pour réclamer l’imposition omise. L’interruption de la prescription s’applique dans la limite du montant des redressements envisagés.

Exemple :
une proposition de rectification notifiée en novembre 2025 au titre de l’impôt sur le revenu 2022 permet à l’administration d’exiger les droits omis jusqu’au 31 décembre 2028.

Révision annuelle des valeurs locatives foncières en 2026

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Résumé : Pour le calcul des impôts locaux 2026, les valeurs locatives foncières seraient revalorisées de 0,8 %.

Pour les biens immobiliers autres que les locaux professionnels, les bases d’imposition aux impôts locaux (comme les taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires…) sont calculées en fonction des valeurs locatives foncières. Ces dernières font l’objet d’une majoration annuelle au moyen d’un coefficient forfaitaire qui tient compte de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) publié par l’Insee en fin d’année.

En 2026, compte tenu de la valeur de l’IPCH constatée en novembre 2025, le coefficient de revalorisation serait fixé à 1,008, soit une augmentation forfaitaire de 0,8 % de la base de calcul des impôts locaux des propriétés bâties et non bâties (hors locaux professionnels). La taxe d’enlèvement des ordures ménagères étant impactée de la même façon.

Reste à savoir ce que vont décider les collectivités locales pour cette nouvelle année. Rappelons que, outre la revalorisation automatique des « bases cadastrales », les communes et intercommunalités votent, chaque année, les taux de la fiscalité locale. Étant donné que les élections municipales approchent, il ne serait pas étonnant d’observer une certaine stabilité fiscale…

Insee, Informations rapides n° 307 du 12 décembre 2025

TVA : quand une subvention cache une prestation de services

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Résumé : La subvention reçue par une association qui constitue, en réalité, la contrepartie d’une prestation de services réalisée au profit de l’organisme qui la verse est soumise à la TVA.

La subvention reçue par une association qui constitue, en réalité, la contrepartie d’une prestation de services rendue à l’organisme qui la verse doit être soumise à la TVA. Il s’agit, en effet, du prix payé pour le service rendu.

Ainsi, dans une affaire récente, les subventions versées à une association par l’agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME) avaient, à la suite d’une vérification de comptabilité, été considérées comme la contrepartie de prestations de services et donc soumises à la TVA. Une décision contestée en justice par l’association.

Saisie du litige, la Cour administrative d’appel de Paris a relevé que l’association avait conclu avec l’ADEME une convention de financement pour des missions d’accompagnement du programme « PACTE Eau chaude sanitaire » et que, dans ce cadre, l’association devait remplir « cinq volets » qui comportait tous une prestation « livrable » à l’ADEME (rapport d’étude, référentiel, bulletin semestriel, rapport de synthèse…). Elle a également noté que l’annexe financière précisait le coût total de l’opération pour l’association, ainsi que le détail des dépenses éligibles à l’aide financière objet de la convention, évalué en fonction du nombre de jours prévus pour chaque tâche et du coût journalier des personnels mobilisés, en plus de prévoir que l’aide serait versée par tranche, au fur et à mesure de la présentation par l’association d’un état récapitulatif attestant de l’exécution des dépenses éligibles.

Au vu de ces éléments, la Cour administrative d’appel de Paris a considéré que la subvention versée par l’ADEME à l’association concernait en réalité la contrepartie de prestations de services individualisées ayant un lien direct avec les avantages retirés par l’ADEME. En outre, elle a relevé que ce versement était subordonné à la réalisation des prestations que l’association s’était engagées à fournir.

Elle en a conclu que les sommes perçues par l’association devaient être soumises à la TVA.

Cour administrative d’appel de Paris, 8 octobre 2025, n° 24PA03175

Gare au délai pour demander l’indemnisation des améliorations du fonds agricole loué !

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Résumé : Le fait que l’exploitant locataire ait contesté le congé délivré par le bailleur n’interrompt pas le délai de 12 mois dont il dispose pour demander une indemnisation au titre des améliorations apportées au fonds agricole loué.

À l’expiration d’un bail rural, l’exploitant locataire dispose d’un délai de 12 mois pour demander une indemnisation au titre des améliorations qu’il a apportées au fonds loué. Et attention, le fait qu’il ait contesté la validité du congé délivré par le bailleur n’a pas d’incidence sur le cours de ce délai.

C’est ce que les juges ont affirmé dans l’affaire récente suivante. Un congé pour reprise avait été délivré par le propriétaire de parcelles agricoles à un locataire, qui les avait antérieurement mises à disposition d’un Gaec. Ce congé devait prendre effet le 11 novembre 2020. Pour une raison que l’on ignore, le locataire avait demandé en justice l’annulation du congé. Le tribunal ayant rejeté sa demande, il avait quitté les lieux le 27 novembre 2021. Et ce n’est que le 21 mars 2022 que le locataire, ainsi que le Gaec, avaient agi en référé contre le bailleur afin qu’un expert judiciaire soit désigné pour évaluer les améliorations apportées au fonds loué en vue de percevoir ensuite une indemnisation à ce titre.

12 mois pour agir à compter de la date d’effet du congé

Mais leur demande d’expertise a été déclarée irrecevable par les juges. En effet, ces derniers ont rappelé que le délai de 12 mois pour demander une indemnisation au titre des améliorations apportées au fonds loué court à compter de la fin du bail, donc à compter de la date d’effet du congé, et qu’il n’est pas susceptible de faire l’objet d’une interruption ou d’une suspension. Et ils ont constaté qu’en l’occurrence, ce délai avait commencé à courir le 11 novembre 2020, peu importe que le locataire ait contesté la validité du congé.

Par conséquent, l’action du locataire en paiement d’une indemnisation pour améliorations était forclose depuis le 12 novembre 2021. La demande d’expertise formulée le 21 mars 2022 était donc irrecevable.

Cassation civile 3e, 6 novembre 2025, n° 24-19704